迭变2017：东莞楼市格局大变 2018将迎艰难挑战

　　2017年，东莞楼市的迭变之年。

　　政策年效应下，一方面，深圳客投资客退潮，观望氛围笼罩全年，以致总体成交腰斩业绩下滑；另一方面，东莞前景氛围向好，土地市场也打得火热，有本地需求支撑，局部楼市依然创出了个红红火火……

　　岁末回首，这一年东莞楼市都经历了什么？利好利空参半，展望2018，又有怎样的市场预期？我们不妨细细解读一番。

　　这一年，供需双双下滑

　　数据，是楼市行情的最直观反映。纵观2017，东莞楼市降温早在意料之中，商品住宅成交量下滑超3成，局部区域直接“腰斩”。

　　东莞合富辉煌研究院根据1-12月中旬数据预估2017年全年数据，预计今年东莞商品住宅供应约660万㎡，成交约560万㎡，供需双双下滑，尤其是成交量，下滑预计达38%；库存方面，受降温影响成交放缓，库存累计约475万㎡，上浮约27%，，房价则因开发商坚持，预计全年成交均价约16500元/㎡。

　　而以一手房为风向标的二手楼市，在2017年楼市也不可避免地出现了下滑迹象，不过二手楼整体情况相对好一些，尤其是上半年，常常出现“一二手倒挂”现象，二手房价见风涨。据中原数据显示，前11个月东莞一二手成交比已达1：1，另外有8个镇街迈入存量房时代，在房价高企和置换需求持续释放影响下，东莞二手房中小户型成交放量。

　　与住宅销售市场的观望截然不同的是，2017年东莞土地市场依然是被十分看好，新城控股、远洋、华润置地、龙湖、旭辉、招商等众多外来房企纷纷加入“抢地大战”，尤其是在9、10月份，不仅有“自持80%”抢地，更出现了熔断现象。进入12月，在“限价熔断”、“限价竞自持”等新式拍地方式作用下，土地市场才渐渐回归理性。

　　据房掌柜统计，2017年，东莞共推出商住地（不含人才公寓用地）18宗，再创土地供应新低，其中成功交易有16宗，累计成交面积137万㎡，吸金168亿元。

　　这一年，调控手段频出

　　岁末交出“供需下滑”的成绩单，其实早在许多开发商意料之中。

　　2016年，东莞楼市放闸，房价追涨市场乱象滋生，在此行情下，调控收紧成为稳定楼市的必然手段，在国家“房住不炒”的定调下，东莞楼市调控年如约而至。

　　2017年，东莞楼市调控政策出台频率前所未有的密集，限购、限贷、限外、限价、限售等“限字令”迭出，新房限价从网签到备案价多面约束，土拍不断探寻新规则以抑制地价，“商改住”禁令填补开发市场漏洞……东莞楼市在重压之下不断重整秩序，把楼市从疯狂边缘拉回理性正轨。

　　据房掌柜统计，自2017年来，东莞先后出台了不下10份对楼市有影响的政策、补充细则或通知，从购房门槛、新房备案、开发产品类型、销售口径等多方面稳定市场，打击投机炒房行为。

　　其中，政策“威力”最大的，要数4月10日晚发布的《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》：限购2套，非莞籍家庭购房首套需社保1年二套需2年，要转让房产还需“证满2年”。社保、限售购房门槛一出，立即给予了东莞楼市沉重的一击，深圳客、投资客大幅退潮，市场进入了很长一段时间的观望期。

　　另外，除了调控政策外，就楼市环境而言，下半年银根收紧也给东莞楼市带来了不少影响。须知，深圳客退潮后，东莞本土需求开始主导市场，但下半年贷款利率上浮5-20%不等、放贷时间延长、部分银行暂停二手信贷业务等行情，也在一定程度上影响了购房者的入市信心。

　　这一年，市场格局明显分化

　　楼市风向转变，购房群体发生结构性变化，在购买力、房价等因素印象下，楼市格局也发生了明显的分化。

　　2017年，好不容易在近两年当上了“主角”的深圳客，在限外大山压力下，再次沦为“配角”，深圳客的比例从去年的50%左右，已经回落到了近期的10%左右；市场客户回归本土，本地置换需求释放明显，以及本土投资需求被激活。

　　而东莞本土需求，自然也比不上深圳客的强大购买力，在房价作用下，主导了市场的本土需求也在不断外溢到洼地区域购房，从临深、城区、松湖等热点片区，到水乡、莞北等价格洼地，再从东莞境内到惠州临莞，跨区域置业成为市场主流。

　　冷热不均，是今年新房成交市场的一大特征。在今年定价更趋合理前提下，主城区多个旧改/并购项目入市供应猛增，刺激成交；水乡临广区品牌房企云集，凭其价格及规划优势取胜；史上最严叠加政策促市场形势大逆转，以临深片区为三分之二区域供求遭滑铁卢式大降，其中塘厦、黄江、樟木头、横沥等镇街供过于求。

　　不过，尽管成交数据下滑，但2017年，东莞整体房价还是稳中有涨。一方面，是近两年的高价地项目、知名品牌或轨道交通沿线等“高配”项目相继入市推高房价，带动区域房价跟涨；另一方面，东莞本土需求，在看好东莞前景、担心政策放闸后反弹等心理作用下集中入市，也在一定程度上刺激了房价稳中有涨。不过与2016年相比，2017年同比涨幅明显收窄，临深片区局部房价甚至有小幅松动。

　　2018年，东莞楼市艰难的一年

　　站在2017年的尾巴，头顶“楼市调控不放松”压力，展望2018，未来一年或是东莞楼市最艰难的一年。对此，东莞业内都有普遍共识。

　　“首先，我们认为2018年将会是楼市艰难的一年。货币收紧、资金外流、调控政策持续收紧、长效机制建设持续推进、市场热点及市场资金向三四线城市持续转移，宏观大环境决定了一二线楼市形势严峻，压力重重。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐表示。

　　车德锐认为，2018年市场成交量预计会有所回落，原因有大环境的影响导致市场预期转变，带来较长时间的观望，还有众多高价地项目上市高价难销，还有地价居高不下，导致发展商在售项目定价居高不下与市场购买力的矛盾，还有库存高企，市场存量消化难等等；从成交签约看，预计同比有所增长，原因是存量网签所致：部分2017年认购单位到2018年网签，以及2017年暂没有购房资格的需求在2018年由于有了半年以上的社保可以顺利进入网签。因此，网签成交量预计是有所增长的。

　　房价方面，他认为分化还会继续，高价地项目价格居高不下，开发商资金有所趋紧的项目则以价换量；区域上，城区保持稳定，滨海片区、水乡片区、松山湖片区稳中有升，东部产业园区以及东南临深片区则稳中有所松动。

　　东莞合富研究院高级分析师李兴旺对2018，也持谨慎乐观态度，表示在经济稳增长及楼市高库存下，2018年楼市存在着局部微调放松的可能性。而在全国限价大背景下，东莞在2018年仍将延续，预计房价控制目标将灵活调整。

　　同时，李兴旺还指出，过去的6年，东莞每年新增可售住宅房源均超过800万㎡，预计2018年将继续保持，即供应将增加约15%-20%，竞争激烈；而成交量将增加约15%上下，增幅有限。至于房价方面，李兴旺分析认为，明年东莞房价涨幅将收窄，即存小幅上涨空间。

　　不过，尽管大家对2018年的东莞楼市走势，都不太乐观，但对于东莞楼市的发展前景，则都是比较看好的，不管是粤港澳大湾区、滨海湾新区等规划利好，还是轨道及交通路网的全面铺开，都将为未来东莞楼市带来新机遇。