吕锦明：香港“新地王”频现 风险防范警号再起

　　本次香港地王再现,显示中资财团对于香港住宅发展兴趣与日俱增。

　　这周香港土地市场又现“新地王”,给香港楼市带来不小的轰动。

　　香港地政总署在11月15日宣布,将位于新九龙内地段第6549号的住宅用地以172.88亿港元批出,这次的成交价打破了此前不久一幅位于香港鸭脷洲利南道住宅地皮以超过168亿港元成交的纪录。

　　本次土地拍卖的最大看点是:大型开发商和小型地产商合作,内地与香港开发商联手出击。这幅“新地王”由香港老牌地产商信和置业,与世茂房地产、会德丰、嘉华国际和爪哇控股联合组成的财团投得。

　　市场分析认为,这反映出开发商继续看好香港楼市的后续表现。值得留意的是,本次拍卖的地皮面积较大、投标所需银码较高,非一家之力所能轻松负担,因此出现了多家联手组团抢“地王”的一幕,如此既可增加中标机会,也可相互分担风险。另外,今年以来内地楼市调控不断加码、成效渐显,而香港作为国际都市,其楼市情况相对于内地有所不同。于是,虽然近期美联储加息呼声越来越高,但是停留于香港的热钱资金仍然热情不减,继续狂热追捧港元资产,香港的楼市即成为这些热钱汇集的主要市场。有香港地产业内人士指出,本次地王再现,显示中资财团对于香港住宅发展兴趣与日俱增,随着对香港优质项目持续热捧,预期未来以内地与香港合组财团参与竞标的情况将有增加趋势,尤其对规模较大的发展项目来说,这种合作一来可分散资金投资,同时也可参与发展更多项目。

　　虽然香港资金“水浸”的情况有利于香港楼市继续走高,但是否可以成为支撑香港土地市场“新地王”频繁出现、楼价节节高攀的理由呢?这次的“新地王”折合每方英尺的楼面地价超过17500港元,已达到市场预期的上限,究竟还有多少向上空间也是未知之数。

　　实际上,近来香港楼市继续火热,完全无视美联储加息周期带来香港利率向上趋势的影响。香港官方近期发布的最新统计数据显示,截至10月31日,与供楼按揭利率相关的港元1个月银行同业拆息(HIBOR)连涨12个交易日,创出自从2008金融海啸以来接近9年新高;另外,今年9月香港私人住宅房价指数则连升18个月,并且是连续11个月创新高。

　　为此,港府高官不断对市场喊话,提醒加强风险管理。香港财政司司长陈茂波更明确表示,现阶段“绝对不会考虑”放宽高比例按揭贷款的条件限制,理由是目前香港不具备放宽楼市调控政策的条件,市场预期美国在今年12月份再次加息将是板上钉钉,明年还会继续加息;同时,美联储在10月启动缩减资产负债表计划,因此香港利率迟早会跟上美国的步伐。他强调,香港政府判断目前的房价已经处于“一个极高水平”,而在未来的三至四年,香港的房屋供应量约为9.8万个单位,在供应及落成数量方面较往年相比均属较多,如果现在放松调控,实乃危险之举。

　　另外,香港金管局总裁陈德霖也坦言,目前香港楼市走势仍未明朗,仍需要多一些时间观察。港府自今年5月推出第8轮逆周期措施之后,随后的7、8月楼市的成交量明显下跌,但9月则出现回升,一二手成交量均有上升。他认为,目前全球资本市场持续升温,市场可能低估了地缘政治的风险而过于乐观。他同时提醒香港市民和投资者,当美国货币政策正常化时,将会影响全球金融环境及资金流向。香港属于小型经济体,当美国利率高于香港利率时,会令港元汇价转弱,资金就会流走。

　　由此可见,香港的高房价不但会影响香港市民的生活素质,同时也可能危及香港的金融秩序和安全。本次香港再现“新地王”所表现出的市场特点,值得监管方高度关注,宜未雨绸缪,早做防范。