欧阳捷：放松限价令？消除幻觉、能卖就要早卖！

　　“限房价竞地价”能否解开高价地难入市的纠结呢?

　　现在很多高价地项目的预售证发不出来，已经严重困扰了地方政府的住房市场管理，明显打乱了房企的开发销售节奏，也造成了市场供求关系的脱节。

　　这是因为要维持房价在不高于去年10月的均价水平，就只有用大量低价房对冲高价房，但去年很多一二线城市房价暴涨之后，可用于对冲的低价房越来越少，因此高价盘取证也就越来越难。

　　比如，上海去年10月销售均价是30134万元/平米，前不久，34万元/平米的上海汤臣一品卖了一套，这需要用多少套3万元/平米以下的房子对冲呢?上海还有多少3万元/平米以下的房子呢?

　　当然，房企不愿亏本销售，也延缓了高价地的上市节奏。

　　“限房价竞地价”可以倒逼地价下降，并让房企通过新增低价土地获得多项目平衡的机会，减少房企亏本销售的压力。

　　更重要的是，“限房价竞地价”将形成长期稳定的市场预期，这就告诉大家，普通商品住房将长期实行这一政策，房企知道未来只能卖这个价，就不会疯抢土地，而成本控制能力强的房企就有可能拿到更多的土地，有助于市场优胜劣汰。

　　高端商品住房市场能放开吗?

　　“限房价竞地价”肯定会减少地方政府财政收入，并遭遇地方政府的顽强抵抗。但是，放开高端市场，“堤内损失堤外补”，可以名正言顺地给地方政府弥补土地财政，通过适当的市场舆论引导，也不会引发舆情风波。

　　有高层领导说：“这个办法不错，但目前时机还不成熟”。

　　什么时候时机会成熟呢?

　　如果普通商品住房全面推行“限房价、竞地价”，当普通百姓买房不再受房价上涨的困扰之时，高价地就可以放开入市，我们就可以不用再玩这种掩耳盗铃的游戏了。

　　限价令不止是倒逼地方政府让利，当然也在倒逼房企让利。

　　房企回吐利润在所难免

　　据25家上市房企的半年报显示，其今年上半年平均净利润率水平达到13.73%，可见房企的利润空间还是不小的。

　　即便是去年以来有些高价地也确实存在亏本销售的情况，但全国布局的房企整体效益依然不低。

　　我们两年前就提出过房价地价差这一指标，可以对房企决策逻辑进行简单分析。

　　房价地价差越大，企业的利润空间也越大。

　　房价地价差过小，则不足以覆盖税费、建安成本、管理营销财务三项费用和利润，甚至出现亏损。

　　今年以来，39个重点城市的房价地价差均值为7391元/平米，基本可以完全覆盖税费、建安成本、管理营销财务三项费用和利润。

　　合肥已入市的高溢价率项目房价地价差都在4000元/以上，显然房企选择了能卖就卖的策略。

　　但是，也有一些城市的房价地价差或许不足以覆盖除地价之外的所有成本。

　　比如，长沙2993元/平米的房价地价差显然是不足以产生利润的，换句话说，凡是房价地价差低于3000元/平米的项目都可能面临亏损的现实。

　　北京、上海、厦门、郑州等地的房价地价差均超过10000元/平米，房企的利润空间相对更大。

　　站在城市政府甚或中央高层来看，房企整体利润空间还是有的。

　　限价令正在倒逼房企把挣到手的利润再吐出来。

　　有分析称：“从宏观层面看，2014年土地出让金和房地产相关的税收占房地产销售额的85.8%;从中观城市看，2015年土地出让金和税收占房价的56.8%;从微观上市企业看，2015年，土地出让金和税收占到房价的56%”。

　　很多人只是关注地价房价比，其实，这个数据对于房企来说意义并不大。