比如,今年厦门成交商品住宅用地楼面地价均价为25602元/平米,销售均价为38749元/平米,地价占房价比重为54.4%,这只能说明地价占比过高,而房价地价差依然可以达到13148元/平米。
而兰州楼面地价均价虽然只有2992元/平米,但房价均价也只有6762元/平米,地价占房价比重低至44%,但房价地价差却更低至3770元/平米,刚够保本。
因此,有些低于房价地价差均值的项目可能就很不幸了。
过去曾经发生过的个别楼盘撑不住,导致整个市场瞬间塌陷的情景依然历历在目。
过去撑不住是因为有价无市,现在撑不住则是亏本跳楼,亏本的项目可能成为拖垮市场的少数派。
打消幻觉、正当其时
现在,地方政府都在看中央的态度,特别寄望于明年两会的政府工作报告,希望能有限价令稍微放松的暗示。
但是,指望中央给句“可以适度涨价”的话显然是不可能的,谁卖的地王谁兜着。
因为政府非常清楚,整体而言,借助去年的大水漫灌和房价暴涨,地方政府已经盆满钵满,即便是明年降点地价、少收点土地出让金也不影响大局。
房企也已经收获满满,即使未来三年房价不涨,那些多点布局、东方不亮西方亮的大房企也不会因此而破产的。
中央的逻辑非常清楚,限价令不放松,资产泡沫就不会继续膨胀,系统性金融风险就不易发生。
限价令的逻辑又是什么呢?
限制住一二线城市,就是按住了龙头。按住了龙头,龙身龙尾也翘不到天上去,至于三四线城市,可以随它去。
换句话说,一二线城市房价不涨、地价略降,总会有人拿地,供应还是可以保障的。三四线城市房价地价都不限,想去的随便去。
这不,住建部长说了,2018年的工作重点之一是县城去库存。但是,政府不会兜底的。
打消限价令放松的幻觉吧。
财政部日前发布《关于坚决制止地方政府违法违规举债遏制隐性债务增量情况的报告》,其中明确,将研究出台地方债终身问责、倒查责任制度,要坚决打消地方政府认为中央政府会“买单”的幻觉,坚持谁举债、谁负责,坚决打消金融机构认为政府会兜底的幻觉。
去年以来的大水漫灌已经解套了背负地方债的地方政府,金融去杠杆也明显降低了系统性金融风险,即便有少数地方政府破产、金融机构关门也已无碍大局。
眼下,大家都觉得钱忽然没了,其实这早有预兆。
全国金融工作会议之后,我们就已说过,流动性的紧平衡、钱少且贵已是未来的金融新常态,央行收了大水漫灌的水壶,未来三年都不要指望货币宽松。
来钱的大路越来越少、给钱的小路越来越窄,流向房地产的资金可能不会增加,楼市资金的定向加息还会持续,房企拿钱越来越难。
越是没钱,越是要抓好现金。
金融环境的趋紧也将导致买房人数减少、购买力下降。未来五年,住房市场蛋糕将“一年比一年小”。
面对消化不良的高价地,房企能卖早卖,哪怕亏一点卖也总比捂着的好。
即使未来房价少许放松,上涨的那点房价恐怕连利息都弥补不了,拖得越久,本钱亏得越多。
有现金流就不会死,或许趁着市场降温、地价下降,还可以再来抄底。
“现金为王”的逻辑周期性回归。
2017年,还在拼搏的值得庆幸,元旦快乐!
2018年,争先恐后的一路小心,为你加油!
限价令再认识:
它让房价地价回归理性,地方政府学会戴着镣铐跳舞;
让市场稳定的预期得以强化,大房企可以从容制定战略;
让房地产利润明显下降,非房企业和中小房企加速退出转型;
让房价变得透明,买房人可以更加明白,投机者懂得见好就收。
2024-02-29 20:32
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