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余丰慧:单套房价的中位数与一二三四线房价走势

武汉房地产网-房掌柜 2018-02-06 11:32:53来源:余丰慧
[摘要]按照单套总价让人一目了然就可以了解到最低平均要有多少钱就可以安居。 按照工薪阶层较高收入年收入12万元,两口之家一年24万收入,那么在北京购买单套总价400万的住房,也需要17年。 只要调控政策稍有放松,那 ......

  按照单套总价让人一目了然就可以了解到最低平均要有多少钱就可以安居。

  按照工薪阶层较高收入年收入12万元,两口之家一年24万收入,那么在北京购买单套总价400万的住房,也需要17年。

  只要调控政策稍有放松,那么房价就会报复性反弹。

  中国社科院一份报告从另一个侧面反应城市住房的负担程度。多侧面反应住房负担度是一个非常不错的研究成果。从每平方住房单价高低反映的是绝对购房成本负担,也是最为准确的计量房价高低的通用做法。不过,在美国等西方国家也有一些州是整栋楼加上花园等附属配套设施来标价的。

  社科院按照单套总价计算价格,或能反应最低要求的住房负担程度,能够反映一个城市住房供应结构比如大小户型结构,从而满足不同层次的住房需求。按照单套总价让人一目了然就可以了解到最低平均要有多少钱就可以安居。

  当然,一般说房价畸高的城市单套总价中位数也就高,不过由于住房大小户型结构不一样,也有特别的情况。比如,单价中位数居第二的上海,总价中位数却仅位居全国第四,为319万元/套。这说明,上海的实际住房负担要略低于直觉,当然这是以牺牲居住条件为代价的。

  另一个典型例子是大连以78万元/套的总价中位数居样本城市最末,不足第一位北京的五分之一,相对较低的单价和小户型偏好使得大连的购房支出处于较低的水平。

  大连这几年似乎成了被遗忘的角落,包括房价在内都没有出现在热点热议的城市中。这使得笔者想起一次做在线讲座,提问题环节一个大连市民询问大连房价还会涨吗?我只能回答对大连真的不了解。

  根据社科院报告,2017年12月,样本城市中,北京以402万元/套的总价中位数居全国第一,深圳、厦门分别以352万元/套、322万元/套的总价中位数位居全国第二、第三。总价中位数相对较低的省会及以上城市有长沙、重庆、西安、沈阳、太原等,单套总价中位数均在百万元以下。

  以北京为例,北京政府工作报告指出,居民人均可支配收入2017年达到5.7万元。两口之家一年按照12万元收入,购买单套总价400万的房子,不贷款不负债需要33年。如果贷款负债的话,归还贷款需要时间更长、负担成本更大,因为有最少年息6%左右的贷款利息,即100万贷款第一年要多还6万元利息成本。假如贷款200万,第一年要多还12万元利息。

  按照工薪阶层较高收入年收入12万元,两口之家一年24万收入,那么在北京购买单套总价400万的住房,也需要17年。

  单套总价低于百万的长沙、重庆、西安、沈阳、太原、大连等城市的居民收入水平也远远低于一线城市。

  社科院这个单套总价中位数没有考虑住房品质的差异,是以牺牲居住条件为代价的。尽管如此,单套总价并不低。就包括低于百万元的长沙、重庆等去年以来房价直冲云霄,都已经后来居上了。而且行政手段按住后,目前的反弹力非常大。

  2018年房地产调控政策出现了微妙变化。由过去一刀切强势打压遏制而不管什么住房需求,到今年的保证刚需,支持改善型,抑制投资投机。特别是支持改善型需求放得口子不小。笔者还是坚持一个观点:只要调控政策稍有放松,那么房价就会报复性反弹。

  北京不断传来交易量下降,京郊房价松动的消息,但必须明白是几乎冻结楼市调控导致的。一线城市调控政策松动幅度不大。因此,一线城市房价以稳定为主,短期内大起大落的可能性均不存在。

  关键在于二线特别是省会城市房价上涨的概率会大大增加。主要在于二线城市调控政策将会出现直接或变相的较大力度放松。综合库存、价格水平和政策方向推断,二线城市短期房价有较大幅度的上涨。最大的动力在于,二线特别是省会城市政府有放松调控、推高房价的动力。同时,一部分投资投机的炒房客们认为一线城市房价已经过高而且调控政策不放松,投机机会较小,而且风险较大。都瞄准了重庆、武汉、长沙、郑州、合肥、海口等所谓的过去房价洼地的城市。这个房价推手力非常大。

  再者,整体看,2017年的强势一刀切调控使得一大部分刚需与改善型需求都压在那里。2018年一放开后,这部分刚需将会喷涌而出,推高房价。目前省会城市内推出一个楼盘就被抢光就说明一切了。

  三四线城市当前的低库存和市场发热是进入2018年以来调控政策松动的体现。三四线城市房价受二线特别是省会城市房价影响与辐射非常大。只要二线城市房价上涨定会带动三四线房价很快上涨。

  从调控政策角度分析,侧重点在于力争控制住城市特别是二线城市房价的过快上涨,二线城市是关键。从而保证市场趋于稳定,为深化住房制度改革和完善住房市场长效机制创造时间与空间。

  从住房保障角度看,租赁房、共享产权房、多渠道供地改革、租购并举体制等要多策并举,增大政府层面对住房的保障力度,提高保障性住房覆盖群体。

  从购房者角度分析,刚需与改善型需求,等是下策,或等来的是越来越买不起。


责任编辑:王新娴

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