“4.8新政一周年”：供需两端全面受限！住宅成交价格稳定

　　珠海自去年4.8新政开始的史上最严楼市调控风暴已经持续一年，全国各地楼市频发新政，经历了从高烧到降温的过程。这一年不仅成交量增速下滑，房价涨幅也明显回落。

　　与此同时，调控政策从限制需求为主向供需双向发力转变，租购并举的楼市格局正在逐渐建立。“跌宕起伏”过后，目前珠海楼市无论是政策环境，还是房价均处于一个较为稳定的阶段。

严控态势下 全国房产“稳”字当头

　　从全国数据来看，国家统计局发布的2018年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。从环比看，有12个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.6个百分点之间;郑州和成都2个城市持平;天津微涨0.1%。从同比看，有9个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.3至2.5个百分点之间。

珠海新政频出 供需两端全面受限

　　去年4月，珠海出台楼市调控新政，限购再次升级。随着珠海楼市调控的深入，房贷也逐步收紧。截至目前，珠海农业银行、招商银行、浦发银行、广发银行一手房首套房房贷利率已上浮10%，光大银行首套房房贷利率上浮15%，珠海汇丰银行房贷利率为5%-10%。且放款时间较久，至少需要一个月。

　　5月，珠海在土地出让中，加入“十年之约”的限售措施。要求竞得企业自持10年内不得抵押、转让及销售。如，珠国土储2017-16、珠国土储2017-26等在给出了限定购买人群的情况下规定购买住房10年内不得转让。

　　12月27日，珠海市市政府常务会议审议并原则通过了《珠海市户口迁移管理实施办法》，放宽直系亲属投靠。铂力行副总经理刘海表示，入户政策的调整并没有起到松动政策的作用，而是进一步将限购政策细化，是对政策的优化和调整，提高调控的精准性。就目前的形势来看，调控政策还将在2018年延续下去，不过因供应较充足，房价在激烈的竞争中将得到平抑，珠海的调控政策是否放松，具体如何还请拭目以待。

网签成交下滑 价格相对稳定

　　以4.8限购政策出台当月为界点，2017年4月-2018年3月，一手住宅网签11387套，同比上一周期(2016年4月-2017年3月)下降约75.4%。2017年网签面积住宅用房面积161.7万㎡，同比去年下降73%，创下2015年以来的一个新低，“4月新政”调控效果显著。

　　2017年3月，在限购加码前，一手住宅网签已经跌至1067套，网签总建筑面积仅有11.14万平方米，可谓大规模萎缩4倍以上;一年后，2018年3月的一手住宅网签为1222套，网签总建筑面积为12.80万平方米，维持了相对稳定。

　　新政后珠海房价涨跌参半，全市最高涨幅5000元/㎡，最高跌幅15000元/㎡。2017年3月全市均价23000元/平方米;20 18年2月全市均价22000元/平方米……整体来看，过去的一年，珠海房价是趋于稳定状态的，略有上升趋势。

“三价合一”成楼市“紧箍咒”

　　目前珠海房地产市场普遍透露出施行“三价合一”的消息。也有部分中介表示，目前还有一些比较小的银行没有实行该政策。可是最让购房者痛心的是，除了首付比例会增加，相应的税费也会增加。如果新政实施，评估价将上调为成交价来征税。据了解，目前珠海各大银行均已实施此政策，虽然正式的红头文件还未下达。

　　小编算了一笔账，如一套成交价400万的普通住宅(满2年)，政策前网签价300万，算契税、个税来说只要缴纳6万，如果政策后网签价变成400万，以400万来征收契税和个税，则要缴纳8万，比政策前要多了2万。

业内：今年将是房地产开发商洗牌的一年

　　对于接下来楼市发展，铂力行副总经理刘海表示，珠海由于其特殊的区位和定位，2018年随着港珠澳大桥正式通车，粤港澳大湾区已基本形成快捷的交通环线，珠海作为一直以来的人口净流入城市，大湾区的核心城市，其背后蕴藏的购买力还是非常巨大。在住宅市场,目前并未有房价加速上扬的迹象，但从近半年来土地新供应方面来看，未来住宅的主要供应区域为金湾和唐家，从土地出让的成交价格方面反映出开发商对于市场未来持比较乐观的态度，土地成交价格所表现的未来价格预期明显高于现有市场价格，溢价率高出30%以上。

　　从各土地取得及各项目供应节点，2018年住宅和商办是供应量较为充足和平稳的一年，在竞争上会比2017年更加严峻，也是房地产开发商洗牌的一年，在品牌、实力、资金上处于明显劣势的中小开发商，有可能做出调低售价已达到回笼资金的目的。