编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。
岁月如刀,浮生若梦,十年,上海有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事,楼市政策亦然。
房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:上海楼市十年》系列文章,呈现上海楼市白银时代的全景图,敬请关注。
2008年至2018年,十年时间,上海楼市几经沉浮。然而,在市场快速发展下,行业洗牌加速,房企优胜劣汰之势越发明显。总体来看,十年间绿地和万科轮流坐庄,榜眼却飘忽不定,此外,本土房企分化明显,除绿地大华有稳定的市场占有率外,剩下的皆鲜有名气,而这些年来外来房企越发猖獗,市场占有率逐年增加。
2008年:三分天下
2008年,楼市一路跌宕,房企也不得不在行业低迷和质疑中奋力行进。
▽2008年上海房企TOP10
从成交金额上来看,前十房企可分为3个派别,其中绿地、大华、恒盛、中星集团为本土房企;金地、万科、保利地产为华南房企;瑞安、和记黄埔、仁恒分别为香港和新加坡新房企。
2008年上海房企TOP10门槛仅为17亿元,而绿地以53亿元位列首位,金地次之,但销售金额也超50亿元,而万科位列第三。
值得一提的是,在2008年上海商品住宅均价仅13498元/平方米的时代,瑞安房地产的项目成交均价却高达59925元/平方米,这也是TOP10房企中均价最高且销售套数最少的企业。
2009年:TOP10准入门槛翻3倍
2009年,在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放的大背景下,上海房地产市场呈现量价齐增的爆发式行情,因而TOP10房企的准入门槛也增加了2倍达47亿元。
此外,排名靠前的绿地和万科当年销售额均超过百亿,并狠甩后者近40亿元,而其余8家房企彼此之间差距不大。
▽2009年上海房企TOP10
值得一提的是,当年8月,上海星河湾开盘,动辄两三千万一套的星河湾房源几乎被一抢而空,当天创下成交逾40多个亿的“世界纪录”。正是因为上海星河湾的热销,一举将星河湾送入2009年房企成交金额排行榜第七位。
2010年:绿地一枝独秀 销售破百亿
2010年上海房价迈入“2万元时代”,为遏制房价、地价过快上涨,楼市调控政策密集颁布,商品住宅成交面积接近腰斩,与此同时,TOP10房企成交金额受到重创,仅绿地销售金额破百亿,而位居第二的万科才销售85亿元,其余房企成交金额也不过在34-66亿元之间。
▽2010年上海房企TOP10
值得一提的是,当年新城首次闯入房企成交金额TOP10。据房掌柜了解,2009年新城控股集团迁至上海,这也是战略发展中心的正式转移,深耕上海之心溢于言表。很快,其凭借在嘉定的多个项目,迅速占领上海市场。
2011-2013年:房企梯队分化明显
2011-2013年上海房地产调控政策力度空前,楼市整体处于低位盘整期,期间上海房企TOP10门槛稳定于40亿元左右。
▽2011-2013年上海房企TOP10
2011年,房企TOP10分层明显,第一梯队中绿地以4亿元险胜万科,占据第一席位;金地、新城、保利地产、大华为第二梯队,成交金额均在50亿左右,竞争也是十分激烈;第三梯队有华润、恒盛、星河湾和中海,成交金额为30亿元。
2012年,绿地持续领跑,并且成交金额再度破百亿,而万科已95亿元次之;第二梯队主要有中海、大华、保利地产、新城,成交金额约60亿元,其与第一梯队相差近25亿元,差距加大。第三梯队与第二梯队分化也很显然,差距近15亿元。
2013年,万科反超绿地坐上冠军宝座,并且与绿地、中海相继跨越百亿门槛,至此也奠定了上海前三甲房企的最低门槛线。
第二梯队仅融创一家独大,销售金额超90亿元,虽不能与第一梯队比拟,但也能超出后者近24亿元。剩下7家房企均跻身于第三梯队,销售金额约45-70之间,差距较小。
2014年:融绿逆袭 稳坐头把交椅
2014年的上海房地产市场重又回归调整周期的波谷阶段,全年商品住宅去化规模不足970万方。上海前十房企全年累计完成签约金额达925亿元,占全市商品住宅总销售金额约三成。
▽2014年上海房企TOP10
从成交金额上来看,前十房企可分为3个梯队。第一梯队以万科、绿地和融创为代表,跻身百亿俱乐部,年销售金额均超130亿元级;第二梯队年销售规模在60-90亿元级,以保利地产、大华、中海、绿城为代表;第三梯队乱战成型,年销售规模在45-55亿元级,分别为新城、保利置业和中华企业,且3家房企销售额差距只在伯仲之间。
值得一提的是,从商品住宅成交来看,2014年融绿以其优异表现,成功逆袭,以175亿元的年销售规模稳坐头把交椅。从价格格局来看,融绿上海8个项目全年签约均价超51500元/平,成为上海主流房企签约均价最高的开发商。从单盘销售来看,上海御园以40.41亿元成功占据上海商品住宅年度销冠,玫瑰园以12.32亿元成为上海高端别墅销冠,盛世滨江则以63亿元的签约金额成为上海商品房的年度销冠。
2015年:前十准入门槛翻翻 万科领跑
相较于2014年的前十房企准入门槛不足50亿元,并且仅前3房企进入百亿规模,2015年上海房企大放异彩,前十准入门槛已提至90亿元并且有8家房企销售额超百亿。
▽2015年上海房企TOP10
值得一提的是2015年,上海万科在业绩上攀上新高峰,以创纪录的342亿销售业绩,重新问鼎上海房地产市场榜首。2015年万科的高端项目“翡翠系”表现抢眼,成为业绩增长的重要引擎。其中万科翡翠滨江、万科翡翠公园、万科翡翠别墅,这三个项目2015年度总销约113亿,占上海万科全年销售业绩的38%。
2016年:分化严重 绿地重夺榜首
2016年,上海楼市调控政策层层加码,楼市跌但起伏,房企TOP10的竞争也越来越激烈。
▽2016年上海房企TOP10
从数据上看,TOP10分化越来越明显,第一梯队超300亿与第二梯队相差近160亿。而第一名与第十名差距近260亿。
2016年的上海区域销售头把交椅的争夺在绿地和万科之间展开,最终绿地以356亿的销售夺得头筹,重回榜首;2015年销冠万科则跌至第二,未能再次突破300亿大关。
在2016年上海房地产市场中,公寓是不可或缺的部分,这也是助力绿地成为“老大”的最主要原因。绿地旗下的绿地云天坊、绿地云悦坊、绿地峰尚汇、绿地旭辉E天地、绿地M-TOWN等含有类住宅房源的产品均取得较好的销售业绩。
值得一提的是,在榜单中的上海老牌房企上海地产集团依然坚挺,仅地产尚海郦景单个项目就为企业贡献140.3亿元,占整个企业销售金额八成。
另外,旭辉首次进入TOP10,以117亿元成为上海市场最大的黑马。回顾全年的表现,位于洋泾板块的高端亲水别墅、公寓、办公混合项目铂悦滨江,为企业贡献39.21亿元,居各项目之首,而嘉定新城刚需项目首创旭辉城,也贡献了30.38亿元的份额。
而位于第三梯队的5家房企仁恒、瑞安、旭辉、金地、融创销售额差距只在伯仲之间。
2017年:前十门槛跌至60亿 黑马金地杀入亚军
2017年上海商品房市场累计成交金额为3041亿元,较去年同期相比减少了45%。虽说整体成交遇冷,但这并不影响龙头房企的排位之争。
▽2017年上海房企TOP10
从2017年房企销售金额榜单来看,2017年上海排名前三的房企万科、金地、仁恒,各自累计销售金额均破110亿。尽管前前十房企表现较好,但上榜企业累计销售总额较去年缩水近一半,并且前十房企的门槛也回落至60亿元。
2017年万科以189亿的销售额持续领跑上海市场,市占率达6%。万科在上海地区销售项目26个,其中商品住宅23个,万科翡翠雅宾利和万科金域华城等项目销售表现优异,助力其成功登顶。
值得一提的是,2017年金地势头较猛,全年销售额突破160亿,与冠军万科也仅差距20亿元,成功打破了一贯的冠亚组合绿地、万科格局。
第三名金地集团的金地世家项目表现突出,年度销售额超过40亿元。
而绿地排名第四,在上海地区在售项目达74个,其中商品住宅44个,住宅项目和商办项目齐头并进,翡丽云邸、绿地林肯公园和绿地慧怡雅居等热销项目销售金额均超过20亿元。
2024-03-17 20:04
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