东莞十年前后房价对比 最早买房的那批人到底赚了多少？

　　编者按：十年楼市，风云变幻。从2008年到2018年，东莞楼市几经沉浮，从低迷到快涨，从市场主导到调控干预，房掌柜见证了东莞楼市的每一步。

　　在此特殊节点，房掌柜特别策划大型专题《致敬白银时代2008-2018：东莞楼市十年》，述说2008年至2018年东莞楼市的发展变化，敬请期待!

　　这十年间，东莞房价涨得有多快，可能那些一直等降价的人最清楚!眼看着房价从最初的三四千涨到了如今的两三万，不知当初看衰楼市的人作何感想?最早买房的那批人究竟赚了多少钱?看完文章真有点心塞!

2008年房价大跳水

万科光大“七折降价”

城区新房仅售5000元/㎡左右

　　2008年恰逢金融危机，整个房地产市场一片萧条，东莞商品房的成交量同比下降超过4成，房价迎来“大跳水”，一跳回到2005年的水平，多数楼盘价格低至4千左右。

　　那一年，塘厦、凤岗等临深片区还是很不起眼，石碣、高埗还没有划入城区片区，特别是目前房价普遍超过25000元/㎡的塘厦，在2008年的时候单价才4000元/㎡左右，例如塘厦主打大户型洋房的新世纪锦绣花园，当时均价仅4400元/㎡，同区域的长银东郡均价3900元/㎡，与当年的麻涌南峰时代广场同价!

　　回想当年，房价不止低，楼盘还舍得下血本大幅降价!据合富数据显示，由于2008年市场不景气，在3月初，万科、光大两家龙头企业在全市掀起“七折降价”赢得了市场，两家的年度销售总额占全市份额的24.6%。

　　在龙头企业的带动下，城区楼盘也纷纷加入降价促销的行列。例如首推600套的东城新世纪星城二期售价才4500-5500元/㎡，南城的江南雅筑当年也才卖5000元/㎡。城区楼盘大幅度的降价促使其当年成交比重高达55.32%，远高于镇区。

　　在那一场全市规模的价格战中，仅有松山湖的房价还依然坚挺，并领跑全东莞。据中原数据，2008年松山湖的均价在8000元/㎡左右，当年光大锦绣山河的均价约8081元/㎡，成为最高价楼盘，然而2018年的锦绣山河没有30000元/㎡是买不了的!

2009年均价6263元/㎡

32万搞定小三房

　　周边城市购房者感叹“在东莞买房很幸福”2009年初始，东莞开发商依然继续低价走货。据业内人士透露，那时候很多楼盘的价格都回调到2007年之前的水平，均价在4500元/㎡左右，甚至首套房首付只需10万元就能买到一套100㎡的房子。

　　当年，中信凯旋国际新品售价在4500-5300元/㎡，相当于总价32万就可以买一套A户型74㎡的小三房;价格偏高的景湖时代城一套76㎡的户型也才售54万，按照20年月供算，每个月大概是2000元左右。

　　3月份开始，市场环境开始好转，开发商酝酿着后期涨价。8月开盘的宏远江南第一城均价5700元/㎡并受到热捧，开盘当天还没到中午就取消了所有的折扣还加推了十几套。紧接着，景湖时代城、万科金域华府等楼盘也都热销，当时的均价分别是7200元/㎡、9000元/㎡。

　　不过，就全国来看，2009年各地楼市很是疯狂，房价涨幅普遍在30%以上甚至高达80%，就连佛山、珠海、南海、顺德等地方的新房均价也高达8000元/㎡，甚至超过10000元/㎡。而当年东莞的房价涨幅仅15%左右，整一年的均价约6263元/㎡，让不少周边城市的购房者感叹“在东莞买房真是很幸福的事情。”

2010年住宅均价7634元/㎡

普通住宅产品线丰富

常平最贵洋房售价8千

　　2010年东莞房地产市场飘红：住宅均价约7634元/㎡，同比上升1400元/㎡。当年东莞普通住宅产品线丰富，高档洋房、豪宅洋房、高赠送、非毛坯修等产品明显增多，这些成交量的增加使得整体价格被拉高。

　　据房掌柜了解，当年御泉山的“楼王”均价仅7200元/㎡，金域华府的均价约9000元/㎡，位列高价位梯段，就连号称常平最贵的洋房也只是在8000元/㎡左右，这价格在2018年连二手房都买不到啊!

　　此外，由于深圳限购，使得深圳客继2007年后再次入莞，深圳客的增多让一些东莞房企看到了广阔的市场机会。为了更好地推介产品，提高企业的知名度，2010年有不少莞企赴深圳进行宣传推广，比如，金地将黄江湖山大境产品推介放到了金地华南品牌深圳发布会上、万科松山湖1号悦组团在深圳发布新品推介、汇景集团赴深圳开展品牌发布会、中惠熙元各项目和深圳二手市场联动促进营销等。

　　同样在2010年兴起的还有明星营销。据瑞峰资料显示，在2007年之前，用明星做形象代言、走秀、签售、歌舞等是很多东莞开发商常用的营销手段。但在2008年金融危机来袭后，开发商们大都舍弃这一手段。直到2010年，东莞楼市虽经调控但仍然成交可观，明星营销也就再度兴起。

2011年东莞“限购令”难产

长安塘厦凤岗逐渐崛起

　　全市均价去到8186元/㎡2011年全国大中城市纷纷出台“限购令”令东莞房地产市场风声鹤唳，不过东莞的“限购令”并没有如期而至，反而演变成一场声势浩大的“促销令”。据东莞中原透露，当时部分品牌开发商的楼盘工程日夜加班加点，以赶在某些时间节点发售，过后普遍取得了非常不错的销售率

　　当年的金九银十中，城区的楼盘大多单价还在7500-9500元/㎡徘徊的时候，长安、塘厦、凤岗逐渐崛起，其中长安沃多夫公寓单价去到14000元/㎡，塘厦御庭苑的洋房打出均价12000元/㎡的旗号，就连凤岗的祥利上城也高喊9600元/㎡。

　　随着房价不断冲破政府8200元/㎡的警戒线，加上东莞周边城市又一次加码调控，导致东莞转入11月后楼盘上门量大减，诚意客户、认筹量都得不到保证，大部分楼盘每周的成交不足两套，开发商不得不以低于市场预期价开盘，或推出部分特价单位，这时候的楼市从“卖家市场”转为了“买家市场”。

　　房掌柜了解到，2011年楼盘的促销活动很多，比如黄旗山1号推出“保值回购计划”，花样年君山推出“3年包月供”等，滨江体育公园附近某楼盘号称新品“6字头”起，而前一批产品均价早已超过7300元/㎡。

　　那一年，东莞住宅均价约8186元/㎡，不过，这也有受到12月政府有意放缓高端楼盘审批，部分高价项目被迫延缓签约的影响。

2012年均价8276元/㎡

南城某精装房只需8150元/㎡

外来品牌房企标杆楼盘遍地开花

　　以往几乎每年的房价都是涨1000元，但到了2012年，全市均价只涨了一百多元，涨幅约1.1%，是2007年以来涨幅最低的一年，全年的均价仅8276元/㎡。

　　东莞合富辉煌研究部认为，如剔除非毛坯房增多及开发成本增加等因素，2012年东莞房价实际为微降，东莞楼市长期保持理性与平稳。

　　据东莞中原研究部透露，2012年年初，银行房贷利率向9折、85折推进，开发商顺应市场推售刚需产品，新入市楼盘定价普遍谨慎，普通住宅定价在6000元/㎡左右，达到市场价格底部。

　　到了5月份，市场还在调控的阴霾下平静如水，很多开发商采取“以价换量”，部分加推的楼盘例如花样年江山、深业欧景城、皇家公馆，二期价格进一步下调到“5字头”、“6字头”;还有的开发商在房价近万元的南城区域内，推出6套房源统一价8150元/㎡起并送1500元/㎡满屋的装修。

　　2012年，东莞商品房迎来供应激增的时期，创下2007年以来的五年新高，尤其是外来品牌房企的标杆楼盘蜂拥入市，绝大部分的市场份额被外来房企所斩获，致使塘厦、凤岗、大朗、厚街楼市竞争进入白热化，购房者恰好“渔翁得利”。因而，从5月份到12月，东莞楼市的成交量创下了历史同期最高。

2013年均价8812元/㎡

城区房价万元徘徊

　　2012年年底的热度使得2013年东莞房地产市场供需两旺，当年住宅成交均价8812元/㎡，同比2012年微涨6%，其中超9成镇区价格出现上涨。

　　有数据显示，当年大部分镇区均表现出不同大小的的上涨幅度，约4成镇区的上涨幅度大于10%，6成多镇区均呈现量价齐升的局面。

　　从已有的资料可以看到，当年的南城万科金色梦想还是9700元/㎡、莞城的地王广场还是8800元/㎡、东城怡丰君逸名轩7500元/㎡，万科金悦香树11000元/㎡的价格算是城区最高价楼盘之一，总体来说，城区房价都还在万元左右徘徊。

　　值得注意的是，2018年普遍3万元的松山湖在当年也不过是万元左右，比如2018年还有货在售的锦绣山河，在当年打出的广告是9300元/㎡就可以买到140-220㎡的全新洋房。如果购房者知晓这个盘在时隔几年后就能翻近3倍的价格，或许当时砸锅卖铁也会买上几套吧!

2014年均价9174元/㎡

　　首付4.8万买南城一套精装房回顾整个2014年，东莞房地产市场处于不断调整状态。由于上半年受到银根收紧、利率上浮等负面影响，许多开发商持观望态度，有意放缓动工进度，造成了上半年整个市场供应紧张。

　　进入第三季度，市场形势回暖，开发商便加快了推货节奏，大肆跑量快速回笼资金;进入第四季度，央行降息，市场窗口扩大，开发商加快并大规模化推货冲刺全年业绩，引发了一股开盘潮，推动年底东莞住宅成交量刷历史新高。

　　尽管第四季度的成交量快速回升，但也无法完全弥补前三季度销量差距，因此，全年住宅成交量全线飘绿，总成交593.31万㎡，同比2013年下降22.62%，同比2012年下降1.90%;住宅价格涨幅为2008年以来的第三低，均价为9174元/㎡。

　　在2014年，只需要首付4.8万就能买到南城恒大御景一套精装房;在2009年售价7200元/㎡的景湖时代城，到了2014年就涨到了11000元/㎡!

　　以买一套景湖时代城100㎡的房源、首付3成、贷款30年来算，2009年买入时月供是2650元，2014年买入月供变成了4086元，这上涨的速度简直让人不寒而栗。

2015年均价9783元/㎡

临深片区房价刹不住车

深圳客成主力军

　　2015年央行利率五连降、房贷首付比例降低、公积金异地互贷等一系列新政持续加码，楼市政策前所未有的宽松，在深圳客刺激下，东莞楼市成交量大幅增长，年内房价上演“两级”跳，从“8”字头跳至万字头，整体均价为9783元/㎡。

　　在这一年，最为热门的镇区当属临深片区，洋房签约均价上涨幅度超过40%的5个镇街均位于临深片区。当年塘厦、凤岗、松山湖、长安的房价高达12000-13000元/㎡，城区还是10000-13000元/㎡，而大岭山、大朗、清溪等区域还是八千多的房价。

　　由于政府频频救市，刺激了购房者入市，2015年东莞住宅成交量双双创下历史新高，市场蛋糕首次突破1000亿元。

2016年全市均价破1.3万

地价暴涨190%远超房价增速

火热楼市遭遇“最严调控”

　　2016年是收获与转折的一年，这一年里东莞楼市先是大起——大量投资投机需求入市、房价暴涨、地王频现，后是大落——10月6日首次出台限购限贷限价的“最严调控”政策，促使楼市大幅降温。

　　从价格来说，2016年住宅均价为13687元/㎡，同比2015年暴涨了40%!其中，松山湖、塘厦、凤岗、黄江、莞城等区域的房价进入“2万时代”，就连石碣、道滘、茶山也都赶超1.2万元。

　　最夸张的是，2016年出现了12宗单价地王，最高地价达到25264元/㎡，而全年商住地楼面地价均价高达9584元/㎡，同比2015年暴涨190%，远远高于房价增速，这让广大购房者直呼楼市疯了!

　　虽然限购限贷拦截了绝大多数有经济能力的外来投资客，但东莞的房价却很傲娇。这一年，楼盘的广告从以往以“千”为单位进化成以“万”为单位，例如以前楼盘会说自家房子“6字头起”，但这个时候最常见的是“万元以下房源”，似乎房价没过万是一件值得大肆宣传的事。

2017年调控政策频出

区域分化严重

住宅均价维稳在16500元/㎡左右

　　在政策全面收紧的大环境下，2017年的东莞先后出台影响楼市的相关政策、补充细则不下10次，包括升级限购、“410”限售令、限价政策调整、禁止“商改住”、房贷收紧、利率上浮等，让东莞房价上升走势受到抑制，整体房价高位滞涨，全年均价约16523元/㎡，每月的房价基本维稳在16500元/㎡。

　　除了调控政策频出外，2017年的东莞区域楼市分化非常明显。受调控影响最严重的当属临深片区，由于临深片区严重依赖深圳客，日益趋紧的限购政策将大部分的深圳客拦在门外，致使临深片区成交占比从2016年的50%左右回落到10%左右，出现断崖式下降，市场萎缩显著;而由于购房群体回归到本土，主打本土需求的主城区及一些价格较洼地的区域成交量上升。

　　业内人士表示，东莞作为全国唯一处于两大一线城市中间的城市，独特的区位优势，吸引了众多全国20强房企抢滩东莞;加之近期将迎来众多城市规划及交通利好，土地市场及区域楼市价值被普遍看好。故在大方向上，2018年东莞房价向上大势所趋，不过楼市利好和利空参半，预计房价涨幅暂缓。

2018年房贷利率普遍上浮20%

住宅均价控制在16000-17000元/㎡

23个镇区房价超15000元/㎡

　　一年多的轮番楼市调控使得投资投机买房热度被有效的抑制，2018年的东莞楼市回归理性，在第一季度的住宅均价为16874元/㎡，在4月的均价为17056元/㎡，可以说，当前房价基本被控制在16000-17000元/㎡。从全市来看，共有23个镇区的住宅均价超过15000元/㎡，5个镇区进入20000元/㎡。

　　今年的供应大幅放缓，4月上旬之前较为冷清，直到4月下旬，才有部分房企陆续推新冲刺“五一”，加上房贷额度紧张、利率大幅上浮，很多购房者仍在观望，因而，开年至今，东莞楼市的成交表现稍显不足。

　　不过，据东莞中原战略研究中心表示，6月份开始会迎来今年的首轮推盘热潮，新旧项目将持续入市，房企在资金压力下促销力度有望持续加大，刺激购房者入市，释放市场需求;同时，在公积金新政刺激下，部分购房者入市积极性有望增强;另外，受“三价合一”持续影响，二手购房成本仍高企，部分购房需求会回流一手房，尤其加上近期部分项目加大让利，吸引客户入市，项目成交有望回升。