任泽平：一二线城市住宅供地不足 房地产金融化

　　我们在2015年预测“一线房价翻一倍，三四线涨不动”。除货币超发、土地供给限制等因素外，我们预测的一个重要逻辑是基于城市化进程中人口迁移的规律趋势，可分两个阶段：第一个阶段是人从农村到城市，房价普涨，只是涨幅大小跟人口聚集多少有关;第二个阶段是人从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移聚集，一二线大都市圈人口继续增加，三四线城市会出现人口增长放缓甚至停滞，第二个阶段房价分化日趋明显。这是国际城市化进程中人口迁移的基本规律。继《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》后，本文继续详述相关的逻辑和证据。这对理解未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

　　摘要：

　　1、美国日本人口迁移呈两大阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大的趋势。这也就是意味着，控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。

　　2、中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入;其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

　　3、中国城市化仍处于快速发展期，城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，农村人口将继续大量进入城市;大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富，吸引农村居民及中小城市居民;随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进，在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流，首要选择中西部地区的区域中心城市。

　　4、由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样，三四线城市房价收入比低，但在人口增长停滞甚至迁出的情况下，面临较长期去库存压力。

　　5、除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外，一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关，目前供给不足，房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下，地方政府垄断土地市场和用途管制，土地出让收入最大化符合地方政府利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献，但也推高房价，如不改革，将使城镇化和高房价走向畸形，拉大收入差距，绑架政策。

　　6、大城市不是控制人口的问题，而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角，超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构，放弃人口总量调控目标，保持相对开放的人口迁徙政策，吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。优化人口的空间分布，并促进职住平衡，严格控制中心城人口增长，推进新增人口向新城集聚，并积极在新城布局相应产业，包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通，大力提高城市轨道交通路网密度，推进轨道交通系统制式多元化发展，改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。

　　目录：

　　1人口迁移的主要逻辑

　　2国际人口迁移规律

　　2.1美国人口迁移

　　2.2日本人口迁移

　　3 中国人口迁移趋势

　　3.1 1985-1995年：主要迁入珠三角、沪苏、北京

　　3.2 1995-2010年：主要迁入珠三角、长三角、京津

　　3.3 2010-2015年：主要迁入一线城市和部分二线城市

　　3.4 11990-2015年：迁移类型演变

　　4 中国人口迁移展望

　　正文：

　　我们在2015年预测“一线房价翻一倍，三四线涨不动”。除货币超发、土地供给限制等因素外，我们预测的一个重要逻辑是基于城市化进程中人口迁移的规律趋势，可分两个阶段：第一个阶段是人从农村到城市，房价普涨，只是涨幅大小跟人口聚集多少有关;第二个阶段是人从农村和三四线城市向一二线大都市圈迁移聚集，一二线大都市圈人口继续增加，三四线城市会出现人口增长放缓甚至停滞，第二个阶段房价分化日趋明显。这是国际城市化进程中人口迁移的基本规律。继《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》后，本文继续详述相关的逻辑和证据。这对理解未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。

　　1人口迁移的主要逻辑

　　拉文斯坦迁移法则。英国学者拉文斯坦(E. G. Ravenstein)基于英国人口迁移特点在1880年代中后期提出人口迁移的主要法则：1)大多数迁移主要基于经济因素;2)乡村居民较城镇居民更具迁移倾向;3)迁移人口数量与迁移距离成反比;4)人口迁移具有阶梯特征，即城市周边居民先迁入城市，留下的空隙地区由迁移的偏远地区居民占据;5)每一次移民潮发生后，总有一次反向的、补偿性的移民潮出现;6)女性偏好短距离迁移;7)经济与交通发展刺激移民增加;8)长距离迁移以向大城市为主;9)向外迁移主要发生在20-35岁。

　　推拉理论。博格(Donald J. Bogue)、李(E.S.Lee)等人提出的推拉理论认为，在市场经济和人口自由流动的情况下, 人口迁移的原因是人们可以通过搬迁改善生活条件。人口迁移的发生是由迁入地的拉力因素和迁出地的推力因素共同作用的结果，包括自然、经济、社会等多方面原因。

　　发展经济学理论。刘易斯(W. A. Lewis)认为，由于工农业部门之间的劳动生产率和收入水平存在较大差异，使得劳动力不断从传统农业部门流向工业部门;当工农业部门的劳动生产率相等时，人口迁移将达平衡。费景汉(John C.H.Fei)和拉尼斯(Gustav Ranis)补充到，农村劳动生产率提高，也将促使剩余劳动力向城市工业部门迁移。

　　经济-人口分布平衡法则。中国社科院人口所学者张车伟和蔡翼飞以经济-人口分布平衡讨论区域发展差距。我们由此引申出城市人口集聚规律：在长期，决定一国范围内一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，即经济-人口分布平衡。在完全市场竞争和同质性假设下，一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该城市人均收入与其他地区持平。

　　2 国际人口迁移规律

　　根据对美国日本人口流动的趋势研究，可以发现人口迁移呈两大阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源性产业为主有关。第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。值得注意的是，在第一阶段到第二阶段过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但不改变大的趋势。这也就是意味着，控制大城市人口、中小城镇化战略和大规模西部造城运动可能是不符合人口迁移规律的，而且大城市比小城市更有效率、更有活力、更节约用地、更节约资源。

　　2.1美国人口迁移

　　美国城市化历程漫长，期间城乡划分标准多次调整。当前城市的基本定义为：50000人以上的城市化区域(Urbanization Areas，UAs)，和2500-50000人的城市簇(Urban Clusters，UCs)。1790-1840年，美国城市化率从5.1%缓慢增至10.8%;之后城市化进程明显加快，到1880年代初期达到30%，到1910年代末期达到50%，到1970年达73.6%;之后城市化速度放缓，到2010年为80.7%。

　　基于经济社会高度联系的城市功能联系思想，美国人口调查局于1910年开始逐渐形成都会区统计(Metropolitan Statistical Areas，最小规模为5万人以上)。1910-2010年，美国都市区人口比重从28.4%增至83.7%。在美国人口向都会区集聚的过程中，美国人口郊区化和大都会区化态势明显。

　　1)人口向郊区(suburbs)集聚明显。1910-1930年，美国市区(central cities)人口比重提高约10个百分点，明显超过郊区人口比重增幅(7个百分点)。但之后，市区人口比重基本保持不变，而郊区人口比重从14%增至51%。这意味着：1930年之前，人口主要迁入美国都会区的市区;但在之后，人口主要迁入郊区，包括市区人口外迁郊区。美国人口郊区化以小汽车的大规模使用为通勤的技术条件，其主要原因是中产阶级为寻求更好的中小学教育、更安全的邻里环境和更稳定的财产价值;而市区人口多为低收入者，包括黑人。不过2008年金融危机后，美国市区人口比重明显上升，主要原因可能在于就业考虑和市区房产不便出售等。

　　2)人口向大都市区集聚明显。1950-2010年，5-25万人的都会区人口比重减少0.3个百分点，25-100万人的都会区人口比重增加2.9个百分点，而100-500万人、500万人以上的都会区人口比重分别增加12.2、12.4个百分点。特别是在1970-2010年，500万人以上都会区人口比重增加9.4个百分点，远高于100-500万人都市区的4.0个百分点、25-100万人都市区的1.0个百分点和5-25万人都市区的0.3个百分点，人口向大都市区集聚明显。

　　2.2 日本人口迁移

　　日本存在两个版本的城市化率统计：

　　1)市部人口比重。该比重为国内学界广泛引用及世界银行数据库收录，但受行政区划调整影响太大。1898年日本市部人口比重仅为10.7%，1940年为37.7%，受战争影响1947年降至33.1%，1950年回升至37.3%。受1950年代行政区划调整影响、市个数大幅增加，导致1960年日本市部人口比重激增至63.3%，之后增至2000年的78.7%。再次受行政区划调整影响，2010年日本市部人口比重达90.7%。

　　2)DID人口比重。为克服行政区划影响、更好地了解城镇情况，日本统计部门在1960年定义人口集中地区(Densely Inhabited Districts, DID)，即人口密度高于4000人/平方公里的调查区，和市区町村内互相邻接、人口合计超过5000人的调查区。日本DID人口比重从1960年的43.3%快速增至1990年的63.2%，再增至2010年的67.3%。