欧阳捷：放松限价令？消除幻觉、能卖就要早卖！

　　显然，这是极为困难的，因为高地价的受益者是十分不情愿让出这块利益的。

　　在土地招拍挂制度之下，政府很难拿出限制地价上涨的措施，但限价令起到了一定的抑制地价上涨的作用。

　　尽管地价还没有下降，但土地拍卖的溢价率明显降低了，疯抢土地的状况明显减少了，毕竟房价不能超过去年10月水平已经成为今年严格执行的标准，寄希望于突破限价的房企也在逐渐打破幻想。

　　地市正在降温。

　　限价令本质上也是倒逼房企的理性释放，大家都不抢地了，地价自然也会下来的。

　　解铃还须系铃人。

　　不降地价，房价上涨预期就不会消散，房价上涨动能就始终存在。

　　最近，财政部发布2017年11月财政收支情况，前11个月全国国有土地使用权出让收入41390亿元，同比增长35.3%。

　　今年前11个月，全国土地和房地产相关税收中，契税4428亿元，同比增长15.1%;土地增值税4581亿元，同比增长17.3%;房产税2430亿元，同比增长18.1%;城镇土地使用税2202亿元，同比增长7.2%。

　　我们预计，今年全国商品住宅销售面积增长3%、销售额增长7%，这意味着房价均价上涨不会高于5%，都将远低于地价和税费上涨幅度。

　　地价上涨，涉及房地产的税收也水涨船高。

　　只有降地价，才能降低涉地税费，才能有效抑制房价上涨预期、降低资产泡沫膨胀风险。

　　降地价的核心在于政府让利

　　中央经济工作会议提出：建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

　　我们认为：多渠道保障意味着将形成租赁住宅、保障住宅、普通商品住宅与高端商品住宅四位一体的住房制度体系。

　　其中，最贫困人群由政府提供租金补贴租房而非廉租住房，当其经济条件转好时政府可以减少甚至停止租金补贴，也可以杜绝开着宝马住经适房的管理漏洞。

　　经济条件稍好的个人可以租赁企业、个人、政府提供租赁住房包括长租公寓;

　　有一定经济能力的可以购买共有产权房，自住限价房、经济适用房、安置房等，统一归为共有产权房管理，共有产权住房实行土地划拨，政府享有划拨土地价值相当的产权份额，共有产权可按市场评估价值和产权份额自由转让，政府可以同价优先收购。这也符合十九大报告提出的“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”的要求。

　　普通商品住宅实行“限房价、竞地价”，政府按照土地出让合约管制销售房价，企业按照合约价格提供商品住宅，有助于土地市场降温、地价趋于合理。

　　“限房价、竞地价”的核心就是地方政府让利于普通购房者，主要是刚需和改善性需求。

　　房价究竟怎么限?显然不能再用过去的成本定价法来核定房价，而是要按照现有房价基本保持不上涨的逻辑来确定房价，才能真正实现抑制资产泡沫膨胀的要求。

　　与此同时，高端商品住宅可以不再纳入统计、不再限制房价，土地延续拍卖制，价高者得、多多益善。这样既可以补偿政府土地税费收入的减少，又可以释放高端住宅需求，还有利于截流资金外逃。

　　不必担心开发商因为不限价而去争抢太多的高端住宅土地，高价地抢多了，卖不卖的出去，让市场说了算。

　　更不用担心有钱人买了高价楼盘未来可能面临跌价风险，只要是自己全款买房，这也是周瑜打黄盖，愿打愿挨，即便是这些人被海外资本剪了羊毛，也与大众财富和国家安全无关。