南京：取消现房销售 达最高限价后改竞自持租赁房面积

　　继公布12幅土地预公告之后，国土局再放大招，挂出了江宁江北共计5幅地块，总计出让面积约28.2万方。其中江宁有2幅地块，均位于江宁滨江;江北又3幅地块，都在江浦。

　　引起掌柜君关注的是，本次土拍将全部采取“竞自持”的方法，而现房销售的门槛被取消。这批地块将于8月17日上午9时正式竞拍。

住宅用地最高楼面价降了

　　此次挂牌出让的5幅地块位于江北江浦板块与江宁滨江板块，均为住宅或商住性质。与之前土地出让相同的是，这些住宅地块均被设置了最高限价，而且地价水平跟当地的“地王”相比，普遍降低了一些。比如位于江浦的2018G36地块毗邻浦口区国税局，出让面积为3.1万平方米，最高限价为14.8亿元，最高楼面限价为19874元/㎡;位于雨山路板块的2018G38地块出让面积为9万平方米，最高限价25.4亿元，最高楼面限价为14712元/㎡，而江浦此前的“地王”楼面价超过2.3万/㎡。

　　地处江宁滨江的两幅纯宅地面积分别为6.4万和5万平方米，最高楼面限价均为9000元/㎡，当地的“地王”楼面价达到11000元/㎡，新挂地块的价格要低出2000元/㎡左右。

“现房销售”取消了

　　在这些地块的出让条件中，交汇点记者注意到，最高限价依然有所保留，然而达到最高限价的80%、90%这两个标准下的拿地“门槛”被取消了。在之前的宅地出让条件中，竞价达最高限价的80%时，申领预售的施工进度有相应的门槛;竞价达最高限价的90%时，则需要开发商现房销售。如今，这两个条件都被取消了。

　　对此，有业内人士指出，南京推行土地出让中的现房销售制度以来，达到这一条件的地块有数十幅，不过至今仍未有相关部门出台关于何为“现房销售”的标准定义，因此，多数业内人士将其视为一项临时性的过度政策，无论执行或取消，对于南京房地产市场的影响都不大。河西一家楼盘的开发商则告诉记者，取消现房销售虽然可以令上市时间提速，不过房源何时上市却并非房企说了算，所以取不取消都无所谓了。

全面推行竞自持租赁房面积

　　除了取消现房销售，这次的土拍条件中还有一大变化，即在地块达到最高限价后，将由房企竞争保障房面积改为竞争自持租赁住房面积，不过，这一条在南京也非首次出现。

　　此前由房企竞争保障房面积时，开发商竞得的保障房将无偿移交给政府，改为竞自持租赁面积后，产权仍为房企所有，只是在用途上不得销售，只能用于出租。其实，早在2017年8月份，南京首幅自持地块便现身城南西善桥，该地块的挂牌价为34亿元，最高限价为48亿元，出让条件中明示，达到最高限价时仍有两个及以上竞买人举牌的，将停止竞价，改为竞报商品住宅自持面积，每次竞报面积为1000平方米，用于向社会出租，不得分割转让或改变用途。最终，中海地产以43.2亿元将其拿下，由于未达最高限价，因此无需竞争自持面积。

　　上述5幅地块的出让条件中写道，地价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的，将停止竞价改为在本地块内竞争自持商品住房(租赁住房)建筑面积，每次申报面积200平方米，申报面积最多者为竞得人。至于这些地块是否会达到最高限价，则只有等到8月17日的拍卖当天揭晓了。

　　对此易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：南京此次针对土拍政策进行了调整，和控地价、增加租赁住房等改革有关。此类做法本身依然是降低地价和房价的举措，所不同的是，可以形成更多的自持房源或租赁房源。

　　对于南京此类政策来说，过去高地价的情况下是需要采取现房销售的，这样也是为了从现房的角度进行约束，但是类似做法是有漏洞的，因为开发商可能会在期房阶段提前销售，这样似乎就绕过了监管。

　　而现在政策规定，地价过高的则需要配建自持性住房。一方面是南京本身也是租赁市场大力发展的城市，未来地方政府希望房企增加自持性住房。另一方面是南京本身需要继续控制地价，所以自持型物业的开发本身也是一个有力的约束。类似政策落实后，预计房企拿地会更加精打细算，同时也会带来租赁市场的更好发展。另外相比配建保障房来说，租赁住房本身也是开发商自己持有和经营的，属于存量市场的概念，而保障房多少被认为有一定的负担，所以从倾向上看，租赁住房或持有型住房的投资会更受青睐。