欧阳捷：放松限价令？消除幻觉、能卖就要早卖！

　　欧阳捷 合肥出现放松限价的迹象了吗?

　　网上一则新闻称：“合肥突破限价!房管局回复：正常现象!”

　　其实，房管局的回复并没有太大问题，楼盘所处位置不同、环境不同、配套不同，房价当然也是不同的，因此指责“合肥突破限价!”，似乎有些求全责备了。

　　但是，“备案价节节攀升”则是政府部门不得不面对的紧迫而重要的难题：

　　高价地入市难

　　目前，一二线城市的住房供求关系正处于紧平衡状态，房子只要能上市都不愁卖，能卖的项目大多已经入市。

　　而未入市的高价地楼面地价已经接近甚至高于周边正在销售的项目房价，这些项目正面临着入市的难题。

　　就拿合肥来说，自2016年至今，合肥总计成交住宅用地95宗。

　　其中溢价率超过100%的高价地项目75个，合计规划可建面积526.8万平米，相当于全部供应的80.8 %。其中，已经开盘的项目仅有27个。

　　更多的高价地项目未能入市。楼面地价超过10000元/平米的项目就有32个，最高楼面地价达22102元/平米。

　　合肥去年10月商品住房销售均价仅为14586.3元/平米，在“房价维持在去年10月的均价水平上”的限价令高悬之下，这些“万元户”想要入市的确有点难。

　　如果限价令不能调整的话，总有一些高价地不能开工、开盘，合肥将被迫增加住宅用地以弥补供应缺口。

　　然而，合肥住宅用地供应本身就已不足。

　　根据中国指数研究院的数据，合肥2008-2017年11月，累计供应商品住宅规划可建面积为10191万平米，累计销售8487万平米，如果按照规划建筑面积中只有80%可以销售来计算，已经供应的项目都卖完了。

　　换句话说，如果合肥不增加供应，现有的高价地又不能入市，合肥其实已经“无房可售”了。

　　过去四年，合肥每年销售商品住宅1000万平米上下，今年仅销售了283万平米，可见，合肥真的是“无房可售”了。

　　合肥住宅用地供应量其实不少，近十年年均供应超千万方，但需求更大，因为人口增长预期更高。

　　2015年末，合肥全市常住人口779万人，相比国家发改委发布的《长江三角洲城市群发展规划》中2014年人口基数的770万人，净增加9.4万人，人口增加量恰好与预期基本吻合。

　　《规划》预期2020年合肥市人口将达860万人，增加90万人，预测2030年合肥市人口将达1000万人。

　　未来三年，按照人口净增量，合肥至少需要额外增加商品住宅供应面积3000万平米，才能维持供需动态平衡。因此，即便过去每年供应超千万平米，依然是不够的。

　　但是，合肥同样面临中心区无地可建，外围区“惜土如金”——摊大饼的建设模式逐渐被抛弃。

　　高价地也要入市。

　　高价地入市难当然不仅仅是合肥所独有的。

　　据初步统计：2016年全国溢价率超过100%的高地价项目有700多个，已开盘项目仅30多个。

　　高价地入市倒逼限价令放松

　　限价令固然起到了抑制资产泡沫继续膨胀、挤出投机炒房者的作用，但也产生了两个副作用：

　　一是房价倒挂、利差巨大，有资格的购房者变身全款付账的投资者。南京等二线城市出现的高净值人群抢房现象，就反映出这些城市限价之猛、过犹不及。