西安楼市新政解读：购房意向登记平台已上线 市场将更规范

　　2018年6月24日下午，西安市房管局出台《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》(市政办发[2018]61号)，同时《西安市商品住房购房意向登记规则指引(试行)》和《西安市商品住房公证摇号选房规则指引(试行)》也以附件的形式发布。此政策自发布之日起开始实施。

　　此次的楼市政策涉及五项23条，其中五项包含强化商品房预售许可及交易管理、规范商品住房开盘销售行为、加强公证摇号售房管理、严厉打击各类违法违规行为、做好舆论引导和预期管理。

　　这也是在市场停滞开盘大约3周后，官方给出的下一步方向，此次意向登记指引和摇号细则等的出台，都将使得西安楼市更加规范化。对于购房者来说，在西安市限购区域购房要先做意向登记。而此次保护刚需中提出单身不算刚需，也引发了一些有趣的讨论，纠正一下，并非单身不能购房，而是单身不算刚需家庭，不具备优先摇号保障的范围内，还是可以作为普通家庭进行摇号购房的。

　　此次政策还包含哪些深意，开发商和购房者具体该怎么操作?本网将从官方和业内等多方进行权威解读。

一、西安市限购、限售政策有没有调整?

　　答: 在限购政策方面，《通知》对西安市住房限购范围、个人购买住房政策均没有调整，主要调整是暂停企事业单位和其他组织购买商品住房和二手住房。

　　在商品住房限售政策方面，将原政策调整为“住房限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，方可上市交易”。二手住房限售政策保持不变(取得《不动产权证书》满2年方可上市交易)。

二、在强化商品住房预售许可方面有什么要求?

　　答：为避免房地产开发企业以多次分批、分幢开盘等方式拖延上市销售时间，《通知》规定：房地产开发企业申请商品房预售许可或现房销售备案时，住宅总建筑面积3万平方米以上的，每次申请不得低于3万平方米;3万平方米以下的，须一次性申报。

三、对开发企业开盘销售行为有什么要求?

　　答：《通知》第(五)条规定：取得商品房预售许可或现房销售备案之日起10日内，房地产开发企业须一次性将所有房源面向社会公开销售，严禁采取分幢、分单元或分层等方式进行销售，严禁内部预留房源。

　　第(六)条规定，房地产开发企业销售商品住房前，应在房管部门网站、销售现场、企业网站发布销售公告。

　　此外，为杜绝企业“深夜开盘”行为，《通知》明确开盘及销售时间应在8:00-18:00之间。

四、居民家庭购买商品住房，如何进行购房意向登记?

　　答：《通知》第(七)条规定：房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。

　　目前，西安市房管局住房意向登记平台已于6月25日上线，网友可以登录西安房管局门户网站办理意向登记，网上办理意向登记期限不少于3天，申请时间8：00—18：00;

　　意向登记平台将西安市的限购区域分为：城六区及各开发区项目意向登记、长安区项目意向登记，监督投诉电话均为：12345。其中城六区及各开发区(新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域)公示项目由西安市住房保障和房屋管理局负责，长安区公示项目由长安区住房保障和房屋管理局负责。

　　居民家庭进行意向登记时，还应遵循以下规定：

　　(一)意向购房人须以家庭(夫妻双方及未成年子女)为单位进行意向登记;

　　(二)每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记，在该项目选房结束后，方可参与下一个商品住房项目的意向登记;

　　(三)不得提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等进行购房意向登记，一经发现将在1年内不接受其意向登记。

　　登记后，售楼部现场初步核实信息，核验时间不超过5日。

五、关于分类别进行购房意向登记，具体如何分类?

　　答：值得注意的是，此次的登记与之前不同，此次特别提出了刚需优先的政策。因此将对购房者进行分类别进行购房意向登记：

　　在西安市限购区域内，必须以家庭为单位，按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。

　　购房家庭必须如实填报相关信息，不得漏报、瞒报、错报。网上意向登记办理期限截止后，不得撤销或变更购房意向登记信息。购房家庭一次只能参与一个商品住房项目购房意向登记，在该项目当期选房结束后未能购房的，方可参与下一个商品住房项目购房意向登记。

六、刚需家庭应满足什么条件?支持刚需家庭优先选购体现在哪些方面?

　　答：刚需家庭应满足以下条件：

　　(一)居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身;

　　(二)登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录的;

　　(三)登记购房家庭成员符合西安市住房限购政策。

　　支持刚需家庭购房主要体现在：

　　(一)公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭;

　　(二)刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。

七、购房登记完成后，购房人如何进行信息核验?

　　答：《通知》第(七)条规定：意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。

　　现场信息核验：房地产开发企业在网上意向登记开始后后，必须依照网上登记流水号分批次分时段在销售现场收取购房家庭相关资料并对其购房资格进行初步核验(核验总时间不超过5日)。取得登记流水号且按要求提交材料的，房地产开发企业不得拒绝其核验要求;未在网上办理意向登记的购房家庭，房地产开发企业可不接受其提交购房资料、核验购房资格的申请。核验时，发现填报有误的，意向登记人应在核验时间截止前登录购房登记平台更误，核验通过后或核验日期截止后，意向登记信息不得撤销、修改。(商品房买卖合同网签备案前，将再次进行购房资格复核)

　　意向购房人登记信息查询：意向登记购房人通过“商品住房意向登记平台”查询登记信息等。

　　按照《登记规则指引》第四条，意向登记人提交的核验资料包括：

　　(一)登记购房人及家庭成员的户籍证明或社保、个税缴纳明细;

　　(二)登记购房人的婚姻状况及其购房意向登记时的家庭成员的身份、户籍、婚姻状况等证明材料;

　　(三)登记购房人本人满足首付款条件的存款证明(因个人征信问题不能获得贷款的，登记购房人自行承担由此导致的不能贷款购房后果);不得要求到指定的银行打印存款证明;存款证明不高于意向房源购房款的30%;

　　(四)证明登记购房人符合西安市住房限购政策的其他必要材料;

　　(五)如登记购房人委托他人提交相关核验资料的，应核验委托书、委托人和受委托人的身份证明等材料。

八、加强公证摇号管理主要体现在哪些方面?

　　答：加强公证摇号管理主要体现在：

　　(一)实行公证摇号售房的商品住房项目，由公证主管部门确定公证机构;

　　(二)公证机构要严格按照有关规定确定公证摇号售房的方式、流程、房源、参与摇号人员及摇号软件，对摇号售房进行全程现场监督;

　　(三)开发企业公证摇号售房，需进行的公示有：登记购房人名单、摇号购房人名单、摇号排序、选房结果共四次公示，保障公证摇号过程的公开、透明;

　　(四)禁止倒卖房号。一是登记的意向购房人、摇号选房人、合同签订人必须保持一致;二是按照住建部建房[2010]53号有关要求，严格商品住房退房管理，商品房买卖合同网签备案后不得擅自更改购房人姓名，不予办理网签备案撤销手续，所退房源应当公开销售;三是因放弃选房或者选房后放弃签约产生的空置房源按照房源类别按序递补选房;

　　(五)建立失信黑名单制度。对购房人连续“摇而不选”、“选而不签”、提供虚假资料，开发企业协助购房人弄虚作假骗取购房资格、骗取刚需优先资格等违规行为制定了明确的惩戒措施。

　　其中，登记购房人连续2次不参与按序选房的，6个月内不再接受其填报意向登记信息;登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不再接受其填报意向登记信息;对提供虚假资料骗取购房资格或优先摇号资格的，5年内不受理其购房登记。涉嫌犯罪的，移送司法机关调查处理。

　　这些很重要，再次提示：

　　1、意向登记购房人、摇号排序人、选房人、合同签订人必须一致;

　　2、购房家庭必须如实填报相关信息，不得漏报、瞒报、错报;

　　3、网上意向登记办理期限截止后，不得撤销或变更购房意向登记信息;

　　4、购房家庭一次只能参与一个商品住房项目意向登记，在该项目当期选房结束后未能购房的，方可参与下一个商品住房项目购房意向登记;

　　5、意向登记购房人连续2次不参与按顺序选房的，购房登记平台6个月内不受理上述购房人填报意向登记信息;意向登记购房人选中房屋后连续2次放弃签约的，1年内不受理上述人员填报意向登记信息。

　　6、对提供虚假信息或，瞒报家庭成员信息、住房条件等进行购房意向登记的，列入西安市购房失信人员名册，1年内不受理其购房意向登记;对伪造证件资料进行资格核验，骗取购房资格或优先摇号资格的，5年内不受理其购房意向登记。

业内分析：

　　美城股份首席市场分析师、邻里说房公众号创始人沈玮表示，对于摇号细则一直是呼吁的，从其他城市综合来看，包含登记人、摇号人和最终签约人三名一致;统一规范摇号流程;保护刚需的政策;对肆意摇号不选房的客户有一定惩戒等四大亮点，三名一致，同时对弃选房源的购买条件和价格做了明确约定，杜绝之前市场出现过的空置房源卖关系户或加溢价的行为。

购房十步走

　　沈玮表示，简单来看，此后购房将分为以下十步：第一步：购房者办理意向登记——售楼部现场初步核实信息——开发商提交意向登记购房名册，房管局二次核验——如果意向登记购房者多于可售房源的将摇号——开发商组织摇号——结果公示——开发商在公证机构监督下组织选房——房管局资格复审，合同网签备案——开发商将选房结果提请公证机构。但这十步曲意味购房者从意向登记到最终选房最少得半个月时间，这也意味着若本次没有选上合适房源，最快要半个月以后才能参加下一次楼盘登记。

　　沈玮还表示，此次政策对对肆意、盲目、投机参与登记摇号的客户有了严格惩处，虽然西安执行的是“连续制”而非杭州的“累计制”政策，但禁止登记购房的时间是6-12个月，直击想要倒号炒房的客户。

对供应端补给则包含两大利好

　　此次政策对供应端补给包含两大利好：第一，新房提高供应节奏和供货量，以前购房者总是遇到单栋推售的情况，而新政规定的3万平米大概也就是2栋楼的货量，至少强制补给一部分新房房源。

　　第二，二手房市场限售政策放松，存量房市场供应好转。在西安2017年6月28日出台的调控政策中，明确规定4.18政策之前的购房的商品房商品房买卖合同备案必须满5年，二手房必须不动产证满2年。而对418之后的房子并没有明确约定，市场上滋生了炒二手短线的人群。而在本次新政中，统一了空白期的限售时间， 也缩短了418之前的网签备案时间，由“满5”调整为“满3”，但二手房不同新房，房主们愿不愿卖才是关键?前不久出台的全国不动产联网和此次政策给购房者带来的心里预测，显然会让名下有多套住房的房主开始着手变现。

　　整体来看，此次新政按新政出台日执行，意味着之前交的资料的购房者需要重新走一遍流程，开发商也需要好好筹划下摇号方案如何分类刚需房源。

　　从这次政策的方向和严惩程度可以看到3个月的摇号乱象终于被制止;从供应量增加和需求端的限制可以预见市场供需关系将改善;从对新落户人的态度，买房无条件和刚需客群的界定确定西安1500万的人口目标势在必得。