3月14日,国家统计局发布了《2018年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示,2018年1-2月份,全国房地产开发投资10831亿元,同比名义增长9.9%,增速比去年全年提高2.9个百分点。其中,住宅投资7379亿元,增长12.3%,增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。
房掌柜注意到,9.9%的增速是2017年以来的最高点,也是自2015年1月以来的最高增速。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向房掌柜分析称,从开发投资数据来看,有较为明显的反弹,这或和季节因素有关。“此类增幅没有继续走低,反而扩大,从侧面说明了开发企业的开发投资意愿其实还是比较强的,尤其是在当前房地产市场被认为是降温的一年的情况下,房企依然会有较为明显的投资动向。”
国家统计局新闻发言人毛盛勇解释称,前两个月房地产开发投资增速反弹主要受到三个因素影响。一是滞后因素,土地的成交一般是下一季投资的先行指标,而2017年土地成交价款增长较快,接近50%。二是成本因素,除地价上升以外,原材料成本、人工成本均有所上升。三是预期因素,尽管商品房成交面积在去年高位的基础上有所回落,但全国商品房价格总体比较平稳。
而在投资增速出现明显反弹的同时,商品房销售额增长速度也有所加快。数据显示,1-2月,商品房销售面积14633万平方米,同比增长4.1%,增速比去年全年回落3.6个百分点。商品房销售额12454亿元,增长15.3%,增速提高1.6个百分点。
在严跃进看来,这次公布的1-2月份数据非常好,这个数据的信号意义很强,即销售市场依然有一个“慢牛”的状态,而且考虑到2017年下半年市场已经开始降温,所以房地产市场的前冷后热状态会得到确立,上半年销售数据不会太好,但绝对不会悲观,而2018年下半年销售市场数据可能会反弹,背后的逻辑在于,全民购房的特征非常清晰,这个趋势暂时还不会改变。
值得注意的是,1-2月份,各区域商品房销售依然呈现冷热不均的情况。具体来看,1-2月,东北地区商品房销售额同比增长35.2%,领涨全国;西部地区次之,商品房销售额同比增长30.2%;中部地区商品房销售额同比增长25.1%;东部地区商品房销售额同比增长6.7%,销售面积同比下降5.5%。
中原地产首席分析师张大伟表示,东部地区在调控政策影响下,出现成交面积下调,而东北等区域出现领涨,从全国看,东北市场虽然库存多,但是目前房地产调控政策相对宽松,并且价格的绝对值相比其他区域低。
数据指出,截至2月末,商品房待售面积58468万平方米,比去年末减少455万平方米。其中,住宅待售面积减少42万平方米,办公楼待售面积减少71万平方米,商业营业用房待售面积减少362万平方米。
“待售面积或者说库存面积继续走低,继续印证了房地产市场去库存的导向。”严跃进表示,当前库存规模的特点在于,市场分化很严重。一些城市其实库存是不足的,所以此类城市是需要补库存的;另一方面,当前很多城市其实都处于继续去库存的政策利好窗口期,尤其是住建部提出了县城去库存,预计这一波去库存会和环保、贫困县脱贫等概念结合,这个是重大的机遇期,会进一步带动库存规模下滑,但确实也需要防范房价上涨方面的风险和压力。
房掌柜还注意到,2018年1-2月,房地产开发企业土地购置面积2345万平方米,同比下降1.2%,去年全年为增长15.8%;土地成交价款794亿元,同比持平,去年全年为增长49.4%。这是2017年以来房地产企业土地购置面积首次出现负增长。
严跃进认为,土地购置方面出现了负增长,但跌幅并不大,所以风险其实是可控的。这和两方面因素有关。一方面,房企资金方面的压力开始增大,或者潜在的风险加大,所以房企拿地方面会有一定的保守策略。另一方面,部分地方供地可能也没有太激进,尤其是需要把控地王风险,所以供地方面会比较保守。
“从逻辑上说,当前跌幅不会过长时间持续,因为后续供地会增加。或者说,若跌幅不大,不排除各地会重新考虑房企拿地等心态。最后,一个很关键的因素是,房企招拍挂拿地的风险是比较大的,因为资金要审核,反而是近期凭借一些因素,类似各地国资改革下的房地产项目转让,这个时候房企会房企直接去招拍挂市场上拿地,而是去并购,这个并购的数据不会在这个土地购置上得到体现。”严跃进表示。
此外,数据还显示,1-2月份,房屋新开工面积17746万平方米,增长2.9%,增速回落4.1个百分点。其中,住宅新开工面积13032万平方米,增长5.0%。房屋竣工面积14184万平方米,下降12.1%,降幅扩大7.7个百分点。其中,住宅竣工面积9682万平方米,下降17.1%。
1-2月份,房地产开发企业到位资金23988亿元,同比增长4.8%,增速比去年全年回落3.4个百分点。2月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.66,比去年12月份回落0.07点。
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