各界热议物业管理立法：物业收费是否合理，要看服务

　　物业区域公共收益如何规范和监管?物业服务费定价谁说了算?老旧小区整治应涉及哪些内容?16日举行的武汉市人大常委会《武汉市物业管理条例(修订草案)》(下称“条例(修订草案)”)立法听证会上，20位来自街道、社区、业委会、物业服务企业、律师事务所等各界听证陈述人，针对条例修订草案中涉及的热点、难点问题展开讨论，提出建设性意见。

　　物业区域的公共收益归谁所有、怎么监管?

　　建议：对侵占公共收益的物业企业限制其招投标活动

　　条例(修订草案)第二十三条规定，物业区域的公共收益属于全体业主共有，业主委员会应当定期公示公共收益的收支情况。管理规约约定或者业主大会决定进行审计的，应当进行审计。公共收益不得以任何个人的名义进行存储和管理等。

　　湖北马首律师事务所合伙人林昳韫指出，对物业企业拒交、侵占公共收益、拒绝被审计的行为应分约束、有效惩戒，应明确相关措施。她建议，可参照法院执行措施，采取上黑名章、交接完成前不得参与其他小区的物业服务招投标活动等手段进行惩戒。

　　武汉新康物业管理有限公司代总经理张毅提出，条例(修订草案)未明确公共收益可开支范围，应予以明确，以避免某些用途受到业主质疑。他建议应将“公共收益”用于单笔金额不大、发生频率较高的小区日常公共维修范围上，更具操作性和持久性。

　　对“物业区域的公共收益应属于全体业主共有”，武汉市物业管理协会秘书长顾玉兰提出不同意见：公共收益不是自然产生的，是通过物业企业得到业主授权后经营所产生的，应重视物业企业对于公共收益的经营性付出，在计算业主共有的公共收益时，应扣除物业企业的经营成本和合理利润，这样才有利于鼓励、保护物业企业为业主的财产保值增值的积极性。同时，她建议，应引导公共收益主要用于住宅专项维修基金需开支的范畴内，更有利于合理合法使用该资金。

　　物业服务收费价格怎么定?

　　建议：政府指导价依同期物价指数三年调整一次

　　条例(修订草案)第四十条规定：物业服务收费应当按照国家有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，市价格主管部门应当会同市房屋主管部门制定收费标准，并向社会公布。政府指导价标准应当适时调整。各区人民政府应当建立保障性住房物业服务费补偿机制，制定并落实补贴政策等。

　　“物业收费是否合理，要看服务内容”，武汉市幸源雅城业委会副主任丁东湖说，小区环境整洁程度、楼道通畅照明状况等应有分级评判标准，只有将物业管理内容细化、量化，才能制定分级收费标准，避免物业企业与居民发生费用纠纷。

　　“政府指导价也应该与时俱进，‘一价定终身’不符合市场规律。”武汉一品行物业有限公司董事长毛志远说，政府指导价在推动物业行业发展、解决物业服务纠纷中起到很好作用，为使政策法规更贴近实际，应明确物业服务收费政府指导价应根据同期物价指数，每三年调整一次。同时，他认为，实行市场调节价的，政府不需要再制定物业服务费参考价格，否则将不符合市场运行规律和国家“放管服”政策要求。

　　老旧小区整治改造如何长远见效?

　　建议：政府、公益性物业企业引导“居民自治”

　　条例(修订草案)第四十四条规定：市、区人民政府应当制订老旧住宅区物业整治改造规划和年度实施计划，对配套设施设备不齐全的老旧住宅区进行整治改造，改善老旧住宅区的综合环境。市、区人民政府应当对老旧住宅区整治改造和物业管理相关费用给予适当补贴等。

　　湖北万泽律师事务所主任周静雯指出，老旧小区的整治内容应包括环境综合整治、房屋维修改造、配套设施完善、既有建筑节能改造以及保障性住房建设等方面。整治改造内容应以居民居住需要为中心，充分考虑老旧小区现状、居民生活习惯等因素。

　　“老旧小区基础设施陈旧，整治改造后，再次损坏比新小区快得多。”武汉众治社区服务有限公司物业服务部负责人万亚麒建议，应制定改造设施设备维护机制，明确并落实维护管理费用;同时，应由街道、社区引导老旧小区成立物业自治小组，由居民自治和公益物业服务相配合，以减轻政府和公益性物业企业负担，让老旧小区得到长期优质服务。

　　江汉区民权街民生社区业主曾芬认为，老旧社区的治理不能只强调政府投入，要通过公益物业服务建立居民自治的交流平台，形成“政府引导、物业服务、居民共建”的管理模式。

　　江汉区汉兴街常二社区书记华青认为，目前，资金有限是老旧小区整治面临的最大问题，目前各区对老旧住宅区整治改造和物业管理相关费用的补贴标准不一，容易造成发展不平衡。建议出台全市统一补贴标准，确保相关工作均衡推进。

　　来源：长江日报