2018年深圳房价“稳”字当头 住房租赁市场迎发展机遇

　　2017年是响应国家宏观调控，践行长效机制的一年，楼市调控政策出台频率高、覆盖范围广、调控程度严，堪称史上之最。

　　深圳这一年虽未出台新的重磅调控政策，但市场仍处在调控影响之下。价格方面，房价“稳”字当头，连续15个月稳守均价5.5万/平左右的界线。供应方面，深圳全年新房供应量较上年同期下降26%。

一二手房价格稳定，供应量、成交量大跌

　　2017年，一系列“史上最严”的调控措施接连出台，全国房地产市场热度迅速降温，截至2017年11月，一、二、三线城市的房价环比增幅分别回落至0.7%，4.7%和6.9%。

　　深圳即便未出台新的重量级调控政策，但市场仍处在此前的调控影响之下。深圳新房上半年供应大降近7成，虽下半年供应有所增加，但全年新房供应量仍较上年同期下降26%，2017年新房供应量以327万平米创下历史新低。新房在全年商品房供应中的占比也降至55%，全年成交面积同比下降38%。

　　新房全年成交价格虽较去年上升1.85%，连续15个月维持在5.5万/平左右，价格维稳效果突出。

　　二手市场亦受市场整体降温影响。2017年，二手房成交量较上年同期下降33%，反映整体市场需求量的一二手房成交总量798万平方米，较去年同期下降35%。

　　从戴德梁行监测的中高端住宅价格指数来看，2017年初同比去年同期小幅上涨了1.9%，年末则同比下降了0.1%，下半年出现微幅下调;租金除季节性因素波动外，总体保持稳中微升走势。

　　值得注意的是，“限贷限购”下公寓类产品的增加也拉高近两年商业物业在商品房供应中的占比，由之前的不足15%升至20%以上。

　　戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生提醒，“因学区、落户等配套不完善及首付、贷款利率较高等明显缺陷，未来在长效机制建成和有形之手逐渐撤出之时，公寓类产品可能面临一定的风险。”

　　对于2018年深圳房地产的走势，戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端认为，经过多轮广泛深入的调控，“限购限贷限售限价限商”为代表的干预手段令房价将总体趋于平稳。为保持市场稳定，同时为长效机制的建设营造稳定的市场环境，有形之手短期不会退出，这意味着在未来一定时期内房价上涨将难以得到支持。

市场持续走稳，住房租赁市场迎发展机遇

　　自去年深圳出台104新政后，深圳新房成交均价一直保持在非常平稳的水平，年初预、现售价格管理操作细则也进一步削弱了市场各方对房价持续攀升的预期。

　　张晓端认为，正是因为这种一步到位的调控，令市场降温，价格回稳，才使得深圳楼市避免了各地持续加码调控政策的局面，持续走稳的市场也为接下来长效机制的建设铺平了道路，发展相对滞后的住房租赁市场将迎来大发展。

　　2017年12月8日的中共中央政治局工作会议明确提出“加快住房制度改革和长效机制建设”，并强调要“力争取得明显成效”，预计包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面的长效机制组成部分将陆续出台。

　　开发商陆续进入、银企合作为租赁物业的开发持有提供更多资金支持、关于租赁用房的金融创新不断，自持型及权益型公寓均实现类REITs破冰等，住房租赁市场吸引了多方力量青睐。大量需求将从商品房市场转移，对于构建多元化的房地产市场、缓解房价上涨压力、实现“住有所居”意义重大。

　　深圳“十三五”期间计划供应人才住房和保障性住房35万套，未来5年大量的保障性住房陆续投入使用，“保障的归保障，市场的归市场”的双轨并行的环境将更有利于商品住宅市场的市场化发展。

　　张晓端表示，随着租赁市场建设的大力推进、保障房覆盖范围扩大，再加上未来逐步推进财税体制改革、住房金融市场与监管制度的完善，住房市场长效机制有望最终建立，真正实现高端有市场、中端有支持、低端有保障的多层次、多主体、多渠道、多形式的稳定健康的住房供应体系。