王欢：647.47万㎡的供应量 去化需要近一年时间

　　2017年珠海出台史上最严调控，市场供需同比大幅下滑，同比下降约80%。全市房价上涨势头受到抑制，涨幅收窄。同时，受成交影响，2017年全市库存量大幅走高。据中原数据监控，2017年全市住宅已批库存172.81万㎡(15248套)，面积同比增长391.78%。2018年预计全市住宅总供应达647.47万㎡，纯新项目占比37.48%。面对多项目入市，珠海楼市在2018年会呈现何种变化?

　　近日房掌柜特邀珠海房产资深运营专家王欢做客《谈房论市》栏目，且来听听他对珠海楼市走势的分析。

去库存：高地价项目去化需要近一年时间

　　据了解，2018年珠海全市住宅总供应量达到647.47万㎡。且伴随全国的高价地潮，珠海全市的楼面地价创历史新高。2018年，珠海将有多宗高价地入市。在目前楼市政策调控加紧的大环境下，部分在售项目出现价格回调，对2018年的市场保持着谨慎态度。此时高价地入市，对整个珠海房地产市场有何影响?

　　王欢表示，2018年的住宅供应量还是维持在一个正常的范围，或许还会加强供应。目前，航空城C片区、珠海北围以及未来的南围将会有大量项目入市。2017年珠海住宅销售量为399.69万㎡，月均36.3万㎡。按照这个消化速度，647.47万㎡的供应量将需要18个月才能消化完。其中就不乏一些高地价项目，由于高地价项目的市场接受需要点时间，就导致整体的去化时间相应地延长，大概需要一年左右的时间去消化。

　　对于高地价项目入市的市场影响，王欢认为，价格的上涨是一个必然的规律，预计18年房价整体呈现小涨趋稳的趋势。有些房企可能会迫于资金回笼压力，采取适当让利的措施打开市场，房价可能会存在小幅震荡，整体应该会处于平稳水平。

谈信贷：预计18年将会稳定在现有水平

　　截至目前，珠海12家主流银行有不少一手房首套房房贷利率已上浮10%，建设银行、工商银行、中国银行、交通银行目前首套房房贷利率均是5%，而光大银行首套房房贷利率上浮15%，汇丰银行房贷利率为5%-10%。放款时间延长，至少需要一个月。房贷利率提高，使得部分购房家庭取消或延缓了购房计划，购房人群普遍陷入观望，需求明显萎缩。

　　对于未来房贷利率的走势，王欢表示，信贷政策的实施具体还得看国家货币政策，有赖于市场决定，预计18年将会稳定在现有水平。为了化解金融市场风险，减少使用金融杠杆，国家一直在强调房地产去杠杆化。

　　目前，市场利率水平在上行，信贷政策与国家货币政策收紧有很大关系。国家也一直支持购房安全贷款，但也由于此类贷款风险低，各大银行都在抢规模。于是，国家就在重点管控规模，少用杠杆资金去买房。一方面，化解银行的风险;另一方面，由于市场需求量大，按揭额度大，利率开始趋向市场化水平，资金量开始稀缺。预计18年会维持现有的货币政策，保持在去杠杆水平。

谈租赁：珠海会静观周边 象征性地做些试点

　　17年，中国楼市在常规“五限(限购、限贷、限价、限售、限商)”调控的同时，“全自持”租赁地块、集体建设建租赁房试点、租购同权、共有产权等政策频出，纷纷响应十九大报告中提出的“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”号召。租售并举时代正在到来。

　　在珠海，国有银行率先发力，推进楼市租售并举。17年11月14日，建设银行珠海市分行携手22家房地产企业，共同签署《共建珠海住房租赁市场银企合作协议》。

　　对于珠海未来是否会在租房市场出台相应的政策，王欢表示，珠海的租房市场不会像广州深圳那样火爆。在政策方面，珠海会静观周边，象征性地做些试点，等其他城市探索出一些好的模式后，珠海才会重点跟进。

　　后记：作为在房地产行业多年的资深运营专家，王欢有着敏锐的市场观察力。他认为，房子对于中国人来说是个情结，也是一种文化的传承。虽然珠海经历了2017年最强限购，但整个市场并没有想象中那么差。随着珠海城市地位的逐渐提升，城市影响力的逐步扩大，多家品牌房企强势入驻，珠海的未来越来越好。最后，王欢说出自己2018年的关键词：期待。期待珠海的未来。