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汪利娜:关于构建租售并举的住房制度的政策建议

武汉房地产网-房掌柜 2018-01-12 09:56:52来源:经济观察报 汪利娜
[摘要]近期,中央经济工作会议在部署2018工作任务时明确指出“发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展”,这是落实党的十九大报告精神“加快建立多主体供给 ......

  近期,中央经济工作会议在部署2018工作任务时明确指出“发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展”,这是落实党的十九大报告精神“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的具体体现,也是新时代深化住房制度改革、实现“让全体人民住有所居”目标的重要举措。

  过去30多年的住房制度改革,使城镇住房从人均居住面积仅为3.6平方米的严重短缺状态,发展到今天城镇住房自有率达到87%,人均居住面积36.6平方米(建筑面积40.8平方米)。

  但随着中国特色社会主义进入新时代,人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾仍十分突出。

  这种不平衡不充分在住房领域具体体现在:

  一、人口净流入的大中城市,百姓能买得起的普通商品住房供给不充分,土地供给的短缺与旺盛的需求推高房价,使越来越多刚需群体可支付能力下降。

  二、面向中低收入群体的保障性住房供给不充分,尽管政府过去兴建了大量保障房如经适房、限价房等,但分配机制混乱导致资源错配,而允许保障房上市交易更导致骗保、寻租、闲置、出租经营和转售获利的现象屡禁不止,结果是政府手中掌控的保障房资源和供给逐年锐减,真正需要保障的人得不到保障。

  三、伴随着户籍制度改革破冰和城市化进程加快,面向大量流动人口和新市民的租赁住房供给不充分,特别是大城市租赁住房供给严重短缺。

  这三大类住房供给的不充分是在城镇住房高库存(去库存一年多待销售住房面积从4亿多降至3亿多平方米)的背景下产生的,表明在总量供给过剩的情况下,城市间(大中小城市)供需不平衡。

  住房产品(租与售,普通与高档、户型、面积、价位和区位)结构上供给与需求的不对称、不平衡,也是严重影响居民住房条件改善不可忽略的因素。

  究其原因,表面上看是房地产企业盲目投资、投资结构不合理所致,但更深层次的原因是现行土地、信贷和税收制度安排不合理。

  从土地源头改善供给

  要解决上述住房供给与需求的不充分、不平衡问题,新时代就要有改革的新思路、新作为,增加居民需要的、满意的和可支付的住房供给,深化土地制度改革,构建多元住房供给主体。

  中国住房制度改革之初是靠打破住房供给单一公有制,靠住房商品化和市场化的改革营造了政府、单位、房地产开发企业和个人多元供给主体的局面,由此将大量社会资本引入住宅领域,这不仅创建了一个全新的产业,还造就了一大批有产者,使城镇居民从告别住房短缺到实现住房小康。

  但现有的住房供给主体并不完善,受传统城乡二元土地制度的制约,农村集体和农民仍长期被排斥在城镇住宅市场之外。他们的闲置建设用地、宅基地和闲置住房却只能被政府征用,或以小产权房的形式存在着。《宪法》赋予了农村土地的集体所有权,实施中却不能自由交易。

  城市要发展、要扩张、要做大做强,城市大量人口的聚集就需要有维系其生存与发展的工作场所和住房,这一切都需要以土地为载体。

  缓解城市土地供给不足的难题,出路无非有两个:

  一是提高城镇存量土地利用率和人口密度;二是开疆扩土、利用农村的建设用地。

  近期,国土部和住建部推出《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,就是引导农村集体建设用地合理合法有序地进入城镇建设用地市场的良好开端。

  打破城乡二元土地制度和二元住宅市场的藩篱,构建城乡统一的建设用地市场和住宅市场,让农民在符合自己意愿、城镇发展规划和土地利用规划基础上,将农村建设用地和宅基地以有偿出让、作价出资(入股)、租赁、联营、抵押等方式进入城镇住宅市场,符合党的十九大“保障农民财产权利,壮大集体经济”的精神,让农民、农村集体成为城镇住房供给一个新的主体,有利于增加租赁住房的供给,优化住房的供给结构,加快建立租售并举的住房制度。同时可以让农民分享城市化进程中土地增值的收益,加快城乡一体化、现代化。

  改善租售并举的配套政策

  此外,还应增强改革系统性、整体性、协同性,推进租售并举住房制度。租赁房一直是中国住房市场的一个短板,这一方面是以往住房商品化中“只售不租”的政策偏好和房地产企业追逐利润,“建了卖”可快速回收资本所致;另一方面是租房供给不足、租售不同权,功能不健全无法得到消费者的青睐。

  租赁房开发经营投资资金需求量大、回收期长的特点使其更需要长期资金和税收政策的扶持。

  近期,建设银行等商业银行围绕长期住房租赁推出了“一揽子”金融服务,其优势是显然易见的:对房地产企业和政府来说,可以缓解开发经营租赁住房长期资金不足的后顾之忧;对承租人来说,“按居贷”可缓解长租客一次支付一大笔租金或押金资金不足的问题,且可锁定租金,避免租金上涨。对银行来说,在一二线城市“五限”政策频出和银监会禁止信托类资金违规投向房地产和严防金融风险的背景下,房地产信贷增速下滑,银行也需要因时因势而变,通过金融创新、产品创新、服务升级,寻找新的资金出口和新的利润增长点。

  当然,“按居贷”能否得到消费者的追捧,是“按居贷”还是无息信用卡支付房租划算,仍有待市场的检验。但至少我们看到了银行也要在租赁住房市场有所作为。

  提供了租赁性住房,还要让承租人住得安心、住得满意和长期租赁,能与购房人一样享受平等的公共福利,如子女入托、上学等,还需要政府在深化户籍制度改革、义务教育和公共服务供给制度改革上下功夫。

  最新数据显示,过去5年全国教育累计投入17万亿元,政府财政教育投入增加了,大学城多了,但幼教和小学投入却不足,致使入托难、入学难的问题没有从根本上解决。面对公共服务供给不足,只有多项改革协同并进,才有助于建立租售并举住房制度改革,让租售同权变为现实。

  长期以来,中国住房租赁市场多以个人出租房为主,缺少规模化、规范化、长期机构投资者。美国的住房租赁企业占据市场份额的比例高达30%,而中国的这一比例尚不足3%。政府应通过政策指引和扶持等方式,积极引导房地产企业和专业化机构进入租赁市场,形成政府政策指引、社会参与和企业化运作的租赁住房供给模式。如今一些大型房地产企开始涉足长租公寓,租赁住房资产证券化REITs也在试水,阿里、京东和腾讯等互联网企业也开始进军租赁房市场,为房屋租赁提供信息化平台和服务。长期机构投资者的介入有助于提升租赁房品质、租房无押金、搜寻无成本、缩小空租期,还有专业的维修管理、严格的安保系统、专业保洁和代收快递等服务,这将从根本上提升租赁品质与服务。

  但低收入群体的公租房,政府应托底,是补“砖头”还是补“人头”可因城施策。

  总之,深化土地、金融、税收和公共服务体制改革,强化政府责任、充分激发市场的活力,才能有助于构建租售并举的住房制度。


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责任编辑:王新娴

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