同时我们还说:“刺激之下,白银时代将会提前结束”。现在,我们再说“未来没有2017年”,或许真的就会成真。
楼市调控不会再放开,一二线城市还会继续严控。“控房价、抑泡沫、防风险”仍是重中之重,但政策之变将出现新动向:
从政策逻辑上来看,楼市政策以稳为主,稳房价、稳市场、稳预期、稳投资,凡是有利于“四稳”的微调政策都将被默许,凡是不利于“四稳”的调控放松都会被叫停。
从调控手法上来看,因城施策转向差别化调控,一城一策转向一城多策,全面限购限贷转向“满足刚需、支持改善”、吸引人才,经适用房、限价住房转向租赁住房、共有产权住房,未来地方调控或将出现小步调整、差别定向的软约束,市场将“乱象丛生”。
调控将呈现内容更细化、策略更分化、方式更多样化的新格局,和以地方政府为主责、不搞一刀切的调控模式,这就为“小乱”增添了可能。
从限购、限贷、限价、限售来看,差别化调控已在路上。
限购调整实已为之,也将续之。
在全球高端制造、高新科技产业竞争面前,只有创造良好生态环境、营造产业链协同基础和人才储备,才能在都市圈竞争中脱颖而出,筑巢引凤就成为都市圈核心城市的必然选择。
同时,人才主力是年轻人,抓住年轻人,既有利于产业腾笼换鸟,也有利于消费升级换代,更有利于提升城市能级和活力,实为一石三鸟。
在此背景下,以人才的名义调整限购,既是为土地财政制造需求,也是为城市发展注入动力,更是为都市圈之争谋篇布局。
人口流动的背后是资本的流动,人来了,钱也跟着来了,就需要更多的地。
力图引领都市圈发展的核心城市还将谋求增设、扩大新城新区,形成人、地、钱的良性循环,若非如此,土地供应难以满足人口增长,供求失衡的矛盾仍长期存在。
在鼓励城市竞争发展与调整住房限购之间,调控的天平也只能倾向前者,毕竟一切矛盾总是要在发展中来解决,这正是中国治理的智慧所在。
未来,全城限购也将倾向分区限购,导人流、去库存的板块放松限购,抑泡沫、补库存的板块继续严控限购。
不过,如果有更多省会城市放松限购,则会重挫县城去库存。
值得警惕的是,供应不足的城市如放松限购,即便是以吸引人才的名义,也可能导致供求失衡加剧,进而推升房价上涨压力,反而可能因此而被问责。
限贷放松不必幻想,或看三年。
2015年救市之时,我们曾说:“限购不重要,限贷才是核武器”,那时限购的放松并未产生明显作用,直至取消限贷。
2015年8月,我们提出“一线领涨、二线普涨、三四线城市房价止跌企稳,少数城市仍有下跌”。
这是基于2015年前7个月M2增量已达前三年的均值,8月之后的5个月时间预计M2增量将达4万亿,必将流入楼市、导致房价上涨,结果M2增量恰是3.9万亿,之后的情景是众所周知的了。
可见金融对于房地产的影响要远远大于行政干预。
如今,资产泡沫已构成风险,限制资金过度流向房地产已成定局,加之货币收紧已是全球共识, 市场流动性已在央行的精准收放之中处于紧平衡状态,资管新规更让银行资金捉襟见肘,也拆掉了一条又一条通向房地产的资金之桥。
定向限额加息将使房地产资金难以增长。
我们预计,今年按揭贷款增速将保持在零增长区间(正负3%以内),定金及预收款增速也将回落至个位数。
钱少且贵有助于帮助房地产市场降温,市场将平稳下行,符合防风险的政策逻辑。
因此,放松限贷更无可能。
不止今年,未来三年,资金紧平衡的局势不会改变是大概率事件,限贷也成为政策稳定性、连续性的压舱之石。
限价调整近在眼前,但别奢望。
政策中最见速效、最受诟病的当属限价令。
限价令固然起到了迅速冻结快速上涨房价的作用,但在限价过猛的城市普遍出现“远郊盘比近郊盘贵、毛坯房比精装房贵、二手房比一手房贵”的现象。
不仅如此,房价倒挂导致关系买房、富人受益、刚需无缘,显然违背了“房住不炒”的定位。
“房价环比不上涨”也导致一些高价地出现亏损、延迟上市,并未实现补充供应的目的,供求失衡矛盾仍未缓解,供求关系的紧平衡继续成为大城市的新常态。
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