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张宏伟:美元加息将使2018年中国楼市调整加大

来源:  观点地产网 武汉房掌柜  2017-12-18 10:26:53
[摘要]北京时间12月2日,美国参议院通过了特朗普的税改法案。减税法案的通过不仅挽救了特朗普持续低迷的声望,也会在未来相当长一段时间里,对美国和世界产生重大影响,减税将与加息、缩表一道构筑成美国经济政策的支 ...

  北京时间12月2日,美国参议院通过了特朗普的税改法案。减税法案的通过不仅挽救了特朗普持续低迷的声望,也会在未来相当长一段时间里,对美国和世界产生重大影响,减税将与加息、缩表一道构筑成美国经济政策的支柱——即宽松的财政政策以及从紧的货币政策。

  从全球经济形势来看,特朗普上台后美元进入加息通道,英国“脱欧”后欧盟“黑天鹅”事件频现,欧日继续量化宽松,“金砖国家”经济发展仍然面临困境,经济形势日趋复杂。此时,对于中国经济及楼市来讲,“美国减税+美元加息”(2015年至今已经累计加息3次)就是一个“黑天鹅”!尤其是当美国新一届总统特朗普上台之后,预计美国2018年还会继续加息3次左右。那么,“美国减税+美元加息”对于中国楼市影响如何?

  影响之一:“美国减税+美元加息”,国内资金还会继续“外逃”,对中国已经处于逐步降温的楼市来讲是“利空”。

  先说美国减税。据媒体报道,这份美国减税法案最大的亮点是:美国的企业所得税将会从目前的35%,降到22%或者20%的水平。最近的消息显示,特朗普对所得税比率的容忍度从原来的20%提高到22%,也就是为了两院能够正式通过法案,特朗普愿意做出妥协。另外个人所得税方面也有不同程度的调整,众议院版本的法案还提出彻底废除遗产税。有人做过测算,这些举措将会降低总税收1.4万亿美元左右。

  从对中国影响来看,美国减税使美国的商品在全球市场更加具有竞争力,相对应的美国减税对中国出口势必会造成负面影响,不利于中国出口。同时,因为美国减税中国的短期流动资本外流压力会增加,对外汇储备会有不利影响,外汇储备也会有下降的压力。

  从楼市的角度来看,美国减税的实施,将增加美联储加息的次数,将影响各国银行的决策。比如中国央行在明年下半年“被动加息”可能性将增加,加息对中国楼市、股市将构成利空。

  同策研究院总监张宏伟认为,美元进入加息通道后,全球资本也会向美国流动,对于中国来讲也是如此,资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例,两年前(截至2014年3月底,我国外汇储备余额为3.95万亿美元,居世界第一),中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右,然而,自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后,中国的外汇储备大幅减少,截止2017年10月,已经降低至3.1万亿美元左右。虽然自今年以来外汇储备数据开始连续回升9个月,但是,这更多的是因为外汇管制的结果。当未来1-2年“美国减税+美元加息”双重因素叠加影响之后,预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元甚至更低。这说明,未来国内资金还会继续“外逃”,那么,这些资金逃到哪里?显然,转向美元资产或房产。这对中国已经开始调控并且逐步降温的楼市来讲是“利空”。

  影响之二:“美国减税+美元加息”,全球资产配置方向转向美元资产或房产,中国高净值人群配置美元资产的趋势会更加明显。

  “美国减税”的财政政策有利于美国经济复苏,“美元加息”有利于外围资本回流美国,外资对美国投资增加势必也会拉升美国经济增长,这样,投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产会更加具有投资价值。

  因此,“美国减税+美元加息”双重因素到来之后,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择,美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下,美元定价资产处于升值过程中,而中国楼市在调控政策压力下已经进入调整的周期,中国的投资客或高净值人群会对比中美楼市的变化周期与投资价值,最终还是会选择投资价值处于上升期的美国房产或美元定价资产。

  影响之三:国内融资渠道收紧的背景下,美元债发行规模开始增加,此时,美元进入加息通道,国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,运营风险增加。

  事实表明,伴随美元加息,国内货币政策也正在做“收紧”的调整。“两会”报告显示,2017年M2同比增速为12%,比去年13%的目标略有降低,然而,央行报告数据显示,截止2017年10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,增速再次创出新低。同时,新增人民币贷款和社会融资规模也不及预期。从宏观货币政策走向来看,2018年M2增速或将维持10%左右的增速运行,市场流动性在逐步收紧。

  从房地产市场来看,国内房企选择发行国内公司债的通道也慢慢被卡死,融资成本也在逐步上升。同时,各地房贷利率“加息”,购房和投资房产的成本上升。在此之前,就房地产行业来讲,房企的非自有资金已经禁止拿地,房企的杠杆被降低了;房企再融资已经没有那么容易;房企国内发债的单笔规模大幅下降,总规模趋势也出现大幅下降,发债的利率也在小幅回升;私募在16个热点城市被叫停;迄今为止仍然没有房企直接IPO的案例,未来即使借壳上市也将难上加难。除此之外,央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号,多渠道正在收紧房企的“杠杆”。在这样的情况下,部分房企又开始将融资渠道转向海外,这也是近期为何房企美元债发行规模又开始增加的非常重要的原因。

  此时,美元进入加息通道, 国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险越来越大。据笔者观察,房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,也就是说2018年上半年将是2016年年初房企开始集中“加杠杆”资金开始到期的时间。也就是说,2018年上半年,房企首次“加杠杆”的资金将面临偿还压力。如果企业无力偿还,则面临资金的压力。

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责任编辑:王新娴

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