聂梅生：新时代房地产业的重塑 坚持房住不炒定位

　　12月15日-16日全联房地产商会2017年会在北京富力万丽酒店隆重举行，全联房地产商会名誉会长聂梅生出席并发表主题演讲。

　　全文如下:

　　各位领导、各位会员朋友大家早上好。

　　今年的题目，我用了"新时代房地产业的重塑"，也就是说大家都期待着在新时代里面展现我们的新风采。

　　新时代房地产的定位，坚持房子是用来住的，不是用来炒的

　　按照十九大的精神，我们有五个判断，也就是说新时代、新思想、新方略、新矛盾、新目标。重塑房地产应该说是两个方面的问题，我理解主要问题就是我们现在的主要矛盾变了，和原来的主要矛盾不一样，在新时代里面的主要矛盾是什么呢?就是人民日益增长的美好生活需求和不平衡、不充分的发展之间的矛盾，这个美好生活里面肯定是包括住，所以我们在主要矛盾当中，也是仍然处在一个非常重要的位置上。

　　这个主要矛盾变化的情况下，房地产的定位是什么?我们的定位就放到了坚持房子是用来住的，不是用来炒的，这就是新时代的定位。于是，就提出来加快建立多主体供给，注意，不是一个主体供给，不是完全由市场商品房供给了，多主体供给，多渠道保障。租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

　　年后关注焦点:房改，供给侧改革将怎样调整房地产税

　　下一步2018年大家不约而同的都想到房改，也就是说20年以后重启房改。20年前在1997年的时候，开始的第一次房改，20年以后，2018年重启房改，房改就是制度性的变化。这样一个改革的前提之下有两大功能要变化，房地产一定是有两大功能，不管你怎么说，他具有使用功能，具有投资功能，这是它的资产属性所决定的。它的使用功能更加强调房子是用来住的，也就是属性一，第一个属性也就是支持实体经济，支持社会民生。它的第一属性从2018年以后被更加强调，第二属性就是房地产的投资功能，就是房子是可以炒的，要不是房子可以炒，房地产怎么这么高呢?

　　现在讲到供给侧改革，大家都讨论根本长效机制无非是供给侧改革，我们要习惯原来是支柱产业是重点，后来在房价飞涨的十几年都把房地产作为热点，现在就成了一个体制改革很大的痛点，我们要习惯位置的转换。从国家金融安全这个角度来看房地产，现在是非常清楚的，也就是说怎么样能够防止系统性的金融风险和资产泡沫，是我们国家现在经济上非常重要的一个中心。所以习主席也提出来，"规范住房租赁市场和以房地产泡沫，实现住有所需。"这种情况之下一系列政策都会出现，比如说租售同权都会出来，这是从国家金融安全的角度来考虑。

　　同时，从体制改革的角度来考虑，现在供给侧改革是全世界，首先美国率先降税是这个一大的供给侧改革，这个会影响全球的经济。中国的供给侧改革体现在几个方面，从体制性的改革当中，原来的三驾马车的作用在转换，从投资转向消费，从金融制度来讲也在变化，比如说增加直接融资，另外还有一个就是原来的土地财政可能慢慢的走到了头。个税改革都在做，尤其美国减税的情况之下，我们怎么样出台我们的房地产税，会不会跟它形成逆向，它减税难道我们可以加税吗?这件事情都是考验我们2018年以后的房地产供给侧的改革，大家也非常关注。

　　从实现中国梦找准房地产的方向

　　另外，从产业结构的调整，服务业的比重要加大。大家都不约而同的转向内需、消费、服务业。供给侧改革和长效机制当中，房地产由拉动投资改为内需消费，租房以商品房为核心的供应体制，甚至于有一段时间经济适用房也是用市场的方式来解决，所以到现在变成这一部分严重缺失，把它改为租销并举，连续20年的商品房市场会发生质变。

　　土地供给制度招拍挂改为多种渠道，不完全是一种，农土入市的政策已经落地，土地财政和房地产税即将进入立法阶段。我们期待房地产税在2018年以什么样的方式，什么样的步骤来立法，怎么样和全球的减税和我们的房地产税这个新税种的出现能够平衡。房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束，这一点大家要有思想准备，不会再继续在房地产内金融继续宽松，我们的钱不见得来的那么容易，我们的钱不见得那么便宜了，高杠杆时代已经结束。

　　这里面我反复的讲，为什么现在在金融这个问题上和房地产这么紧密相关，也就是说我们在过去的10年当中，2007到2017年10年间M2增加了14倍，也就是增加了120万亿。这120万亿我们房地产每年投资是10万亿，这10年当中增加的M2大部分，如果中国金融有风险，资产性泡沫，资产一个是股市一个就是楼市，这两个资产泡沫当中哪一个更大，哪一个更引起重视，就不用我说了。对于大部分的资金在过去的10年里创造了每年10万亿，10年就是100万亿投资下去，就形成了货币的增长M1和房价形成了这么样一个正相关的关系。多发票子房价就涨，某个角度来说高房价是一种金融现象可以说的过去。

　　所以我们经济动力从投资转向内需消费，低收入转向中等收入，我们要实现中国梦，从低消费转向小康型，从低档次转向中档次，从低水平转向中水平，从低差异转向个性化，从低选择转向多选择，我们从这里面找到我们的方向。

　　利用新经济特点，发挥资源整合平台优势

　　下面讲新时代、新经济，下一步新经济到底有什么特点?我觉得有两个特点大家都看到的:一个就是平台经济，一个就是共享经济。

　　平台经济就是提供一个跨域整合的平台，现在三大平台大家都看清楚了，你想自己打造一个平台也可以，那就看你能够凝聚多少，政府的平台肯定是非常强大的，比如说一带一路，整个PPP、养老产业、特色小镇这都是政府平台，在政府平台上我们充分形成。第二个就是互联网，互联网是一个新平台，是新经济增长的驱动力，互联网平台不可小看的。第三个是就是行业协会，我们这个会上会谈到标准，我们成立了标委会，标准原来政府在掌控，所以有一句话得标准者得天下，现在政府除了强制性标准以外，行业性标准放到了协会，我们就有机会来整合，行业协会可以深入到各行各业里面的跨界平台，这是关于平台经济大家要尽量利用。