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致敬白银时代:数说深圳楼市十年变迁之路

来源:房掌柜  陈佩 武汉房掌柜  2018-06-20 08:39:51
[摘要]每一个数据背后都凝结着一段楼市故事,通过悉数过去十年深圳楼市的代表性数据,梳理楼市发展脉络。

  编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

  房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:深圳楼市十年》系列报道,回望过去十年深圳楼市变革历程。

  每一个数据背后都凝结着一段楼市故事,通过悉数过去十年深圳楼市的代表性数据,梳理楼市发展脉络。温故为展新,知过往以见未来。

2008年

  跌幅50%、100%装修、4988元/平

  2008年深圳市一手住宅成交均价12800元/平,同比下跌4.4%,不少楼盘价格甚至达到50%。

  “五一”黄金周期间,深圳新房成交均价2008年来首次连续三天跌破万/平。

  2008年4月7日,深圳市国土房产局颁布《关于推进住宅产业现代化的行动方案》,要求强力推进住宅一次性装修,力争2010年年底前,销售住宅实现100%的一次性装修。

  2008年5月15日,龙岗中海康城国际爆出开盘起价将只有4988元/平的消息,创深圳起价最低。

2009年

  20万/平、1.7亿、2万时代

  2009年留给很多人的记忆是:牛市!买房子好比买白菜,一两天就能升值。

  当年热销的华润幸福里,整楼共有5套顶层复式,位于48-49层,每套面积大约530平,备案均价为20万/平,每套总价上亿。一位企业主管说,自己年薪百万,也只能买得起一个厕所。

  2009年9月,水榭山三期一套双拼别墅拼成一栋独栋,均价12-15万/平,总价过亿。这是2006年观澜湖成交亿元别墅之后,深圳再次出现的亿元别墅。由于市场持续火爆,当年天麓7000万成交的独栋别墅在几个月之后都已经涨过亿元。

  1.7亿,这是深圳中原地产2009年11月的佣金收入,也是当前全国地产代理行业的最高记录。该公司当月三级市场住宅部收佣1.15亿,销售金额达50亿;二级市场收佣4000万,认购金额达40亿;工商铺部1600万,组均业绩达45万。

  2009年1-8月,按照深圳市规土委数据,新房均价从11459元/平涨到了19368元/平,8个月涨了近8000元!中原地产数据显示,9月,深圳的新房均价达到20941元/平,宣告深圳正式进入到“2万时代”。

2010年

  千人排队、千亿房企、4倍

  2010年“限购令”颁布后,为提早获知房屋产权信息,10月8日,千余市民涌向位于档案大厦的市规划国土房产信息中心,甚至有市民清晨四五点就去排队。

  万科在2010年改写了房地产历史,2010年12月2日,万科公告披露,截至12月1日万科今年已累计实现销售面积830.7万平,销售金额1000.6亿元。至此,国内房地产行业首家年销售额千亿级公司诞生。

  对于销售过千亿,当时任总裁的郁亮表示,万科能取得较好的销售业绩,主要由于经营模式符合市场需求和政策导向,在产品上持主流定位,在开发策略上坚持快速周转。

  自从2003年央行121号文件启动房地产调控以来,直至2010年的“国十条”以及目前的“限购令”,在长达8年的时间里,有关房地产的调控政策“多如牛毛”,但房价却像着了魔似的且调且涨。

  尤其是进入2005年之后,房价更是与调控直接唱起了“对台戏”:每次调控出台,房价在短暂的淡定后,迎来疯狂的反弹。如今的结果是,深圳房价从2001年的5531元/平,涨至2010年的20297元/平,升幅近4倍。

2011年

  110%回购、1潘、首付2成

  为了给购房者强化房产价值不会缩水的预期,绿景地产推出房屋保值计划——三年原价回购。回购创意为绿景带来了丰厚的销售回款,绿景香颂开盘当天,据开发商透露全部到场客户超过4000人,最终开盘成交房源600套左右,收金7.5亿。

  由于回购带来的示范效益变得尤为明显,多家深圳乃至全国的房企开启了保值回购的营销大门。十二橡树庄园、港澳八号、振业峦山谷,以及广兴源圣拿威、承翰来座山等楼盘纷纷打出回购牌,且标准由最早的不包回购税费到税费全包甚至110%回购等逐步提高。

  2011年10月,满世界都在对乔布斯离世缅怀时,潘石屹在微博上调侃说苹果应该大量生产1000元以下的电子产品。这一评论引起了网民的疯狂转发,并为他创造了一个全新的计量单位“潘”——1潘=1000元/平。百度百科中也收录了这个词语,并且解释为“体现了人们对房价高企的不满,具有讽刺意义”。

  楼市持续低迷,新开盘一路走低,开发商各出奇招,首付2成!福田嘉葆润金座首付只要2成,还有96折优惠,有少部分楼盘甚至推出首付1成。

2012年

  7.8折卖楼、千人抢房

  没有优惠都不好意思说你在卖楼。2012年,深圳有不少项目推出了明显的优惠政策,和以往相比,这些优惠花样更多、折扣更低、透明度更高。

  除了常见的总价直减、总价打折、推特价房外,免息供楼、一成首付、送家私礼券、送钻戒、送物业管理费等优惠方式也重现江湖。

  即便是单纯的房价折扣,也和去年小打小闹的“9.8折再9.9折”不同,动辄便可打到9.4折,招商果岭的各种折扣下来可以折算到9.1折左右,东城国际推出的特价房,单价相当于之前均价的8.3折,学府道的特价房,单价相当于之前均价的7.8折,即便房价已在“6字头”的深业御园,特价房单价也仅相当于原来单价的9.4折左右。

  2012年是深圳楼市的破冰之年,虽然楼市的政策环境没有实质性的改观,但市场的信心正快速恢复,开发商推盘积极,购房者入市积极,楼市呈现供求两旺的景象,各种档次的项目、各个地段的项目大丰收。

  2012年6月8 日,央行降息,进入连续降息通道,楼市频现千人抢房潮 ;6月10日,水榭春天五期在大中华开盘引发三千多人抢房潮。7月19日,富通城十锦在前海售楼处开盘引发千人抢房;7月29日,中粮锦云在大中华开盘引发千人购房潮;8月19日,绿景公馆1866大中华开盘引发四0千人抢购。

2013年

  21626元/平、二套首付七成

  2013年,国务院新国五条出台,本是限制房价过速增长,但深圳却逆向而行,有如脱缰野马,均价从18906元/平涨到21626/平,达到历史最高水平,较2012年上涨14.4%;成交47759套,约439万平,同比增长19.1%。

  仅有1月、3月两个月均价低于两万,并在6月达到最高月度均价峰值,突破2.4万/平,创下40个月新高。

  数千人购房、日光盘……2013年的楼市呈现多年难遇的火爆景象,龙华、前海等多个新盘出现了七八个买家抢购一套户型的现象。

  2013年11月,深圳出台政策,二套房首付提高至七成,计税评估价上调,银行贷款收紧,审核、放款周期加长等举措控制房价,房价实现了月度“六连降”,但2013年房价较2012年上涨了14.4%。

2014年

  23973元/平、楼面价2.5万/平

  2014年,深圳房价23973元/平,同比2013年涨10.83%,为历史高价;成交41911套,同比2013年跌1成左右。

  2014年初,杭州、常州等地楼市滞销打折、银行收紧开发贷的利空消息传来,楼市有如“山雨欲来风满楼”,“崩盘论”再一次甚嚣尘上。

  2014年的930新政(房贷结清再买算首套)和降息政策,成为楼市逆转的“分水岭”,前三季度市场供求低迷,客户观望情绪浓厚,市场交投低迷,后一个季度急速逆转,低调开局高调收官。

  2014年,龙光地产以46.8亿拍得龙华的一宗住宅地块,楼面价2.5万/平跟周边在售项目房价差不多,面粉价赶超面包。

2015年

  白干20年、楼面价2.72万/平

  这一年,最流行的一句话是今年不买房,白干20年。

  半年之内,央行三次降息,五年以上商业贷款基准利率降至5.65%,住房公积金贷款利率降至3.75%,双双跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94%与3.87%的最低历史记录,政府救市心切。

  一个多月后,央行降息降准并用,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。“双降”历史上并不多见,只在1998年和2008年两次金融危机时使用过。

  2015年12月,碧桂园、中洲、龙光、星河等超过20家房产大鳄对坪山新区的4宗地块虎视眈眈。最终,“外来户”信达坤润联合体以30 .3亿总价拿下当年第二宗居住用地,溢价率高达219 .6%,可售楼面价高达2.72万/平,典型的“面粉贵过面包”。

2016年

  6万/平、2161套

  2016年,深圳新房成交均价53454元/平,同比上涨59.9%。1-9月,房价螺旋式攀升上涨,6月、9月房价突破6万,这一波发自于深圳的疯狂涨势,很快蔓延全国,波及所有重点城市,大部分二线城市房价普遍到了一倍以上。

  2016年3·25新政出台两个月之后,深圳市规土委数据显示,新房市场稍有“抬头”,从去年5月的2259套上涨至去年10月的4276套。但2016年10月4日“深八条”再度出马,让新房市场重新陷入低迷。2016年最后一个月,全市新房仅成交2161套,是当年成交量最低的月份。

2017年

  54445元/平、2.9倍、千亿房企

  自从2016年“深八条”调控出台以来,房价上涨势头得到控制,深圳新房成交量显著下降。

  2017年,深圳新房成交均价54445元/平,同比微涨1.9%,环比全年下降,降了675元;共成交25820套,同比减少38.0%。

  2017年深圳楼市表现平平,其新房成交量创下近7年来新低,而令人意外的是,尽管二手房成交量全线下跌,但二手房成交量仍是新房的2.9倍。2017年二手房成交73830套,尽管同比减少31.4%。成交面积6321217平,同比降33.1%。

  中国指数研究院发布“2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜”,在16家千亿房企中,其中碧桂园、万科、融创、保利、中海、龙湖、华夏幸福 、金地、华润、招商蛇口、泰禾11家为已布局深圳,占比接近七成。

2018年

  54111元/平、1458元

  在楼市调控高压下,2018年5月,深圳新房成交价格54111元/平,环比下跌58元,同比下跌401元;从成交套数来看,5月深圳新房成交为2564套,环比上涨了630套,与2017年同期相比增加了10.9%。

  自2016年“深八条”以来,深圳新房成交均价已经连续19个月下跌,同比八连降,累计下跌1458元。

  由于深圳针对新房出台限价令,导致一二手房价倒挂,此外,二手房实行“三价合一”,购房者更加青睐新房。另外,粤港澳大湾区规划呼之欲出,政策利好深圳楼市。深圳实行摇号买房,购房交易更加公平,利益驱使下,预计未来购房人群将涌入新房市场,新房成交量有所增长。

结语:

  过去十年间,深圳房价从1万多头飞涨至5万多,很多站在同一起点的人,后来人生际遇却因为一套房子变得不一样。有多人买了房留下来,也有很多人错过最好的机会,最后不得不离开深圳。

  前不久,深圳出台了“二次房改”文件,安居房和保障房的供应比重占到60%,商品房和安居房、保障房实行双规制,以后如果买不起商品房,申请安居房和保障房也是一种选择,万一轮上了呢。

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责任编辑:袁卓

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