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叶剑生:投资长租公寓其实是一个很性感的生意

武汉房地产网-房掌柜 2018-02-09 11:54:02来源:房掌柜 陈佩
[摘要]住房租赁风口下,做长租公寓已不是新鲜事,取个品牌名,定个小目标,摩拳擦掌进门不难,难的是运营与融资。没融资支撑运营,规模难做大。 在资本市场,没规模就没估值,没估值就没融资;没有融资,规模发展必然受 ......

  住房租赁风口下,做长租公寓已不是新鲜事,取个品牌名,定个小目标,摩拳擦掌进门不难,难的是运营与融资。没融资支撑运营,规模难做大。

  在资本市场,没规模就没估值,没估值就没融资;没有融资,规模发展必然受限。这是很残酷的恶性循环。

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  燕邻资本CEO叶剑生

  燕邻资本CEO叶剑生接受房掌柜专访时表示:“小规模长租公寓融资非常困难, 而机构资本的进入,正是将运营与资本剥离,既让运营专注运营服务,又能为资本创造稳定收益。”

  资历浅薄的长租公寓难拿融资

  对大多数长租公寓商来说,拿房源、做装修、运营等环节,需要投入大量资金,融资是获取资金支持的重要手段,但拿到融资却没那么容易,尤其是一些资历浅薄的。

  常与长租公寓商打交道的叶剑生也发现了这一点。一些年轻的长租公寓商很难得到资本市场的青睐,更别说A、B、C轮融资。服务是漫长、频繁的过程,没有资金支持,团队、经验和品牌也难已积累。

  深圳本土一家长租公寓品牌负责人告诉房掌柜:“拿房成本、改造装修、人力支出这些加在一起,一间房的投入成本在2-5万不等,需要三四年才能回本。”而回本的前提是,空房率不能超过红线,否则只能精打细算过日子。

  金融创新可以有效解决长租公寓资金来源和回报收益的问题,很多长租公寓商也有所动作。现实是,刚起步、小规模的长租公寓商并不受资本市场待见。

  市场上有一些类似房地产开发按揭贷的租金分期贷产品,但这类产品不能完全解决长租公寓商前期拿房的资金问题,而且“这钱不便宜”。 如果资本压力过大,规模就没法扩展。

  “国内私人资本比较急,等不了那么久,后端又没有类似ABS、REITs这样的公募产品,所以期限就错配了。现在要做的是引进机构资金,用较长的耐心培养项目。”叶剑生说。

  投资长租公寓是很性感的生意

  投资机构投资的项目有两类,一类是团队去找的,另一类是长租公寓商找来的。物权清晰、消防合规、回报可期,这三条红线是拿项目必须谨遵的。

  一般来说,投资机构根据项目特点来拟定投资回报要求,构建包括项目租进价、装修成本、租出价、未来租金预期以及付给运营商的品牌费、加盟费、日常运营费等要素在内的财务模型。经周密核算后,只要达到回报率要求,基本都会投。

  叶剑生希望用机构资本去帮助一些有潜质有理想、缺乏大机构眷顾的运营商,而不是赚快钱的,将资本和运营剥离,让长租公寓商更专注运营,做好客户服务,让更多黑马跑出来,打破巨头垄断的局面。

  “我不认为长租公寓是低回报行业,很多人说投资项目不赚钱,这是因为他们有运营商,运营商有一堆运营成本,不管项目有多少,人力支出是必须的。我们做投资,要把运营商的固定费用变成变动费用,需要项目才给。”叶剑生说。

  “如果只看项目成绩,对有耐心的资本来说,长租公寓稳定的现金流,能带来四到五年的回本,长达十到十五年的租期,其实是一个很性感的生意。体量起来后,未来还有IPO的预期。”叶剑生对这种生意模式颇有信心。

  长租公寓金融创新需要更多机构资金进来,仅靠民间资本来做比较长期的投资,现实可能不大。

  在叶剑生看来,先有机构的钱做前期,再有像银行按揭这样的资本,做债券型搭配,未来像魔方、自如发行ABS,就越来越成熟了。如果各个环节能接上,整个链条就打通了,行业就活起来了。

  权益型REITs风口要等三四年

  长租公寓是资金密集型行业,金融扮演着举足轻重的角色,持有运营环节的金融创新更为重要,对拥有自持物业的长租公寓商来说, REITs是目前最主要的金融创新通道。

  2017年下半年,一些类REITs金融产品陆续获批,开启了长租公寓金融创新的新世界大门,不过发行的多是债券型REITs,这类产品需要资产持有者兜底,不能解决资金流动问题。

  相比债券型REITs,权益型REITs的发行之路并没那么顺畅。目前,国内发行的能解决资金流动问题的权益型REITs项目还屈指可数,仅有新派公寓和旭辉领寓。

  两大困难摆在眼前。一是税务,中国税务制度设计与欧美不太一样,有两层征税体系,有望通过税务机制改革来解决。另一个是租期,一些无自持物业的长租公寓商,如物业租期太短,投资者不会抛来橄榄枝。

  随着一二线城市多宗70年产权只租不售土地成功出让,租期不够长的问题逐渐看到曙光,不仅租期长至70年,且持有成本大大降低。

  叶剑生预料:”这类项目做成长租公寓入市后,利润很快就有四五个点,两到五年后,能做到六到七个点,再加上物业增值,发行权益型REITs非常有可能。最快三四年,中国住房租赁证券化风口才会真正到来。”


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责任编辑:郑李芳

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