世联红璞：武汉市长租公寓2017年年度市场研究报告

　观点一：轻重结合 拓展方式多元化

　　轻资产做规模,重资产做盈利，长租公寓项目除了较为稳定的租金以及其他相关收入外,还可以在退出时所获得的物业增值收益,也可以通过资产证券化将资产盘活;

　　由于长租公寓利润低、回报周期长, 长租公寓需要先通过轻资产做大规模,提升品牌影响力以及运营能力,然后在等待租金上升、租售比回归合理水平、融资成本合理后,逐步向重资产持有转型。

　观点二：未来几年集中分散式产权公寓或为市场拓展的聚焦点

　　集中分散式房源由于产权较为分散、小业主期望较高、可接受租金年限较短，拓展时难度较大，但分散式拓展容易规模上量，是现在以及未来几年市场拓展的主要难点和突破点;

　　建议在前期拓展时可尽量从销售端解决问题，比如引入带租约销售、托管运营模式，叠加综合业务，解决分散式产权公寓的痛点问题，建立稳定的运营、盈利模式。

　观点三：增值服务助力新的利润增长点

　　未来的长租公寓可能衍生出更多的消费机会，如家具租赁、无人售货产品的铺设投入、房屋管家式服务机构的出现等会成为市场新的消费场景，以围绕长租公寓而生的全产业服务链有望创造更多就业机会及赢利点;

　　未来长租公寓想象空间是巨大的，除了市场会更加扩大化外，也会使上下游产业链更加完善，带动多重场景消费，使围绕以住为核心的生活一体化服务模式愈加清晰。而这种想象能力，也将成为它们在未来的核心竞争力。

　观点四：产品精细化、差异化、社区化、平台化、资产证券化的趋势

　　产品精细化、差异化趋势：目前国内长租公寓对应的客户群体和提供的产品同质化严重，需要通过更精细的产品和产异化的服务脱颖而出;预计未来，长租公寓的精细化和差异化发展是将来各运营商品牌战略的关键;

　　产品社区化、平台化趋势：长租公寓运营商在提供本身所具有的居住服务之外，同时会向与居住相关的生活服务扩展，如办公、娱乐、健身、餐饮、旅游、金融等;并通过自主经营、联合经营或整体外包的形式，将多种生活 服务引入，进而形成“公寓+服务”模式，形成租客与公寓的良性互动，增强客户黏性。