从“楼市深冬”到“全域暴涨” 看中国房地产市场十年寒暑

　　编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。十年间，房地产行业发生了怎样的巨变?

　　为此，房掌柜特别策划了《2008-2018：中国地产这十年》大型专题，将围绕2008-2018十年间的风云变幻，以独特视角、生动的展示形式，呈现一个不一样的中国地产十年剖面。

　　激荡十年，水深鱼大。十年来，对市场影响至深的楼市政策，融资行业的壮大与监管的跌宕，经济大环境的起伏与发展，楼市里的标志性事件，房企跨越式发展……共同串成了一部房地产市场环境的时代激荡史，无比壮观，又扑朔迷离。

2008年：全球金融风暴 国内迎来楼市深冬

　　2008年是个风雨飘摇之年，中国先后经历了南方特大雪灾、汶川大地震和全球金融风暴。

　　对于房地产行业来说，是浓墨重彩的一年，更是开发商从天堂踏入地狱的一年。当众多开发商还沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却在2008年悄然发生了“巨变”。

　　金融风暴带来的负面影响，直接让国内商品住宅销售出现近十年首次负增长，退房潮一度波及全国。房价一年内完成了从暴涨到暴跌的转变;从地王频出瞬间变成地王退地、土地流拍主导整个土地市场;房地产行业洗牌出现，一批资金链吃紧的中小开发商被预言淘汰……

　　好在情况并没有变得更糟糕，2008年6月开始，便有地方政府出台政策，鼓励购房者入市买房。到了金九银十，“救市”政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。

　　到2008年12月，国务院的“金融30条”和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等政策的出台，更无疑放松了开发商的外部融资压力，也让资金极为紧张的房地产企业松了一口气，让后者熬过了那场房地产的冬天。

2009年：落实四万亿 楼市再次迎来盛夏

　　2009年年初的时候，房价促销打折消息铺天盖地，售楼处愁云密布，市场焦灼地讨论房地产冬天什么时候过去，春天什么时候来临。

　　事实上，面对来势汹汹、号称百年不遇的全球金融危机，早在2008年10月开始，中国就对宏观调控政策做出重大调整：财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”;安排4万亿元资金强力启动内需，促进经济稳定增长。

　　四万亿投资对经济增长的拉动作用立竿见影，加上当时宽货币、宽信用的刺激政策，房地产市场被激活。2009年3月，形势似乎悄然发生变化，北京、上海、广州、深圳、武汉等一些大中城市的房屋销售面积迅速增长，房价持续上升，最终迎来了房地产的“盛夏”。

　　2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比前年增长42.1%;商品房销售额43995亿元，比前年增长75.5%。就全年来看，全国商品房成交均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，都创出了历史新高。

　　银行和信托公司掀起授信狂潮，房地产企业资金状况大为好转。另外受益于IPO放行带来的客观环境，金科集团、万方地产、北京金隅、中国建筑、世联地产、华南城、恒盛地产、宝龙地产、禹洲地产、恒大地产、明发集团、龙湖地产、花样年等一系列房企都在2009年先后上市。

　　有人说：“2009是新世纪中国经济最困难的一年，但也是房地产业最辉煌的一年，房地产业的逆市发展对中国在国际金融危机背景下保持经济稳步增长起到了不可代替的作用……”2009年中国经济摆脱了全球金融危机影响，出现了国内投资需求强劲增长、消费需求稳步增长、出口也开始恢复性增长的局面，最终成功实现中国GDP“保八”(8.7%)的增长目标。

2010年:出现首家千亿房企 调控年频现“国N条”

　　进入2010年，区域规划如同雨后春笋不断涌现，海南国际旅游岛、皖江城市带、青海柴达木循环经济试验区、沈阳经济区、长三角、重庆两江、大小兴安岭、深圳前海、山西综合改革配套改革试验区、深圳厦门珠海经济特区扩容等，解开区域楼市发展枷锁，成为了当年房地产高速发展的重要原因之一。

　　2010年是不平凡的一年。进入中国房地产的外资开发商数量超过千家;万科年度销售金额超过千亿，成为国内首家千亿房企;北京、上海、大连三城土地出让金收入均超千亿。全国全年房地产开发完成投资48267亿元，同比增长33.2%，商品房销售面积10.43亿平方米，同比增加10.1%。

　　由于过去两年执行的都是相对宽松的货币政策，直接导致2010年下半年物价压力徒增，单月CPI同比涨幅已超5%，创下两年内单月新高，通胀形势越演越烈，房价走势也因此愈发坚挺，70个大中城市商品房销售价格从未下跌。

　　2010年也是中国房地产自启动商品房制度以来调控最严厉的一年，调控政策之严，手段之多，调控之密集程度可以说是史上少见，还曾一度要求“78家央企”退出楼市。

　　2010年1月7日，国务院办公厅印发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称"国十一条");4月17日，国务院印发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称"国十条");9月29日前后，各部委下发关于落实"国十条"，其中财政部、国税局、住建部下发《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》;住建部、国土部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求;央行下发《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》;住建部、国土部、监察部下发《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》。

2011年：调控政策持续加码 各房企掀开价格战序幕

　　2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。央行总共3次加息，6次上调存款准备金率。信贷日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”， 10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著，全年商品住宅成交量迅速下滑。　

　　2011年全国商品房销售面积近11亿平方米，同比增速回落5.7个百分点。北京上海等少部分省市住宅均价同比下降，其他多数省区市均价依然上升。

　　2011年我国房屋新开工面积、住宅新开工面积、房屋施工面积、住宅施工面积都已经超过2010年水平;房屋竣工面积和住宅竣工面积都已超2010年水平。竣工增幅远低于新开工和施工的增幅。显示中国房地产企业都在实行防守型的发展战略，拉长开发周期，缩短开发战线，选择恰当时机向市场推盘。

　　不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡。在库存逼近历史高位后，2011年底，北京、上海、杭州、南京、青岛、武汉、惠州等城市的楼市均掀开了价格战，万科、恒大等大型品牌房企为加快资金的回笼速度，无一例外均进行了价格策略的调整。一时之间，沉默的楼市，竟然有种要进入“春天”的感觉。

2012年：触底回暖 品牌房企表现亮眼

　　随着调控持续，销售增长放缓，市场存量快速攀升。2012年初，中原监测的十家标杆房企存量接近2008年历史高位。在城市层面，部分有存量数据公布的城市也接近或达到历史最高水平。

　　2012年的中国房地产市场依然以调控为主要基调，围绕调控展开的行政、金融、土地等手段基本保持不变，但是政策环境已经逐渐缓和，全年还经历了上调公积金贷款额度和放宽贷款限制条件、房产税试点改革、首套房贷利率变革等政策的洗礼。

　　地方政府积极出台各类政策鼓励合理需求。2012年，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30 多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑，还有厦门、天津、上海等地方调整了普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴政策，上调限价、户籍放松等政策，被业界认为是变相松绑。但触及限价、限购等根本性调控措施的政策被叫停，仅首套房的公积金制度调整得到支持和认可。

　　2012年底，平淡的楼市出现小规模爆发，展现了触底回暖的风采，市场交易量温和复苏，品牌房企销售业绩也较为理想。从2012年品牌房企销售面积的增长率来看，2012年表现优异的企业有招商、华润、绿城及富力等，其增长率均超过了50%。

　　房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。在调控政策最严格的2011年，全国房地产行业银行贷款出现了负增长，而2012年以来，银行贷款便出现了明显的正增长，银行对房地产行业政策偏紧的局面已明显改观，房地产行业的融资困局得到基本缓解，土地市场也因此出现了逐渐回暖的迹象。

2013年：政策面趋于平缓 行业规模迎来新一轮扩张

　　年初，新国五条出台，政策出台后各地市场反响强烈。新政关于二手房卖房所得按20%征收个税关注度颇高，受此影响，北京、上海、南京等地二手房一度出现集中过户、集中网签的现象。

　　新一届政府组建后着力建立健全长效机制，维持宏观政策稳定，且在历次重要会议中，均未提及“调控”二字和“高房价”问题，市场人士普遍猜测官方释放的信号即是要以更加市场化的手段来解决房地产问题。

　　2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，土地市场量价齐涨，一线城市土地出让金收入三倍于2012年，千亿级房企数量也升至7家。2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，全年商品房成交面积突破12亿㎡，而商品住宅成交总量亦突破10亿㎡。

　　2013年6月，金融业闹起“钱荒”，包括商业银行、基金、券商、信托在内的整个金融业均有波及。此轮资金紧张，让中小企业的借贷成本更高，大部分企业贷款都会受到影响，资金密集型、高负债率的行业如房地产最为敏感。也有个别小型房企因为这场“钱荒”，最终只能告别楼市，甚至破产重组。

　　2013年下半年，一二线城市的调控仍在保持收紧，但三四线城市则试图放松。温州、芜湖、舟山等城市先后出现“定向宽松政策”，温州、芜湖等城市都属于楼市相对“萧条”的城市，其中温州更具代表性。

　　十八届三中全会之后，为完成年度住房价格控制目标，自深圳“深八条”开始，京七条、沪七条、穗六条等一线城市出台地方调控措施后，“汉七条”出炉，标志着二线城市楼市调控拉开“收紧”序幕。随后，厦门、南昌、沈阳等多个二线城市均发布相对应的调控措施，重申原有调控政策，强调落实“新五条细则”。

2014年：促销打折风潮席卷全国 松绑限购限贷

　　年初，全国各地商品住宅库存量高企，房地产增速明显下降。杭州等地多个楼盘出现降价潮，房地产市场价格大战愈演愈烈。

　　有专家认为部分楼盘房价小幅下跌，只是对2013年末、2014年初虚高价格的修正，没有出现颠覆性的房价大逆转浪潮。但是毫无疑问，市场形势已经出现逆转的情况。

　　在此背景下，中央已从过往的以“控房价、抑需求”为政策导向，转变成当前“促改善、稳消费”的楼市调控目标。地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化。

　　至2014年末，除北、上、广、深四大一线城市及三亚外，全国其余城市均基本取消了针对购房的种种限制。

　　房企方面，排名前20的品牌房企销售额同比增长超过10%，拿地稍为谨慎热衷于一线城市。多数上市房企资金面较为稳定，资本市场再融资也已开闸，中期票据监管放松，上市房企股权融资、债券融资趋于活跃，融资渠道更趋多元化。

2015年：五次降准五次降息 全面启动去库存

　　由于楼市成交长期低迷，全国房地产市场庞大库存量也持续引起官方的重视。延续2014年底的政策松动，2015年3月30日，二套房的首付在明显降低，首套房公积金贷款首付比例降为20%(之前30%);8月，二套房已还清的申请公积金贷款首付比例降为20%;9月，首套房商贷比例降为25%(之前30%)。

　　除首付比例的降低外，2015年房地产相关政策的调整还包括营业税减免、多次降息降准、鼓励企业融资等，给2015年楼市的企稳复苏提供了良好的政策环境。2015年底，中央会议更直接提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。

　　2015年6月起，股灾拉开帷幕，很多在过去一年挣的盆满钵满的投资者，在一两个月内即重新归零，少数用“杠杆”的投资者更是血本无归，股市资金开启逃离大潮，部分转战楼市。同年中央明确开放二胎，房地产市场改善型需求迎来增长机遇。

　　在众多利好因素影响下，房地产市场出现走好的情况。据央行公布2015年第四季度货币政策执行报告称,2015年,全国商品房销售面积12.8亿平方米,同比增长6.5%,增速上年提高14.1个百分点，全年商品房销售额达到8.7万亿元，创下历史新高，也诞生了首个销售额突破2千亿的房企——万科。

　　靓丽的市场业绩后，少数几个城市已经在不经意间开启了暴涨之路。例如：2015年深圳房价同比涨幅高达36.8%，北京房价涨幅18.4%，一骑红尘远远领先于其它城市。

2016年：房价全域暴涨 政策180度转向

　　继2015年“9.30”下调首付最低至2.5成之后，2016年1月进一步将不限购城市首付款比例下调至最低20%，其后多部委联合发文调整契税、营业税，以及5月全面实行“营改增”。仅接着，上半年30多个省市先后出台了鼓励农民进城买房、调减乃至暂停土地供应、给予购房货币补贴等新政。

　　受到诸多利好影响，2016年初仅随深圳之后，部分热点城市房价率先上涨。不仅深圳、上海、南京、合肥等城市房价高涨，惠州、无锡也加入了房价快速上涨的行列。从全年房价涨幅来看，深圳依旧以51%的涨幅高居首位，合肥、南京、厦门等热点城市以49%的增速紧随其后，排在前十的也大多为热点一二线城市，三线城市无锡以35%的增速排在第六。

　　国家统计局公布数据显示，2016年全国房屋销售金额为11.76万亿元人民币,同比增长34.8%，销售面积为15.76亿平方米，同比增长22.5%。在2016年房屋销售金额达到历史新高的同时，诞生了3家销售额超过3千亿的房企，消化周期则较2015年减少1.4个月至5.3个月。

　　全国多个城市房价的暴涨，也让宽松政策不得不被大规模终结。为防范市场过热，泡沫增长，楼市调控再现江湖，“限购、限贷、限拿地”等政策接连出台。

　　值得一提的是，房价暴涨的同时，土地价格也迎来了一轮大暴涨，2016年全国共计成交336宗单价、总价地王，这些地王很多直至2018年都未有入市的迹象。

2017年：房子是用来住的，不是用来炒的

　　2017年，调控政策不断加码，自3月份厦门率先落地个人限售令，限售城市后扩容至46城，另有7城升级限售。与此同时，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场。

　　在2017下半年，为保障房地产市场平稳发展，官方先后提出租购并举、租售同权等方向，12城首批开展住房租赁试点，上海、广州、杭州等热点一、二线城市挂牌并出让多宗租赁用地的同时，集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰，长租公寓也被众多房企列入重点布局的业务。“十九大”更明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，各项长效机制开始建立。

　　随着调控政策不断加码和市场自身深入发展，一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩，而三四线城市在持续高温，成交占比持续上升。为减少营销成本，品牌房企2017年几乎全部哑火，整体营销表现显得较为平淡。

　　另外，银监会、上交所、深交所、发改委等部门也陆续发出新的政策，严控房地产金融业务风险，信贷环境持续紧缩，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。房企融资环境不断收紧，房企资金链备受考验。

2018年：房地产还能屹立不倒一枝独秀吗?

　　又逢戊戌，2018注定是不平静的一年。年初开始，外部经济环境表现不佳，我们经历了无数的变动，从ICO的泡沫到中美贸易战，处处引人关注。

　　房地产市场内，全国整体依旧保持着严谨的调控状态，不同区域一度出现冰火两重天的差异，以燕郊、固安等环一线城市为代表，市场仍然冷清，中介机构门可罗雀。部分二线城市如南京、杭州的房价依然坚挺，甚至出现一房难求的局面，其他一些二线城市如武汉、成都购房者也热度不减。

　　实际上，进入2018年以来，多数银行都已大幅上调首套房的贷款利率，更有个别银行暂停住房抵押贷款业务，着实又给楼市泼了一盘冷水。

　　另外，调控闸门到2018依然没有放松。中原地产研究中心统计数据显示，仅4月份，全国各种房地产调控政策合计多达33次，25个城市与部门发布调控政策，其中海南、北京、杭州等城市发布了多次房地产相关新政策。一季度的全国房地产调控政策共计76次。调控逐渐向三四线转移，过去没有调控的城市逐渐加码升级调控，比如海南全境，沈阳、长春、唐山等区域也开启了房地产调控升级。其中，已有超过60个城市执行限售政策。

　　随着央行降杠杆，监管风暴强势推进，债券市场持续阴跌，利率不断上行……房地产还能屹立不倒一枝独秀吗?