姜超：三四线城市房价短期的上涨与棚改货币化相关

　　受到人口红线的约束，一线城市人口流入将持续放缓。二线城市相比于三四线拥有更好的生活资源和更多的发展空间，这一趋势中期不会发生改变，未来年轻人仍然会选择加入二线城市而不是回到家乡。此外，未来溢出效应仍会持续，一二线周边的三四线城市和其他三四线城市也将出现分化。

　　房价上涨的真相。房价短期上涨与棚改货币化相关。尽管三四线城市人口回流非常有限，但是三四线的房价全面上涨是事实。人口流动与房价上涨的矛盾其实在于人口对房价的影响属于长期变量，而房价短期的大幅增长与棚改货币化密不可分。资金从央行流出，经过国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金购买本地住房，这一做法在短时间内增加了大量需求，会推动房价上涨。未来三四线城市房价上涨不可持续。考虑到房价与人口长期存在明显的正相关性，三四线城市人口流出的趋势使其不具备房价长期上涨的基础。当然，三四线城市中大量农村进城人口确实也带来了本地新增需求，但近几年的房地产销售实际上透支了未来很长一段时间的购房需求。

　　消费增长的真相。房价上涨的财富效应和农村居民入城推动三四线城市消费增长。近年来，三四线城市的总消费表现优于一二线，主要原因在于房价上涨对三四线城市的财富效应更明显，而对一二线城市的挤出效应更明显。此外，三四线城市大量农村居民入城之后，随着生活方式和消费观念的改变，消费规模也会扩大。三四线城市消费增长会有一定程度放缓。随着城镇化推进，三四线城市的消费提升还有一定空间。但是本轮房价上涨过后，部分城市房价收入比偏高，同时居民债务扩大，房价上涨对三四线城市消费的挤出效应在未来将逐步强化。

　　地产投资承压，消费增速下滑。三四线城市的消费和投资占全国总量的比重都接近或者超过50%。基于前面的分析，我们认为三四线城市的房价回落将对我国房地产投资产生较大的向下压力。一旦房价不再上涨，三四线城市房地产的供需失衡将压制销售，最终导致房地产投资回落。同时，三四线城市的消费增长放缓将拖累我国消费增速。目前，三四线城市的房价上涨对消费的影响正从促进转变为挤出，高房价对消费的挤出效应将逐渐明显。尽管房价上涨会抑制消费总量，但消费升级并没有结束。未来，一二线城市将成为创新消费的主阵营，而三四线城市将成为知名消费品牌扩展市场的蓝海。

　　2017年北京和上海人口均出现负增长，在一线城市严格控制人口的情况下，三四线城市是否会出现人口回流?这些城市的房价上涨和消费升级又是否能持续?

　　1.人口流动的真相

　　回答这些问题的第一步，我们首先需要弄清三四线城市是否出现了人口回流。

　　人口仍然流向一二线，三四线人口回流证据不足。按照统计局的划分，我们将城市分为一线城市、二线城市和三四线及以下城市。根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。这说明人口仍旧存在由三四线向一二线城市涌入的情况。

　　但一二线城市之间出现分化，一线人口流入放缓而二线人口流入加剧。2017年一线城市的常住人口增速下降至1.4%，尽管二线城市2017年数据还未完全公布，但是从趋势来看，人口流入呈现持续上升态势。这说明，二线城市承接了一线城市的人口流出。

　　一线城市的人口流入放缓主要与严格控制人口规模直接相关，北京和上海的常住人口在2017年双双出现负增长，而广州和深圳的人口仍然保持了3%和5%的正增长。近年来，上海和北京不断提高落户条件，而广州和深圳放宽人才落户限制，两者的区别恰恰说明人口流入放缓与行政控制人口相关。

　　但是在一线严控人口的情况下，人们并没有选择回到家乡，而是转投二线城市怀抱。

　　面对一线城市的人口流出，二线城市纷纷把握时机，竞相出台优惠政策以吸引人才落户。例如，长沙和成都出台了先落户后就业的政策，本科及以上毕业生凭借毕业证就可以办理落户;而南京、杭州、长沙等地还为符合条件的应届生提供了各项补贴。当然，除了优惠政策以外，二线城市的经济迅猛发展也是人口持续流入的重要因素。以杭州、天津、成都、武汉为首的强二线城市的人口增速要明显快于西部和北部的弱二线省会城市。