不要只盯着证券化 这项房地产金融创新更实在！

　　租赁金融，证券化和普惠化，一个都不能少

　　目前，如果说房地产还有金融支持的话，基本上都给租赁了，商品房住房项目的融资渠道全部“关闸”了，逼得宇宙第一房企——碧桂园，不得不将近乎极限的周转速度(摘牌到开盘5.2个月)再次压缩。不久前的“两会”，央行和银监会都表示，正在抓紧制定支持住房租赁的金融方案。这不，话音刚落，楼市租购并举的重磅金融政策发布了。4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。这被认为是将撬动数万亿市值市场、开启房地产金融新纪元。仔细看一下，证券化重点有两个：一是大中城市和雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目，二是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目。

　　也就是说，证券化是支持租赁企业的，因为租金回报率太低，企业前端投入太大，企业投资租赁项目的积极性很低。如果能将重资产的租赁项目通过证券化来变现，现金流分布将更加均衡，投资可以提前收回。而且，为提高投资者购买证券(ABS、CMBS、REITs等)的积极性，企业还要做好运营，如配套服务完善、底层商业运营良好、管家服务贴心等。这样，对租客当然是好事儿。问题是，前端企业的资金流是照顾到了，后端租客的现金流呢?如果租客支付能力不足，或不愿意长租，甚至租赁企业运营的结果是租金上涨了，那么，租客怎么承担呢?

　　对于广大租客来讲，更加现实的问题是，如何能以较低的租金租房，不要出现房租“年年涨”的乱象;如何保证租赁权益，应该配置的室内生活设施都能配置到，不被房东敲诈维修、克扣押金甚至赶走;当租金支付有困难时，如何能获得低成本的租赁融资;如何实现租房也能安家、租房也能“扎根”城市等等。因此，租赁前端金融创新(证券化)和后端金融创新，都很重要。租赁前端，市场化导向的证券化无疑是正确的;后端，很大程度上，由于针对中低收入的租客租赁的融资是个公共产品，市场化很重要，普惠金融更重要，金融创新也应该同步推进。

　　租赁的问题：短期化和乱象丛生

　　2017年以来，党和国家历次会议提到住房发展时，均非常明确地表示，要加快建设“租购并举”的住房制度。近日，《河北雄安新区规划纲要》中，提出“打造租购并举多元化住房保障体系”，这代表了我国未来住房制度改革的方向。对于如何改变“买房强、租房弱”的局面，让租房和买房成为市民住房消费的平等选择，中央首次提出发展长期租赁。确实，目前不管是房东出租房屋，或者租客找房子租，都是短期行为，租期很少超过一年。在房东的眼里，房价不断上涨，租期短方便涨租。再说，未来可能会卖房;在租客看来，一下子很难凑齐几年租金(几万元)，万一遇上“黑房东”就倒霉了。再说，租房是权宜之计，未来几年可能会买房。

　　正是由于租赁行为短期化，租赁市场才乱象丛生、野蛮生长。房东在装修房屋、配置生活设施时，力求简单、低成本。室内设施损坏也没关系，反正由租客买单，房东重视的是房价上涨收益，未来出售后新房东会重新装修。甚至，为图省事，很多房东把房子转租给“二房东”，打隔断、上下铺等乱象层出不群;就租客而言，权益无保障，租赁环境太差，远谈不上体面，租房乃“得过且过”。由此，租客也就不爱惜租赁设施、环境，导致租赁市场劣币驱逐良币。

　　以机构化培育长租，仅仅是一方面

　　如何培育“长租理念”?国家提出，发展支持专业化、机构化住房租赁企业发展。租赁企业长期经营、“店大不欺客”，个体“散租”的乱象就少了很多。而且，作为“轻资产”服务的行业，租赁企业还要借助标准化的设施配置、良好的物业服务，提升居住体验，以赢得增值收益。近期，笔者调研了几家长租公寓，居住体验确实上了几个台阶，比如管家定期提供清洁服务，付租、报修、投诉等都通过APP而流程化，同时还搭载了社交、金融、快递等生活场景服务。

　　但无一例外，机构运营的租赁房屋，租金水平均上涨50%以上，很多翻了1-2倍。据调查，能租得起这些房屋的，多数是月收入在1-2万元的白领。问题是，目前租赁需求的主体是广大中低收入新市民(外来人口和新就业大学生)，构建“租购并举”的住房新制度，也意在解决他们的住房需求。据调研，这部分人群多数在20-30岁，进入城市不久但扎根愿望强烈，希望有稳定和低成本的居所，他们至少要经历3-5年甚至更长的租房生涯，也是最有可能长租的群体。

　　笔者认为，目前机构租赁确实有助于培育“长租理念”，但也仅仅是鼓励部分高收入群体长期租房。

　　支持广大中低收入租客，关键是供给侧改革

　　对广大中低收入新市民、无房户来说，他们本身打算长租，要夯实他们长租的理念，就要迎合他们体面、低成本的租房需求。关键是要在租赁供给侧做结构性改革，比如集体土地入市，存量工业和商业办公“改租赁”，租赁流程平台化等，都是从供给端降低成本的改革举措。目前，租赁企业收购或盘活存量住房的成本很高，但集体土地、存量工业和商办空间成本很低。

　　目前，国家鼓励集体土地入市、盘活存量非住宅空间，关键是要落实地方主体责任，加快片区规划调整、用地功能调整、公共配套跟进。土地要素供给侧改革，能达到吸引租赁企业进入和降低租赁成本的双重功效。另外，借助京东、阿里、腾讯等互联网巨头，各地租赁信息平台已建立，万科、链家、建行等龙头租赁企业线上线下已完成整合，可实现租赁全过程线上平台化，这样就省去信息不对称而产生的供需错配、中介费、押金及管理成本，也降低了交易成本。