邓郁松：中国房地产市场的主要矛盾已发生重要变化

　　12月11日，以“数据驱动·美好家园”为主题的第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会在北京亮马桥四季酒店举办。峰会上，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松博士基于对主要发达国家房地产市场的梳理，为大家带来“新时代中国房地产市场与长效机制建设”的主题演讲。

　　通过对比我国与发达国家房地产市场的发展历程，邓郁松认为，当前中国的房地产市场正在从以往的总量不足进入到总量基本平衡，区域分化的新阶段。邓郁松进一步解释到，中国房地产市场总量不足的矛盾已经得到解决，很多省市、城市，户均住房不是一套的问题，是1.05套的问题，总量不缺，但是在这个大背景下，区域性、结构性的矛盾仍然非常突出，我们看到包括北京、上海(楼盘)、深圳(楼盘)这些一线城市，房价涨幅远远超过了收入的涨幅，当地居民的购房支付能力是远远不足。

　　“尽管总量问题得到解决，但整个住房的居住品质，还有很大的提升空间。”邓郁松表示，由于供不应求转向总量平衡，区域分化，整个投资增速在明显的回落，不同的层级的城市的涨幅也出现了显著的差异。

　　正是由于房地产市场的发展阶段发生了变化，房地产主要的矛盾发生了重要变化，因此，邓郁松认为，在这个阶段，可能我们要把调控重点做一个重大调整，他建议，第一点，一定要讲提升房地产市场的发展质量;　第二，我们怎么样去防范风险;第三，怎么样实现经济社会和房地产市场的协调发展。

　　对于如何防范和化解房地产泡沫风险，邓郁松表示，房价涨幅超过收入涨幅就是泡沫风险，防范和化解房地产风险，第一位一定要把房地产金融政策重新认识清楚，并采取相应的措施;此外，要防止出现全局性的供给过剩。邓郁松特别提到，房地产领域出现的所有的主要问题的根源，都在其他方面，并不在房地产市场本身，因此要有一个全局的观念，系统的角度去思考。

　　峰会上，邓郁松特别提到金融、土地、住房保障和统一市场与中国房地产市场的关系。“之所以这么强调金融政策保证房地产市场稳定发展当中的作用，是因为整个利率和首付的波动造成了短期内房地产市场大起大落的最主要的原因。”邓郁松表示。

　　最后，邓郁松提到，究竟是要一个统一的市场还是要一个分割的市场，究竟是推动各种政策手段使得我们整体的所有的房屋品质提高，让住房人有更多的选择，还是我们仍然采用很多国家采用过的，仍然建大量的保障房，这些问题仍值得忍辱探讨。