上海易居房地产研究院4月17日发布了《2018年一季度全国房地产市场报告》。报告指出,2018年1季度,从土地市场看,成交量同比基本持平,土地购置均价增幅有所扩大;从房地产投资情况看,同比增幅持续回升,主要受新开工增速上行影响;从商品房市场看,销售量增幅继续下行,但成交均价增幅同比2017年有所回升,住宅库存去化明显;从房地产市场供求看,商办物业库存压力较大,住宅潜在供求相对平衡。
易居研究院研究员王梦雯表示,2018年1季度,房地产行业多项指标虽然出现小幅波动,但整体表现好于预期,尤其是房地产投资。但是全年来看,随着开发商资金面不断趋紧,全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续,预计后续同比将出现回落,增速在年底降至4%左右。
今年两会中央再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。” 预计后续市场将整体保持平稳,多项指标涨幅将有所收窄。
房掌柜看到报告显示,全国房地产开发投资增幅继续上升。1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。整体来看,房地产投资上行主要由于新开工面积增幅回升。从房地产投资额同比增幅走势看,今年一季度同比涨幅有所回升。进一步来看,住宅投资同比增长13.3%,而办公投资和商业营业用房投资同比分别下降0.1%和6.5%。可见,住宅库存回归合理区间后,部分城市开始增加供给,而商办物业由于库存较高,投资依旧乏力。
新开工面积增幅有所回升
1-3月份,开发企业房屋新开工面积34615万平方米,同比增长9.7%;其中,住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。从房屋新开工面积同比走势看,今年一季度保持增长态势,尤其是3月份出现较明显回升,可能与去年土地成交面积较高有关。进入2018,考虑到销售增幅持续回落,预计新开工面积将出现小幅回落态势,全年同比下降2%左右。
全国商品房销售面积同比增幅降至3.6%,东部地区同比下降7.3%。1-3月份,商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%;其中,住宅销售面积增长2.5%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房销售面积增长9.6%。1-3月份,东部地区商品房销售面积12491万平方米,同比下降7.3%;中部地区商品房销售面积8264万平方米,增长14.6%;西部地区商品房销售面积8376万平方米,增长12.0%;东北地区商品房销售面积957万平方米,增长8.5%。
全国商品房价格同比上升6.6%,东北及西部地区涨幅较大。1-3月份,全国商品房成交均价8507元/平方米,同比增长6.6%,增幅比去年同期上升1.8个百分点,较2017年全年均价涨幅扩大1个百分点。其中住宅成交均价8275元/平方米,同比增长8.7%;商业营业用房成交均价下跌1.5%;办公楼成交均价下跌5.6%。分地区来看,东北和西部地区涨幅较高,分别为16.7%和15.2%,中部和东部地区涨幅分别为11.9%和6.9%。全年来看,预计全国商品房成交均价继续上涨,全年增幅在3%左右。
房企资金压力继续趋紧 到位资金同比回落至3.1%。
1-3月份,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,增速比1-2月份回落1.7个百分点。从开发企业资金来源的构成来看,一季度,国内贷款占20.0%,较2017年四季度上升5个百分点;利用外资占0.05%,较2017年四季度下降0.1个百分点;企业自筹回款资金占比均有所下降,其中企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为31.0%、29.6%和13.8%,较2017年四季度分别下降2.6、3.2和0.6个百分点。
2018年1-2月,房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点,两条曲线形成剪刀差,3月曲线开口进一步扩大至7.3。后续来看,随着资金环境趋紧,销售下行加剧了房企的资金压力,开发商资金面或将出现变盘,部分企业促销回笼资金压力加大。
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