央行盛松成:当前房地产调控需谨防房企资金链风险

　　自2016年3月份以来，我国房地产市场调控趋严，调控手段也不断增多，除了传统的限购、限贷等，还有“限售、限商、竞自持面积”等新举措。随着调控的持续和深入，房地产市场的风险也逐渐显露，其中较为突出的就是房企资金链问题。

　　一、

　　当前房地产企业资金链风险

　　根据2017年6月25日商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院联合发布的《中国非金融类上市公司财务安全评估报告》(2017春季)，2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最好的行业是纺织服装行业，最差的是房地产业。在财务安全最差的100家公司中，房地产行业数量最多，达到23家。目前房地产行业资金链究竟存在哪些问题，风险有多高?本文从七个方面予以分析。

　　1.房地产开发资金主要来自自身造血

　　目前房地产一半以上的资金来源依靠项目回款，其次为自筹资金，再者为银行贷款，利用外资占比最小。截至2017年8月，四个资金来源占比依次为51.45%、31.5%、16.94%和0.11%。随着调控的持续和深入，资金来源将更多地依靠项目销售回款，而与此同时，房地产去化放缓，这意味着资金风险可能上升。

　　从其他资金来源看，自筹资金比例相对比较稳定，基本保持在30%左右的水平，个别年份会因为融资环境变化而出现小幅上浮。银行贷款呈现不断下降的趋势，2010年其占比为17.3%，2016年下降为14.92%。银行贷款还表现出与调控政策的趋同性，即调控收紧时期该比例明显下降，放松时期该比例有所上升。当然也存在企业利用其他手段套取银行贷款补充企业自有资金的情况，这不作为本文分析内容。利用外资的占比也呈下降趋势。2010年,房企利用外资795.56亿元，占比1.1%，2016年利用外资下降到140亿元，占比仅为0.1%。

　　2.房企负债率较高

　　房地产作为资金密集型的行业，对资金具有先天的高度依附性。同时，由于前期投资较大，开发周期较长，企业销售回款较慢等原因，企业在规模扩张的阶段，普遍使用了较高的财务杠杆，负债率较高。在严厉的调控下，房地产销售受阻，回款周期将会变长，回款周期和债务周期会产生错配;同时，房地产行业资产负债率持续上升，目前处于高位，存在一定的风险。2009年，房地产行业负债率为65.02%，2011年突破70%，而2016年已达到76.7%。7年间，房地产行业负债率增加了11.68个百分点。

　　3.房企盈利能力下降

　　近年来，房地产行业的盈利能力不断下降，销售毛利率和销售净利率分别从2009年的36.54%和16.65%，下降到2016年的27.24%和10.48%，分别下降9.3个和6.2个百分点。房地产盈利能力的下降主要受两个方面的影响，一是土地价格持续上涨，二是融资成本不断提高。成本的快速上升挤压了行业的利润空间。

　　4.房企融资难度上升

　　自2016年10月份以来，对房企发行公司债的监管日趋严格，截至8月17日，证监会共对46家公司债发行的申请终止或中止审查，其中房地产板块以14家企业占比最高。

　　随着房地产调控趋严和金融监管加强，房企在国内融资的难度不断上升，部分房企已有转向海外融资的趋势。以往的经验表明，国内调控收紧时期是利用外资增加较为明显的时期。本轮调控收紧后，利用外资的增长更为明显。从同策研究院监测40家典型房企融资数据看，2017年9月份，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计700.534亿元，较上月(621.98亿元)增加12.63%。自6月份房地产企业融资达到峰值以来，七、八月份融资总额持续下滑，9月融资额较8月有所提高，但仍未超过7月融资额(816.15亿元)。从融资渠道看，9月其他债权融资总额达409.78亿元，位居第一;信托贷款筹资总额位居第二，较8月份大幅提升(增加501.82%);境内银行贷款总额位居第三，较上月略有下降(降低13.43%);海外银行贷款、中期票据、公司债、委托贷款依次位列其后。从融资成本来看，40家典型房企融资成本明显提高。在9月份所有已披露的房企融资中，除极个别外，成本均高于4.80%。其中更为市场化的公司债、其它债权融资利率波动幅度较大。

　　5.房企债务违约风险上升

　　前期房企依靠大量举债快速扩张，相关债务的集中兑付期已经临近。2015至2016年，上市房企新增债务高达8520亿元，比过去五年间8200亿元债务总和还要多。上市房企存量债务期限一般为2到3年，因此，2018年和2019年将是债务的集中兑付期(2018年为3375亿元,2019年为4474亿元)，房企偿债压力较大。

　　6.房企并购趋势明显

　　近年来，房地产行业的并购呈现两个特点。

　　第一，房地产行业并购规模呈上升趋势。近年来，中、小房企被并购成为常态，并购资金规模也在扩大。2013年，房企并购案例为181个，并购规模1104.69亿元。2016年，房企并购案例为344个，并购资金规模达到4107.71亿元。三年间，并购资金规模增长了271.84%，年均复合增长率为140%。

　　第二，房地产行业的并购规模已经超越其他行业。2017年前三季度房地产行业的并购规模为2581.83亿元，位居所有行业首位。而2015年和2016年同期，房地产行业的并购规模分别为2113.41亿元和2670亿元，分别位居行业第四位、第二位。房地产行业并购规模在三年内已从行业第四位跃升到第一位。