“三价合一”下东莞二手房成交明显萎缩 业内呼吁调整税率

　　“原业主在1月10日就交了办证申请，但不动产证一直下不来，导致银行不批同贷书。”有市民在购房网友群吐槽道，现在的他因三价合一“躺枪”了。

　　“原业主之前做阴阳合同，原购房发票价是18万，评估价是30多万，如今卖总价80万，按三价合一的政策，我要交12-13万的税，如果想退房，不仅定金拿不回来，还可能要承担双倍违约金!”该市民分析，若是想减少税费就要多给首付，这样只能贷地税价70%的款，未来转手需买家承担高昂的首付;若是想少付首付就要多交税，按总价差额的20%缴纳高昂税费。

　　“现在很迷茫，实在不行就只能打官司了……”该市民表示。

　　其实，上述情况并不是孤例。目前，东莞各银行执行三价合一，基本都以同贷书发放日期为执行时点，那些已缴定金或首付又因客观原因未拿到同贷书的买家，则直接“躺枪”。是取消交易，还是静观其变?会不会因此惹上官司?

　　据东莞市房地产中介协会常年法律顾问、副秘书长(兼职)、广东百勤律师事务所副主任律师苏崎透露，最近，因“三价合一”引起的纠纷咨询正在他那集中爆发了。

“三价合一”带来的影响

　　之前，二手房成交有些人都会采用阴阳合同做高评估价，这样可做低首付多贷款，等到房产登记部门提交备案合同时，为了少交税费，又会尽量把成交价格写低。

　　“三价合一”政策的出台正是为了打击阴阳合同现象，重新整顿二手房市场。“该项政策将二手房交易市场上存在的一些打政策擦边球的机会给封锁，对购买二手房的购房者来讲增加了成本，部分购房者或放慢购房的步伐，在一定程度上促进二手房市场降温。”瑞峰瑞城搜总经理李玲玲分析道。

　　“政策执行后，二手房市场成交量下滑较为明显，但因执行时间还不长，还处于前期政策调整适应期，故出现纠纷的情况并不多见。”东莞市聚蜂按揭服务有限公司客服部经理谢淑华表示，目前基本都是买家与卖家协商补差额首期款或放弃购买。

　　然而，就长期来看，因三价合一引发的纠纷在所难免。“这个政策对二手房市场的冲击相当大，买家观望气氛浓厚，和业主违约的纠纷必然会增多。”东莞中原战略研究中心总经理车德锐如是说道。

　　受“三价合一”影响的还有中介行业，大家都在期盼后续有相关政策出台以逃离这次的困境。

　　某镇街的小中介门店负责人告诉房掌柜，自从执行“三价合一”后，他们有好几批准备签单的客户现在都不敢签，很多员工至今还没签过单，怨声四起，有的人甚至开始计划转投新房市场。

　　“门店的运营费用高，没有签单的情况下只能勉强维持两三个月，下个月再不签单就要先关一家店了。”该中介门店负责人说道。

业内：呼吁调整税率

　　在“三价合一”下，直接影响购房成本的税率成了众多购房者及业内从业人员最关注的热点，调整税率的呼声此起彼伏。

　　谢淑华分析，就目前而言，东莞有两种个税征收标准：一种是无原购价，按评估总价的2%进行定额征收，另一种则是比较常见的差额20%计征。在当前政策形势下，大多按20%计算个税，确实在一定程度上增加了购房者购房成本。

　　“二手房交易个人所得税的征收办法的确有必要调整，毕竟过去几年楼价翻倍上涨，个人所得税按差额减去合理扣除部分征收20%，税费金额绝对值非常大，在东莞，这些费用都是买家出，这将大幅增加买家的首付，导致无力购房。”车德锐建议，东莞应按合同全额征收2%的个人所得税，但考虑到若现在调整政策，可能会刺激二手房楼价的上涨，应待楼市平稳后再适时调整税率。

　　“按总价的1%-2%交税比较适中。”合富研究院高级分析师李兴旺认为，如果是按常见的差额的20%交税，一些因较低价格买进的二手房在转让时会因高税费而受阻。

二手房市场或在下半年恢复交投

　　实际上，就算没有“三价合一”，现在的东莞二手房市场也并不好过。不动产证办证慢，很多购房者迟迟过不了户;银行房贷额度紧张，甚至个别银行早已对二手房暂停房贷业务……不过，对新房市场来说，这却是利好局面。

　　李兴旺分析道：“由于现在新房的交易成本和利率较低，贷款相对较快，二手房的交易困难会使很多人转向新房，促进新房的成交量上升。”

　　据房掌柜了解，现在已有一些开发商因二手房执行三价合一而越来越看好东莞的新房市场，并逐渐调整营销策略，更有甚者，有开发商的营销说辞改成了“二手房税费增加，买新房更划算。”而中介方面也透露，三价合一会导致他们更多偏向新房市场。

　　不过，有不少业内人士都在传“东莞政府可能会对二手房税率进行重新调整，或出台相应的政策来维稳二手房市场”，他们认为配套政策出台的可能性很大，只是时间问题。

　　“今年二手房市场在上半年的成交会明显萎缩，政策消化后在下半年市场交投应该会逐步恢复。新房市场今年的成交量受政策收紧和银根收紧影响，预计也是有一定程度的萎缩。”车德锐分析，2018年，整个东莞楼市是价稳量缩的盘整行情。