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西安楼市十年:房价从四千到破万 成交量逾1.4亿平米

来源:房掌柜  阴田 武汉房掌柜  2018-05-23 08:34:52
[摘要]2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。

  编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。十年,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

  岁月如刀,浮生若梦,十年,西安有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事,楼市亦然。十年间房地产市场发生了哪些变化?房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:西安楼市十年》系列文章,呈现西安楼市白银时代的全景图,敬请关注。

  自从1992年以来,西安房地产业从市场初步启动到相对高速发展。本文将着重从十年来西安的房价、成交量等方面进行对比分析。

商品房:2008-2017年成交量达1.426亿平米

  先看看商品房:西安商品房成交价格从2008年的4728元/平米上涨到2017年的9650元/平米,2008年至2017年,商品房价格上涨104.3%。截止目前依然呈上升态势,据克而瑞数据显示,2018年3月西安商品房成交150.8万平米,商品房成交均价13113元/平米。依此计算,2008年至2018年3月,西安商品房价上涨177.6%。

  商品房成交量从2008年的669万平米上涨到2017年的1709.9万平米,上涨155.6%。总成交量达1.426亿平米。其中2016年达到十年间峰值,成交量为2177万平米。

住宅价格从4268至11528元/平米 增幅达170.1%

  再看看住宅:西安住宅成交价格方面,从2008年的4268元/平米上涨至2017年的8316元/平米,增幅94.8%。到2018年3月,已经上涨至11528元/平米,比2008年累计增长170.1%。

  成交量方面,从2008年的586.6万平米上升至2017年的1312.1万平米,上涨123.7%。其中2016年为成交峰值,达到1891.8平米。十年间住宅总成交量为1.198亿平米。

2008年:分水岭

商品房成交669万平米 均价4724元/平米

  2008年是一条分水岭,这一年,中国房地产市场经历了一场深刻的转折,房地产市场遭遇了它的滑铁卢,经历着十多年来的首度市场危机,房地产行业不再是人尽可赚的黄金地,也不再是公众唾弃的暴利场,行业由“简单”变得“深刻”,危机中行业迅速成长。

  2008年底,政府为应对国际金融危机,防止国内经济快速回落,陆续推出一系列扩大内需、促进增长的宏观经济政策,在宽松的政策环境下,楼市相关优惠的巨大作用迅速将中国房地产业拉离2008年低迷调整的泥潭,令其于2008年3月触底始现“小阳春”之态,之后便一路上行。

  整体来看,2008年分为三阶段:1-4月量价齐升、5-8月量平价滞、9-12月量升价跌。2008年西安商品房成交669万平米,成交均价4724元/平米;住宅成交586.6万平米,均价4268元/平米。2008年的住宅市场成交量回归稳定,价格稳中有升,整体运行平稳。

2009年:辉煌

商品房成交1210.9万平米 创下18年之最

  2009年是中国房地产辉煌的一年,受到宽松的宏观政策的影响,市场可以用“疯狂”来形容,从2008年出台的“10.22新政”开始,一系列“国字号”的救市政策相继出台,内容涉及首付下调、税费减免、利率优惠和公积金贷款等多个方面。

  2009年西安市场呈现出量升价稳的态势,全年可分为观望期、回暖期、稳健期、冲高期几个阶段。商品房成交量1291.4万平米,创下18年以来单年成交量最高,成交均价5264元/平米;住宅成交1210.9万平米,均价5002元/平米。

2010年:高位运转

供需两旺 西安商品房成交1438.8万平米

  2010 年是市场高位运转的一年,同时也是政策压力最大的一年。2010 年是房地产调控有史以来(与之前比)最为严厉的一年,但迎来的却是楼市此起彼伏的反弹,全国楼市大好一片。西安在全国楼市风云突变的形势下,以不变应万变,显示出足够的坚挺。市场呈现出供需两旺的态势,成交量再一次刷新历史记录,成交均价稳步上升,成为2010年全国各大城市城镇化进程中耀眼的一颗新星。

  数据显示,2010年西安商品房成交1438.8万平米,成交均价约7000元/平米;住宅成交1247.0万平米,均价约6500元/平米。全面超越2009 年的火爆局面。从各物业类型的成交结构中不难发现,普通住宅在全市商品房成交中占有绝对的主导地位;另外,在城市规划的利好之下,西安楼市投资环境逐步成熟,因此也吸引了一大批全国范围内的投资者。

2011年:限购令

成交量较2010 年下滑明显 市场进入横盘期

  数据显示,2011年西安商品房成交1108.4万平米;住宅成交922.5万平米,均价6588元/平米。

  2011 年的楼市调控除了往日的信贷、税收、土地、保障房等措施齐头并进调控市场以外,行政手段也在发挥了重要作用。地方政府实施“限购”等措施,使得商品房成交量逐步回落,观望情绪弥漫。

  西安整体市场受政策影响比较明显,2011 年在“限购令”的严厉调控下,商品房价格涨势终于得到了遏制,成交量较2010 年下滑明显。但2011 年全年成交面积仍然是突破了千万大关,与历年成交面积相比,市场成交量仍然处于高位。

2012年:平稳

西安商品房成交1188万平米

  2012年,随着国家宏观调控的不断深化,各开发商基本上都经历了寒冬、回暖、复苏三个阶段。

  从市场面来讲,“平稳”虽说是主基调,但是还是出现了一些变化。2012年西安商品房成交1188万平米,成交均价7580元/平米;住宅成交973万平米,均价6587元/平米。

  2012年西安市的房产市场总体而言分为三个阶段:从2012年西安市商品房的成交情况来看,在1月和2月,受双节以及调控深化等影响,成交量陷入了近年来的谷底;而从三月份开始,在政府的预调微调以及信贷政策的略微宽松,市场开始了一波春季反弹的行情;随后在7、8、9月份逐步趋稳。到了年底,开发商积极推货,造成了年底的“暖冬”以及“翘尾”行情。

2013年:宏观稳 微观活

量价齐升 西安商品房成交1477万平米

  2013年,“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词,全国整体调控基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化。

  数据显示,2013年西安商品房成交1477万平米,成交均价7513元/平米;住宅成交1216万平米,均价6695元/平米。

  西安房地产方面2013年市场面将基本呈现出量价齐升的态势,价格涨幅可能有所增大,量微增。供给依旧保持高位,城改房、保障房开始发力,供大于求将长期存在。

2014年:以价换量、去库存

西安商品房成交1405万平米

  2014年各地楼市呈现出较大的库存压力,导致销售难,成交情况低迷。下半年随着政府给出的各种“救市”手段,主要针对住宅市场,从而将14年的主基调定为了“以价换量、去库存”,相比13年5月~8月住宅成交价格,14年则从5月开始火速下跌,并且一直延续到年底,没有呈现出太大变化。

  2014年西安商品房成交1405万平米,成交均价8654元/平米;住宅成交1192万平米,均价6739元/平米。

2015年:去库存

商品房成交1788.4万平米 住宅去化周期16个月

  2015年西安商品房供应量持续上升,2015年西安市全年商品房批准上市套数为115225套,批准上市面积1248.94万㎡,比2014年上涨22%。西安商品房成交为历史最高值,各物业喜忧参半。

  受放松限贷、3.30政策、西安新九条以及二胎政策影响,全市商品住宅成交面积段发生变化,改善性需求已被逐步释放,其中120-140㎡等大户型成交占上涨。西安库存量在全国35城中排名一直靠前,截止2015年12月末西安商品房库存量为3436.09万㎡,去化周期25月;普通住宅截止12月末库存量为1885.42万㎡,去化周期为16个月,但考虑到大量城改项目的库存,西安楼市“革命远未成功”。

  2015年房企的销售面积整体较2014年有所提升。数据显示,2015年西安商品房成交1788.4万平米,成交均价7859元/平米;住宅成交1428.3万平米,均价6770元/平米。

2016年:明显回暖

商品房成交量2177万平米 截止目前历史最高

  2016年政策环境由松趋紧,因城施策严控市场风险。2016年西安市全年商品房批准上市套数为101439套,批准上市面积1067.43万㎡,比2015年下降14.53%。西安商品房成交为历史最高值,库存量不断减少。

  2016年西安商品房销售面积2176.96万㎡,同比增长31.32%,为西安年度历史销售最高值,在在上半年调首付、降税负、宽信贷以及西安楼十条的政策影响下,10月份销售面积246万㎡首次刷新月历史记录。可见在“去库存为主”的总基调下,西安商品房销量明显回暖。

  数据显示,2016年西安商品房成交2177万平米,成交均价8004元/平米;住宅成交1891.8万平米,均价7076元/平米。

2017年:大西安建设元年

西安商品房成交1709.9万平米 供需关系严重失衡

  数据显示,2017年西安市全年商品住宅批准上市套数为123797套,批准上市面积1364.29万㎡,比2016年上涨27.8%。

  数据显示,2017年西安商品房成交1709.9万平米,成交均价9650元/平米;住宅成交1312.1万平米,均价8316元/平米。

  2017年中国房地产市场进入了史上最严调控期,限购、限贷、限价、限售的四限政策在全国范围内密集出台,西安楼市从2017年1月1日正式拉开调控帷幕,9月13日限购令的出台可谓对楼市最猛一击,西安楼市销量增速迅速出现下滑。与此同时,随着大西安建设元年开启,招商引资项目纷纷落地、宽松的落户政策种种利好下,西安楼市供需关系严重失衡,刺激商品房销售价格同比大涨。

2018年:摇号

楼市进入卖方市场 同时品质也提升

  数据显示,2018年2月西安商品房销售面积130.76万平米,环比下滑39.1%,同比上涨17.6%;2018年2月,商品房销售均价11061元/平米,环比上涨2.3%,同比上涨33.3%。住宅新增供应面积为45.54万平米;2月商品住宅销售均价10232元/平米,环比上涨2.68%,同比上涨35.76%。

  2018年3月,西安商品房成交150.8万平米,成交均价11061元/平米;住宅成交126.1万平米,成交均价11528元/平米。

  2018年4月,西安市商品房新增供应面积187.35万㎡,环比上涨75.8%,同比下降13.3%;商品房销售面积174.78万㎡, 环比增长11.3%,同比下降34.6%;4月份商品房销售均价11679元/㎡,环比上涨10.8%,同比上涨39%。住宅销售面积133.26万㎡,环比下降0.14%,同比下降40.97%;4月份商品住宅销售均价10338元/㎡,环比上涨2.71%,同比上涨36.21%。

专业解析:两次高速发展期 一次横盘期

  对于这十年间的变化,美城股份首席市场分析师、《邻里说房》公众号创始人沈玮进分析表示有以下六点:

  概括来讲,十年来西安房地产市场经历了两次高速发展期(分别是2008年底至2010年、2016年底至目前)和长达四年的横盘期(2011年至2015年)。这也体现在价格上面,2008年到2010年这三年价格上浮接近50%,而2016年至今涨幅超过60%;2011年至2015年,价格基本变化不大,持平甚至有略跌的现象。

  政策调整。市场的表现是和政策息息相关的,2008年底开始,楼市政策放松后促成了此后两年市场暴涨的局面,于是在2011年出台了限购,此政策到2014年9月份才取消,这几年市场很惨,甚至有小的开发商出现资金链断掉的情况。2015年市场虽然出台了一些政策,但市场还是没有缓过来,2016年陆续宽松,宽松了两年的时间,市场才开始逐渐回暖。

  房企的变化。2008年,西安年度TOP20的房企中有12个本地房企;到2017年外地房企占17个,到今年年底,或许更少甚至已经在TOP20的榜单中找不到本地房企的身影了。十年来本土房企被严重稀释,被挤压到三四线城市,甚至被并购等,而西安市场也变成了全国前100房企陆续进驻的一个城市。

  产品更新换代。品牌开发商的进驻也将先进的产品线带入西安,2017年西安房地产进入品质时代,一个明显的对比就是,之前觉得好点的产品就是2T4或2T6的产品,近一两年出现了连廊(表面上看是2T4,实际上是1T2)、户户南北通透的产品,还有叠墅、合院等高端产品系。品牌房企陆续进驻,这也可以看出整个西安关于产品的升级换代。

  土地市场变化。此前房企拿地主要是以协议等形式为主,到2016年才正式开始招拍挂,今年也会更加严厉。与此同时地价也在不断的上涨,从2008年楼面价约700元/平米到2017的2000元/平米,大约翻了3倍,今年一些新区甚至达到每平米四五千这样的价格。

  营销方式变化。从坐销到渠道为王再到现在的卖方市场。2011年之前是完全坐销时代(置业顾问在售楼部坐等客户上门、或报纸等推广为主),2011年之后市场走低,出现渠道的概念,很多公司开始配建渠道。2017年市场好了之后,渠道的概念又被慢慢淡化了,现在又变成了卖方市场,现在的卖方市场和2009年的卖方市场又大不一样,2009年市场并不缺货,置业顾问主要以等客户上门为主,现在的卖方市场是断货,供不应求的局面。

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责任编辑:袁卓

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