大家顾问周报 首次公布！点射3.5环 大房企守门得力

　　上周武汉楼市整体数据播报

　　6月第4周，武汉全市新建商品住宅成交4953套/54.2万方，环比分别增长73.97%、88.26%。

　　从日度走势看，6月第4周日成交直线攀升，直逼2018上半年最高值，成交整体呈中间高两边低的态势，6月29日成交量最高，高达1136套。

　　1、意料之外——成交近5000套，创年内新高

　　6月第4周，进入上半年收尾节点，楼市回暖迅速，各区齐头并进，洪山区重返首位，各楼盘到访量均高于往年同期水平，传统楼市的淡季被推迟。6月刚需优先选房新政的不断加固，刚需购房者购房难度下降，入市积极以及众多房企为冲半年度业绩集中网签推高了6月第4周成交备案量，致使6月第4周备案量创下新高。

　　2、意料之中——供应进入冷静期

　　从供应看，全市累计9个住宅项目拿证，新增供应量33.19万方，供应呈现出明显放缓的态势。

　　从开盘情况看，整个6月开盘潮迭起，但最近全国各地再次迎来调控潮，收紧态势进一步升温加剧，楼市从“旧四限”(限购、限贷、限价、限售)向“新四限”转化(限离婚、限新落户、限公司、限未成年)。受此影响，预计房企在七月将放缓入市的脚步，进入观望期。

　　3、最诧异——3.5环成为刚需分水岭

　　上周武汉楼市开17盘11盘售罄。

　　从开盘情况看，本周17个项目开盘，13盘刚需，3盘改善。其中恒大常青花园、美联奥林匹克花园、招商樾望、光明上海府邸、东原乐见城、金科城、庭瑞新汉口、世茂锦绣长江、孔雀城问津兰亭、世茂龙湾、海伦小镇等11个盘开盘即售罄，中建光谷之星、光谷澎湃城奥山府去化九成，中建御景星城、泊樾府、文一云水湾仍有房源在售。

　　3.5环外刚需盘内部分化明显。其中文一云水湾、泊樾府由于体量小、品牌弱、配套差等自身素质处于劣势，去化明显弱于孔雀城问津兰亭、世茂龙湾等大品牌项目。

　　开发企业的规模、资金、战略布局以及发展思路，是房企实力的象征，也彰显了房企的品牌影响力。大品牌房企布局广泛，产品线丰富，又得益于购房者对品牌房企实力的认可。在远郊楼市的激烈竞争中，品牌可以转化为很好的销售力，将来或将只有大品牌房企才能在远郊板块玩得转。

　　4、最重磅——融资&政策双双收紧

　　1、为落实国常会要求，央行宣布定向降准：(1)从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点，规模约7000亿元;(2)资金将用于支持“债转股”项目及小微企业融资，并纳入央行宏观审慎评估。

　　2、国家发改委将引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约。

　　要限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

　　3、近日，据审计署2017年审计工作报告指出，有9家国有银行违规向房地产融资361亿元。

　　抽查结果显示，有部分个人消费贷流入楼市，且有部分金融机构违规利用短期理财资金用于投资长线产品。

　　4、最近，全国各地再次迎来调控潮，收紧态势进一步升温加剧，楼小哥发现楼市从“旧四限”(限购、限贷、限价、限售)向“新四限”转化(限离婚、限新落户、限公司、限未成年)。

　　西安出台规范商品住房新政，要求新开项目提供不低于50%房源优先保障刚需，未婚及离异不满3年的单身不纳入刚需购房资格。

　　长沙从刚需和改善两端入手，全面升级限购政策，明确四类人员无购房资格等。

　　此外，珠海横琴新区明确个人不得购买产业及商办类项目，上海禁止企业认筹和参与摇号，坚决杜绝以企业名义投机炒房。

　　佳佳认为，融资、政策面双双收紧，加之上半年积极拿地、销售放缓带来的资金压力。预计今年下半年楼市推盘速度将明显加快!