合生创展京城商业逻辑 为何18亿出售持有十年东城物业？

　　在入股项目十余年后，位于北京东城区东二环的的合生国际大厦项目终被卖出，而接盘者身份尚不明晰。

　　根据9月27日之公告，合生创展及第三方企业BMI以36.65亿元出售各自所持有的项目公司北京东方文华国际置业有限公司股权，涉及的标的物业合生国际大厦项目，位于中国北京东城区朝阳北路9号，系东方文化艺术中心的一部分，后者还包括了南楼及音乐厅。

　　在出售项目前，合生创展旗下合生国际通过两家全资公司凯大公司及康至公司分别持有项目 公司51%及46%股权；BMI通过柏顺公司持有项目公司1.9%股权，北京东方文化资产经营公司占1.1%。其中，合生出售凯大公司及康至公司两家公司，总对价为18.38亿元；BMI出售柏顺公司的总对价为18.26亿元。

　　为何在此刻选择出售持有了十年的资产？

　　市场人士分析认为，在北京写字楼市场空置率上升，租金短期上涨空间有限的情况下，企业出售项目的行为不难理解，在降低未来风险的同时，也能够及时回笼现金。

　　合生国际大厦始末

　　观点地产新媒体了解到，合生国际大厦是合生创展于2006年收购而来。2006年5月，合生创展以7.96亿元向关联企业北京华夏创业房地产开发有限公司，收购北京东方文华60.98%的股本权益，及部分股东贷款。

　　资料显示，北京华夏目前的大股东为朱帆，为合生创展董事长朱孟依的妹夫。

　　北京东方文华的另外两名股东分别为北京文化及北京昭德，分别持有14.57%及24.45%股益。东方文华拥有一宗面积为15834平方米的地块，按规划拟建成包括写字楼、酒店和音乐厅，总建筑面积达13万平方米。

　　是次交易后，合生创展拥有其中写字楼大厦的管理权、唯一有权获得盈利及负责相应风险；酒店项目由合生创展、北京文化及北京昭德各按45%、10%及45%的比例分摊管理权、盈利及相应风险；音乐厅则由北京文化拥有管理权、唯一有权获得盈利及负债相应风险。

　　写字楼项目便是如今的合生国际大厦，而酒店部分最终建成了写字楼，这也9月27日公告中所称的南楼部分，音乐厅即为如今的北京喜剧院。

　　从公开披露的信息可得知，从2006年至2017年，北京东方文化三名股东情况已出现变化，合生对项目公司进行了增持，并选择了出售南楼部分。

　　合生创展2008年年报显示，预计该南楼物业于2009年完成出售，并由此录得溢利3.8亿元。

　　如今南楼出售是否完成尚不知晓，因为9月27公告中提及，鉴于买方金致投资有限公司仅收购北楼项目即合生国际大厦这一物业，在这次交易最终完成前，合生创展还需要将南楼及音乐厅用地的面积的业权全部转让或出售。

　　公告显示，于2016年底康至公司的资产总值为4.6亿港元，凯文公司的资产总值为5.1亿港元，标的物业于2017年6月30日的估值为45亿元。

　　合生商业套现逻辑

　　以7.5万平方米、36.65亿元的总对价来看，这幢大楼的转让单价4.69万元/平方米。若不含地下面积2.6万平方米，则转让均价可达到7.1万元/平方米。

　　北京睿意德执行董事王玉珂向观点地产新媒体表示，4.69万元/平方米的价位并不贵，与目前的市价相近。

　　他分析指出，虽然北京房地产市场政策环境严紧，但持有物业受政策影响并不大，企业在此节点出售物业或是出于战略及运营上的考虑，是为补充现金流所采取的手段。

　　2017年中报显示，合生所持现金及银行存款为48.56亿元，比去年底的63.15亿元下降了14.5亿元。不过，合生创展的负债并不高，截至年中资产负债率为57.21%，流动比率达2.7，较低负债率对企业未来通过进一步融资获取资金，以及在评级上有一定正面效应。

　　而且，通过此番交易合生将套现超过18亿元，相当于今年以来该公司平均两个多月的销售额。还有市场人士认为，在写字楼价格上涨缓慢的情况下，此时出售物业不啻为降低风险、及时套现的选择。

　　根据第一太平戴维斯发布的报告，第二季度北京甲级写字楼的租金已呈现下滑趋势，整体空置率有所上升。受新增供应影响，甲级办公楼市场整体空置率环比上升0.5个百分点至6.5%，同比上升3.1个百分点；与此同时，租金出现了轻微的下跌。

　　该行预测，随着北京年内多个写字楼项目的入市，未来写字楼整体空置率将进一步升高，租金仍面临下行压力。

　　观点地产新媒体了解到，除了合生国际大厦，合生在北京拥有的商业物业还包括德胜合生财富广场、朝阳合生财富广场、合生?麒麟新天地、朝阳合生汇、通州合生汇等。其中，合生财富广场系合生的甲级写字楼品牌。

　　王玉珂介绍，已经开业的麒麟新天地虽然规模不大，但在社区商业里算是不错的产品；而位于东四环的朝阳合生汇进展也比较顺利，不久后也将入市，加上项目坐拥双地铁轨道，有一定的优势。

　　截至2016年底，合生商业在运营的70余个商业地产项目，平均投资回报高出市场平均水平近5个百分点。写字楼方面，合生商业已运营写字楼面积超百万平米，出租率在90%以上。