致敬深圳楼市十年：明星房企“打怪升级”实录

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　这是最好的时代，也是最坏的时代。光阴荏苒，时间匆匆，不知不觉深圳房地产发展已经走过了刀剑如梦的十年。十年，深圳有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：深圳楼市十年》系列文章，呈现深圳楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　伴随国内房地产行业转折性、趋势性的变化，开发商的综合实力也在最近两年快速分化、重新洗牌。房地产市场变幻莫测，更新迭代速度加快。市场如“逆水行舟，不进则退”。“强者恒强，弱者更弱”，在深圳楼市历史变迁中，回首明星房企的历程。

万科：行业“领跑者”不断提高才能经久不衰

　　与其他企业不同，万科被大众所知除了依靠房地产开发带来的知名度外，另一部分要归功于其创始人—王石先生。

　　登顶世界最高峰，玩滑翔机、滑赛艇，求学哈佛，万科集团的创始人王石，活得可谓相当潇洒，曾一度被外界调侃“最不务正业的董事长”。但也就是这样一个人，他和他的万科一起生长了33年，在33年当中他和他的企业，相互影响，相互塑造。今年王石将正式迈入他的67岁，而万科也早已成为中国最大的专业住宅开发集团。

　　不管是“万宝之争”还是“王石辞任万科董事长”，万科的一举一动都被业界所关注着。2018年，是万科步入发展的34个年头。

　　在房地产开发行业，万科是个迟到者，但正是介入市场时的这种不利处境，迫使万科在与市场对接的路上比同行们走得更快。在同行眼里，万科和王石都有点"怪"，他们总是会有一些和别人不一样的想法，但事实证明，他们在大多数时候走到了同业的前面。

　　从最初的“物业管理牌”到“规划牌”、“环境牌”，再到如今的“环保概念”、“高科技智能化概念”、“养老地产”等，在理念和实践上，万科一直走在国内同行的前面。

　　2010年12月1日，万科销售额突破1000亿元，提前实现了2004年制定的千亿目标，成为国内首家年销售额超过千亿的房地产公司。

　　2013年4月，万科与新加坡吉宝置业签署战略合作协议，开发林曦阁住宅项目，进入新加坡市场。同年6月，万科在美国的第一个项目——旧金山富升街201号地块奠基，合作方是铁狮门。7月，万科收购香港上市公司南联地产75%股权，并将其更名为万科置业(海外)有限公司，拥有了一个海外上市平台。

　　2017年6月，王石把接力棒传给了郁亮，从此王石代表着万科的过去，郁亮则成为了万科的未来;郁亮驾驶着这辆高速发展的跑车继续奔跑向前。

　　2017年，万科全年合同销售额达5298.8亿元 同比2016年增长45%，直接从3000亿跳上5000多亿。

　　万科在2016年加入了“深圳地铁”这一大股东，在万科的持股比例为29.38%。并与深圳地铁建立深化了“轨道+物业”发展模式。

　　在深圳，万科2017年的供应量不少，整年成交面积达38.7万平，成交套数达3791套，与此同时，在成交金额方面也以273.7亿元位居全市第一。

　　由于深圳土地的稀缺，近年来更多的企业热衷于收购、城市更新，万科亦是如此。据房掌柜了解，2017年，万科共有9个项目在售，且多个项目位居福田、南山等核心地段，这也标志着万科所到之处即中心的理念正在转入扎根中心片区的建房方式。

　　2017年万科在售的豪宅项目包括：位于深圳湾的臻湾汇(与地铁地产各占50%)，建面约247-311平米4房商务公寓(非毛坯)，均价约13万/平米(计装修费);位于福田安托山的万科臻山府，项目的户型为231-241平米大户型非毛坯住宅，均价99000元/平米;万科兰江山第臻山道是香蜜半山豪宅主打180-318平米户型，售价8.3万/平米左右。

　　在售的公寓项目有万科云城(南山)、万科深南道68号(罗湖)、万科蛇口公馆(南山)、万科广场(龙岗)等。

　　此外，刚需仅万科麓山、万科公园里两项目，其中公园里已经售完，布吉的万科麓山95-125平3-4房住宅，均价在5.7万/平左右。

　　从建商品房、到打造商业、产业地产等，再到现在进入新的长租领域，万科更多的是这个行业的引领者。

　　据了解，2014年以来万科开始积极布局长租公寓市场。2016年5月，万科正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。预计泊寓在2017年的总获取房间数量超过10万间。

　　相比较其它企业进入长租领域，万科更加倾向于市场化，直接与村民签约，并保持“廉租”属性不改变。

　　万科给自己的定位就是一个"领跑者"的角色。"搞企业有点像万米跑，有人喜欢领跑，有人则愿意跟跑，而万科的角色是领跑。"王石说："这样可以逼着自己不断提高，万科要求自己开发的住宅永远是同行观摩、效仿的对象。"

招商蛇口：有过辉煌有过彷徨

　　1979年初，招商局引领改革开放风气之先，全资创办了中国第一个对外开放的工业区——蛇口工业区，炸响了中国改革开放“第一炮”。五年后，招商地产在深圳蛇口创立，其前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科，当时肩负的责任是建设工业区厂房、货运港口以及员工宿舍等配套。

　　成立之初的招商地产风光无限，用“天生贵族”形容并不为过，此后30年，招商地产有过曾被称为“招保万金”的辉煌，也有过面对城市产业空心化的彷徨。

　　2000年，招商地产开始大规模开发商品房，并以珠三角、长三角和京津地区为核心布局了在全国的阵地。据当时数据显示，万科全年营业收入为38.7亿元，招商是29亿元，两家的业绩相差并不算大。

　　2004年，剥离了港口、石化等业务资产的招商地产实力达到顶峰。当年的销售总量超过深圳万科，位居深圳第一名，并成为华南一线品牌企业。

　　进入2009年，万科销售金额643亿元、保利433.8亿元，招商地产的销售金额为205亿元，约为万科与保利同年销售金额的32%与47%。

　　而到了2010年，差距更加明显。招商地产当年的销售金额仅为146.25亿元。

　　业内人士分析认为，在万科、恒大、碧桂园等房企主打刚需产品并坚持快速周转时，招商地产却缺乏标准化的产品线、市场布局不够均衡、高端产品比例过高，种种因素影响了它在“黄金时代”的发力。

　　2015年，短短9个月时间内，招商地产便完成换股吸收合并方案。曾经作为“招保万金”四大龙头房企之一的招商地产，被“招商蛇口”这一新的上市平台所替代。

　　2014年12月26日，深圳前海蛇口自贸区获批。该成片开发的具体执行主体，还是招商地产。招商蛇口负责开发运营中国第一个对外开放的工业园区：深圳蛇口片区，孵化并培育出众多行业领先企业，是目前国内最为成功的工业园区之一。

　　随着地产行业的环境变化，新型城镇化，“一带一路”等国家战略带动产业地产强势崛起，招商局凭借蛇口工业区，做出了最早的产城融合的尝试，且为了实现将集团内园区资源，产业资源，地产资源和金融资源进行整合的计划，首先将地产板块合二为一，开始以园区开发与运营作为重点，招商蛇口便进入了下一个阶段：综合性产城一体化开发平台。

　　“前港-中区-后城”是港、产、城综合发展的开发模式，以港口先行，产业园区跟进，配套城市功能开发，从而实现成片区域的整体联动发展。“前港”是指新建港口或升级已有港口，“中区”是指依托港口发展或者与港航物流密切相关的临港工业区、出口加工区、自由贸易区、保税港区等，“后城”主要是指支持和服务港口及产业园区配套的居住和商业。

　　三十年来，招商地产以产、融、城结合互动的“蛇口模式”，引领中国房地产社区综合开发。三十年后，新一轮机遇又出现在蛇口。

金地：阵地战和游击战相结合

　　作为中国改革开放的最前沿,40年来深圳勇立潮头,孕育了一大批优秀企业,创立于1988年的金地集团,便是其中之一。从曾经的“招保万金”四大龙头房企,到如今成为房企千亿俱乐部的一员,外界亦曾质疑金地的步伐相较其他房企较慢。

　　2001年,金地实现成功上市,从此步入全新的发展轨道,这是金地发展历史上具有里程碑意义的大事。

　　2006年开始了全国化布局的新篇章,金地集团完成了从华北、华东、华南、华中、东北、东南、西部等七大区域的全国化布局。时至今日,金地已经在全国7大区域、44座城市扎根。

　　2010年提出“一体两翼”发展战略:以住宅开发业务为主体,以商业地产和房地产金融为两翼,积极探索新的发展模式,稳步提升综合盈利能力。

　　2016年金地销售收入突破1000亿,2017年销售收入再创新高,达到1408亿。截至2017年底,金地的销售规模比上市前猛增263倍。

　　翻看金地集团近十年的年度报告,在销售和资产规模稳步上涨的情况下,金地集团始终保持着稳健的负债率水平。2017年末金地集团净负债率为48%,而2016年末,金地集团的净负债率仅为28%。而这相较于全国百强前几名的房企,这个数字可谓是非常漂亮。

　　据了解,除了住宅外,金地已在全国布局购物中心、写字楼、酒店、产业园区、体育等多重业态。目前金地集团在全国拥有“金地广场”、“金地中心”等商业产品线,形成了购物中心、甲级写字楼、酒店、产业园区等持有物业类型,同时金地网球中心亦在全国形成规模。

　　在过去的30年,金地集团主要布局一二线城市。未来金地集团仍将深耕一二线城市,同时通过研究产业转型的发展趋势,聚焦城市群、都市圈的发展脉络,寻找更多的拓展机会。

　　目前金地集团在全国拥有土地储备3700多万方,未来在具体城市战略上,将采取阵地战和游击战相结合。抓住深耕布局机会,也会留意市场上结构性短暂的机会。

京基：最早的全能型房企

　　说到京基地产，深圳人印象最为深刻的莫过于京基100、京基百纳等标志性的建筑和商业。

　　作为一家创立24年的深圳房企，京基在发展壮大之时，实现了“房地产开发与经营+商业经营与管理+五星级酒店投资与管理+物业管理+高尔夫俱乐部+餐饮经营”等六大领域多元化发展战略布局，成为深圳资源最丰富、最落到实处的大型综合房企。

　　2004年，京基地产于蔡屋围集团签署协议，据此获得近4.6万平米的蔡屋围城中村旧城改造项目。京基耗费三年解决蔡屋围的拆迁问题，甚至为一户钉子户开出1200万元的巨额赔偿款。至2010年，442米高的京基100建成，成为深圳的标志性建筑之一。

　　此后多年间，京基在罗湖相继拓展了多个旧改项目，成为罗湖区的地主之一。据不完全统计，京基在罗湖拥有包括蔡屋围、布心村水围村、水贝村、湖贝新村等旧改，拆除用地面积在50万平米以上。

　　除此以外，京基在宝安、龙岗、南山、福田等区域还拥有大围村、梅富村、木棉湾、长源村等旧改项目。有数据称，京基预计未来的旧改建筑面积规模达到800万平方米以上。按照市价，货值则或约达4000亿元以上。

　　2017年，京基集团荣登品牌影响力企业TOP榜，也获得了“最具品牌延展力企业”荣誉称号，荣获第八届深圳地产资信10强;2016年，京基集团凭借多年来在城市更新领域所取得的成就和2015年地产业务104亿佳绩，荣获“2016最佳城市建设贡献企业”称号，同时荣获“2016年度履行社会责任杰出企业”称号……当然还不止于此，每年均揽回多个奖项的京基，也正是社会及各界对京基在城市发展、行业建设所做贡献的极大肯定。

　　京基100是典范，已开业的京基百纳广场、京基KK mall、京基滨河时代以及KK ONE、沙井京基百纳广场等系列项目，也成为各自所在片区乃至深圳城市的标杆案例。

　　除了地产板块，京基集团还选择文化影视产业作为进军文化产业的切入口，2017年7月27日，京基集团旗下首部原创国产3D动画电影《豆福传》在深圳举行首映礼。早在2014年，京基集团就收购成立了深圳市京基动画设计有限公司，助推京基集团的产业转型升级步入“快车道”。除了布局动画产业，此前，京基集团作为联合出品方之一投资《临时演员》电影，影片70%取景地来自京基集团旗下项目，涵盖写字楼、公寓、别墅、商场、酒店等产品线。

　　关于文化产业的布局，京基集团还涉足教育行业。作为深圳城市大学的投资主体，京基集团除了提供孵化基地，还将注入教育基金。深圳城市大学总部及首期部分学院将率先落户于京基蔡屋围城市更新项目上。

　　可以说，凭借着城市更新积累的丰富经验及对自身的不断创新，京基所到之处均会对区域产业发展、商业凝聚、人居环境改善起到极大的推动作用。这是对京基品牌的高度肯定，也是对其产品的认可。

佳兆业：“旧改大户”手中有粮 心中不慌

　　说起深圳“旧改”，就不能不提佳兆业。从1999年至今，佳兆业在土地资源稀缺的深圳独辟一番天地的“旧改”模式，涉及了几乎所有类型的城市更新项目，如旧城、旧村、旧工业区、烂尾楼改造等。

　　佳兆业在城市更新领域拥有丰富的经验，旗下多个项目是深圳市重点项目，例如佳兆业·城市广场、佳兆业环球金融中心项目等。

　　佳兆业发展史中的前十年可谓波澜不惊，外界对其的印象只是一家中等规模的开发企业，至多只能算是深圳区域内的品牌房企而已。

　　但自2009年，佳兆业登陆港股之后，一切发生的改变，短短五年的时间，佳兆业从一家区域性房企一跃成为了具有全国知名度的开发企业。

　　从2010年开始，诸如“中国华南房地产开发企业品牌价值十”、“中国房地产百强企业三十强”、“中国大陆在港上市房地产公司投资价值十强”、“中国地产金砖奖年度最具投资价值地产上市公司”、“中国蓝筹地产大奖”、“香港杰出企业奖”……等各种荣誉和光环接踵而来。

　　2013年，佳兆业从万科手中，夺走了“深圳单体项目销量”和“总销量”双冠王的桂冠，2014年则蝉联了这两项殊荣，成为深圳地区当之无愧的龙头企业。

　　2015年9月，佳兆业置业集团已正式更名为佳兆业城市更新集团，意味着佳兆业未来发展将注重在城市更新方面的投入。目前佳兆业在珠三角地区拥有的城市更新项目将近40个，储备用地超过1300多万平方米。

　　众所周知，“旧改”着重处理的就是拆迁问题。当多方利益开始博弈，“旧改”项目推动就会面临困难。对于佳兆业而言，每一个“旧改”花费的时间基本上是3至5年甚至8年，其“旧改”项目更多的是对片区内的领域提升，比如商业、教育、文化、休闲，展开与当地政府、企业的密切合作。

　　佳兆业城市更新相关负责人表示，“佳兆业目前成立了‘产业研究院’，加大了对‘工改工’产业升级项目的研究。深圳作为国内战略性新兴产业规模最大、集聚性最强的城市，产业用地的市场需求旺盛，佳兆业未来将通过‘工改工’，供应超3000万平方米的产业用房，作为其新的增长点。”

鸿荣源：25年企业征途 紧扣城市脉搏

　　深圳房地产市场向来是虎踞龙盘之地，在楼市行情火爆的2015年，有“豪宅专家”美誉的鸿荣源异军突起，凭借鸿荣源·尚峰、鸿荣源·壹方中心、鸿荣源·壹城中心三大项目的热销，以3925套、403600.5平米、191.18亿元的成交业绩，夺得2015年深圳房企排行榜成交套数亚军、成交金额季军。

　　鸿荣源是深圳最早进入房地产开发领域的企业之一，大本营从宝安到福田，到龙岗，再到龙华、前海……25年企业征途，不仅契合了深圳城市发展的正确方向，更是深圳土地溢价的有力推动者、深圳精神的最好象征。

　　1991年创立以后，鸿荣源先后在深圳宝安开发了弘雅花园、雅豪轩、御景台、丽景城等标杆项目。相比原特区内但是宝安几乎是一个不毛之地，并不受地产企业的青睐。但是鸿荣源前瞻性地抓住了宝安大发展的机遇，获得了原始积累，并在随后的几年中获得迅速发展。

　　在宝安区经营稳固之后，鸿荣源杀入深圳香蜜片区，开发了深圳别墅地标式物业——香蜜湖·熙园。“中国名盘”、“全国低密度示范住宅区”等荣誉称号，将鸿荣源的品牌魅力提升到了一个新的高度。作为一个致力于区域开发的品牌开发商，熙园无疑是鸿荣源展示实力与精品追求的最好诠释。

　　2007年起，鸿荣源倾力打造的龙岗中心城最大体量项目——公园大地，荣获“全球人居环境示范社区”称号;前海高端豪宅门户熙龙湾获评建设部“国际建筑文化典范楼盘”;而引领沙井居住革命的禧园，其规模和档次均领衔深圳楼市之最。2010年，继熙园之后，鸿荣源开发了深圳中央别墅区半山别墅——熙园山院，再次树立深圳豪宅别墅标杆。

　　2013年，由鸿荣源打造、位于前海核心地段的商业巨无霸项目——壹方中心全面动工。

　　2015年，鸿荣源在罗湖北、龙华、前海三大热点城区争相开花。其中作为新罗湖山居豪宅的鸿荣源·尚峰，相比片区内同质项目具有体量大、销售速度快的特点，并勇夺2015年深圳楼市新房成交套数前20名龙虎榜季军。

　　而扼守深圳城市价值制高点——前海自贸区的壹方中心，2015年以75.58亿销售金额、457套、93910.96平米的年度成绩(实质认购金额超过90亿元)，排位2015年度深圳楼盘销售榜第四，进入前五强。由此，壹方中心也奠定了深厚的市场基础，成为深圳乃至全国豪宅市场的标杆作品。

　　除了在罗湖北、前海树立标杆以外，鸿荣源在龙华也已经占据了一席之地。立于深圳中轴之上的百万级综合体——鸿荣源壹成中心，作为继前海壹方中心之后的系列超大型城市综合体，助力鸿荣源实现了由豪宅专家向大城运营专家的转变，开盘当天以4.35万/平米均价大卖1637套，刷新了深圳近十年来的销售记录。

　　鸿荣源2017年以24.1万、2423套的成交量，及162.1亿的成交额成为2017龙虎榜之开发商的双料季军。

　　除此之外，鸿荣源在深圳的布局更为惊人，据了解，目前鸿荣源在深圳大概1000多万平米土地储备，目前比较明朗的旧改达22个，在接洽的旧改项目超过40个。

　　结语：十年前，地产界的四大天王是“招保万金”，此格局历经十年时间最终形成，这十年是住宅的主战场;十年后，新的四大天王是“碧恒万融”，此格局依旧用了十个年头才形成，这里依然是住宅的主场。