金九银十多地楼市掀起调控风暴 楼市“五限齐下” “租赁”成新主题

　　国庆节前夕，新一轮楼市调控政策措施正在多地渐次铺开。

　　自9月22日起，西安、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等多个省会城市和重庆市在两天时间里密集出台楼市调控新政，从“五限令”到“购租并举”“租售同权”,已有超百城发布150余次楼市调控政策。

　　业内人士认为，从长期来看，楼市最终将通过提供租赁住房完成房地产供应结构优化，引导自住和投资需求各归各位，促使房地产市场向更加理性的方向发展。

　　全款才能买到房?

　　“全款的往里走，贷款的靠边走，公积金的把门口的共享单车骑走。”已经看遍各大楼盘的金先生道出了武汉购房者的无奈困境，这句看似戏谑的话是现今买房的真实写照。

　　金先生还清晰地记得7月中旬一楼盘入市的场景：“本以为远城区的房子会好抢一点，可谁知开盘当天开发商要求购房者认筹金交50万，并且需要全款付才能有购房资格。算了一笔账后，手上得要有100万现金，才能有机会买得到一套房。”对于普通工薪阶级和刚需者来说，100万无疑是一笔巨款，将他们拒之门外。

　　开发商要求购房者全款买房的要求是否合理?该楼盘的置业顾问不以为然：“炒房者以这个价格即使全款买下，也挺划算的，因为按照价格差，好像没有比这更好的投资品了，但真正需要房子住的普通人，可就遭殃了，因为价格便宜的时候，被有实力的购房者抢走了房源，价格高的时候更没机会买到房。”

　　不管是主城区楼盘还是远城区的热门楼盘，开发商面对庞大的购房人群，甚至一度开始用首付款比例来“筛选”客户，类似要求购房者认筹金不低于五成，甚至不接受按揭贷款。

　　一长期观察武汉地产的业内人士认为，一方面是火爆的楼市下开发商不缺客户，付全款有利于资金回转。二是规定禁止收取茶水费，加上银行贷款业务收紧，开发商玩起了各种各样筛选客户的方法。

　　在开发商的各种“套路”下，“一房难求”几乎是部分城市新推项目的标配姿态。在广州，普通的三成首付比例几乎绝迹，而高首付比例或全款买房的客户则成为了楼盘的首选群体，在买房上可享受多重“优待”。

　　多地升级限购限售

　　全款买房让购房者特别是刚需怨声载道，9月23日，武汉市房管局下发通知，进一步规范全市商品房预售管理，设置选房购房限制条件等5类行为将被认定为违规，相应开发商会面临暂停项目网签等严厉处罚。

　　文件中明确指出，在销售商品房时，开发商不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。

　　事实上，全款付款优先买房的潜规则已经是见怪不怪的现象了，这次叫停全款买房对于刚需者来说是个天大的好消息。此外，变相收取购房费用、变相囤积房源、以购房人自行提供房产信息作为购房前置条件等也都被叫停。

　　据了解，目前，武汉是第一个对“全款购房”下手的城市，禁止开发商要求购房人一次性付款或采取全款优先的销售方式，这样就意味着，不论你再有钱，该排队还得排队。继武汉之后，未来可能有更多城市出台措施打击“全款买房”的行为。

　　易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，对于武汉的全款买房的管制，也说明当前房源不足或信贷流动性不足的情况下，开发商出现了一些违规的做法。所以网络上的调侃内容是值得政策管理部门和房企重视的，即购房中的资格认定是住房部门决定的，而不是房企决定的。房企自己决定是否有资格购房，这一点既违背了政策的导向，也会使得当前楼市面临较大的压力。

　　与此同时，今年自9月22日起，西安、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等多个省会城市和重庆市在两天时间里密集出台楼市调控新政，其中6个城市实施了限售。限售也成为本轮调控有别于以往调控周期的最大特征。

　　重庆和南昌规定，在限售区购买的新建商品房，取得不动产权证两年后方可转让;贵阳的限售期为签购房合同之后三年;南宁则是限售升级：法人单位购买二套及以上住房限售两年;长沙新购住房满三年后才可转让，首套住房购买满三年之后，才能购买二套房。

　　严跃进认为，此次各城市限售政策体现了三个特点。一是出台的密集性，包括重庆南宁等城市纷纷加入到限售政策出台或升级的行列，充分体现了当前对于限售政策落实的肯定，所以各地会逐渐推广。二是模仿限购的策略：逐渐收紧。从部分城市的限售周期来看，从过去的两年升级为三年，充分体现了当前较好的管控思路，即逐渐根据楼市状况来进行升级。

　　调控效果显著

　　在多项政策叠加下，各线城市房价呈现不同走势。

　　热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温，房价过快上涨势头得以遏制。国家统计局数据显示，截至今年8月份，热点一二线房价稳中有降，环比下降、同比涨幅全线收窄。

　　在一二线城市因调控楼市遇冷之时，大多数三四线城市的楼市可以用火爆来形容。8月份，三四线城市房价同比近乎全线上涨，盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。

　　不过，对于一些热点的三四线城市，楼市库存消化得差不多了，进而有转向调控从紧的趋势。无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落，佛山、东莞更是步入下行通道。

　　可以看到，经过严格的调控，一方面，热点一二线城市预售证审批趋严，预售价格管控更是愈加严苛，房价涨幅趋于平缓。另一方面，更多三四线城市投资、投机性需求大量进场，房价随之出现一波快速上涨行情。

　　业内预测，一年来，一二线重点城市的需求在向一二线非重点城市及三四线城市转移，进而带去了房价上涨压力，而一二线重点城市楼市潜在需求旺盛，存在随时反弹压力。所以，虽然目前全国楼市正在降温，但政策调控的弦还会紧绷。加上政策调控还有储备，财税政策等还捏在政府手中，只要一二线重点城市出现反弹苗头，其它城市出现市场过热，调控就会加码。

　　租赁市场进入视野

　　去年十一至今，一年时间里全国已有近60个城市被纳入调控范围，出台126条限购政策、166条限贷政策，累计推出各类调控政策超过200次，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策。

　　与以前相比，这一年来的房地产调控不是简单地控制房价，而是在精准调控的前提下，通过租售并举、租售同权、增加保障性住房等调整供应结构，较好地引导了社会预期，楼市不同群体的心态正在悄然变化。

　　国庆期间，记者探访多个中介门店发现，前来咨询看房的人依旧很多，许多中介在节假日仍然是加班加点，不少中介向记者表示，今年国庆期间到店看房的客户数量和去年并没有特别明显的下滑，但购房意愿更加谨慎。

　　投资客也越加谨慎，在他们看来，在现行的调控政策下，如果买新房，从签订合同到拿房产证大概需要两年，如果从拿证开始限售3年，意味着一栋房子持有5年才能卖。一笔资金每年不涨10%，投资就失败了。

　　此外，随着租赁市场的不断放宽与优化，促使年轻一族特别是90后更倾向于租房，“如果有房子让我稳定租一辈子，何必买房?”租赁客群“90后化”是目前住房租赁市场上发生的最大变化，他们对租赁产品的要求也更加个性化、时尚化。在住房租赁新政策影响下，不少90后表示，即使家长有足够经济实力购房，但出于资产灵活或居住地灵活的考虑，依然会选择租房。

　　有统计显示，未来5年，仅仅北上广深4个一线城市就将提供超过250万套租赁住房。从长期来看，最终通过提供租赁住房完成房地产供应结构优化，引导自住和投资需求各归各位，促使房地产市场向更加理性的方向发展。

　　严跃进向记者预测，随着调控深入，楼市全面进入“五限时代”(限购、限贷、限价、限售、限商)，市场逐渐回归理性，去年“十一”国庆长假前后全国掀起调控大潮以来，政府已经显现出强大的调控决心，所以这一年来的楼市政策与过往完全不同，不仅力度更大，而且持续时间长久。