这一政策的发布 将对这两个老大难问题的解决产生利好

　　近日，石家庄市人民政府办公厅发布关于调整市内四区(长安、桥西、新华、裕华)国有土地级别及基准地价的通知。在该通知中，石家庄市一级居住用地价格基准地价从4002元/㎡上调到了7368元/㎡，上涨幅度高达84%。

　　而对于此次基准地价的上调，很多读者很容易将其与房价上涨联系在一起。对此，房掌柜就相关问题采访了惹目机构执行总经理张金峰。

基准地价普遍上调 住宅用地涨幅最大

　　房掌柜了解到，本次公布实施的基准地价是指，基准日为2018年1月1日，各土地级别内，“七通一平”(宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气及宗地红线内平整)土地开发程度，平均容积率(商服2.5，住宅2.5，工业1.0，公共管理与公共服务1.5)下，分商服、住宅、工业、公共管理与公共服务4种用途，法定最高出让年期(商服40年、住宅70年、工业50年、公共管理与公共服务50年)条件下的国有土地使用权平均价格。

　　而基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。

　　房掌柜发现，此次石家庄市内四区国有土地基准地价的调整，除住宅用地外，还涉及到商服用地、工业用地、公共管理与公共服务用地，除一级居住用地基准地价达到84%的上涨幅度外，商业及工业用地的基准地价也均有小幅上涨。

基准地价上调是市场发展的必然

　　房掌柜了解到，此次基准地价调整的通知一经发布，即引起热烈讨论，正如面粉与面包的定律一样，此次基准地价的大幅上涨，是否意味着房价将上涨?

　　对此，张金峰认为，石家庄基准地价的上调是顺应市场发展的必然结果。从2012年调整后，石家庄的基准地价已有6年没有进行调整了。而6年间，石家庄二环内的房价从5000-6000元/㎡的区间到现在最低都升值了2-3倍。所以，基准地价的上调是符合市场发展的必然结果。

　　同样，张总认为，此次基准地价的上调并不会对房价、土地市场及房企产生影响。以上调后的一类居住用地算，每亩地的收储成本也就在500多万元，按3.0的容积率来算，楼面价也就3000多元/㎡。而现阶段，石家庄二环内的土地只要是正常收储走招拍挂手续的，大部分都在1500万元/亩以上。所以，从这方面来看，上调后的基准地价并不会对房地产市场产生影响。

征地难和企业搬迁问题或将解决

　　尽管不会对房地产市场产生影响，但张总认为，此次基准地价的上调，将直接对农村集体用地的征收和工业企业的搬迁产生利好。

　　他介绍，目前，石家庄的城中村改造项目已经基本接近尾声，如果再想征地，就必然会征收农村的集体用地。而按之前的基准地价，二环至三环内的土地征收成本只有十几万元一亩。以当下的物价和房价来看，农民势必会不会同意土地被征收。但此次基准地价的上调，会提高对农村集体用地的征地补偿，将会提高国土部门征地工作的推进速度。

　　而除征地外，张总认为，此次基准地价的上调也将促进主城区工业企业外迁工作的推进。从现阶段看，主城区内的企业搬迁后大部分会从工业用地调整为住宅用地。而按之前工业用地搬迁的土地评估制度(即拍地时的土地亩价+使用年限来进行价格评估)，企业搬迁所获得的补偿较低，这将影响企业搬迁的积极性。但此次基准地价的上调，将会对工业用地的评估起到加分的作用。而补偿的提高，也将会对工业企业的外迁起到促进作用。