林采宜：调控加码分化不可持续 楼市拐点已经到来

　　过去半年，随着调控政策的持续加码，一二线和三四线城市房价走势分化加剧。强力的调控抑制了一二线涨势，而部分三四线则在宽松的政策环境下开始升温。

　　在国泰君安首席经济学家林采宜看来，楼市的这种分化趋势未来不会持续。因为房价要高涨一定是两个原因，一个是人口的增加，另一个是收入的提高。但是目前来看三四线城市不具备这个条件，人口和收入增长比较快的是一二线。

　　林采宜进一步分析指出，从马斯洛需求层次理论来看，人的需求有一个叠加效应。当物质没有后顾之忧后，就会希望享受更好的医疗、教育和消费等资源，而这些都是一线城市更具优势。因此，未来三四线城市的人富起来后大部分都会流向一二线城市。

　　“没有持续的人口流入，房价是涨不起来的。至于未来会不会降，则要看过剩到什么程度，没有库存的地方不一定会存在下行的压力。”

　　6月14日，国家统计局发布的数据显示，房地产开发投资增速首现回落，似乎预示着房地产市场在总体上已接近顶部。在谈到当前房地产的宏观走势时，林采宜指出楼市的拐点已经到来，只是由于惯性以及大家对市场的感知不一样，而没有显现出来。

　　林采宜补充表示，从自住需求和投资属性来讲，房地产暴涨的时代即将结束。长期以来驱动房价上涨的人口因素、居民可支配收入、宽松货币环境以及土地供给政策已经发生逆转，未来房价暴涨的可能性微乎其微。

　　于行业发展的长周期来看，以开发销售模式为主导的房地产黄金期似乎已过,而下半场将是存量房的市场。其中，长租公寓、物业管理等细分领域成为百亿企业实现跨越式扩容的重要方向。

　　据不完全统计，目前已有雅居乐、万科、碧桂园等房地产开发商宣布要将旗下物业管理业务分拆独立上市，一场以物管为名的马拉松比赛正式开跑。值得关注的是，在物业管理之风强势袭来之际,社区O2O被看成物管企业的最佳“跑衣”。

　　在采访中，林采宜表示传统物业转向社区O2O其实是进入了蓝海，社区O2O将成为物业管理企业提升增值服务的下一个风口和战场。不过，市场中亦有不少声音认为，社区O2O应该由更加专业的平台公司来操持，物业公司需要做的就是专注于自己的本业。

　　对此，林采宜表达了不同看法，她认为物管公司涉足社区O2O有着的天然优势。“线上平台其实是个管理平台，从来没有管过物业的机构，一般来说是不懂得如何把握线下的物业服务质量和进行风险控制的。”

　　对于物管公司来说，涉足O2O其实是相当于把线下比较好的物业管理经验或管理模式复制到其他社区去。这样做“本身就在提升物业管理品质，甚至在改变你的模式，因为联网了以后很多管理效率会提高。”

　　同时，林采宜主张物业公司成立一个网上平台，把非本公司的物业纳入管理体系，提高社区物业服务水平，“这是个比较现实的选择。”

　　伴随着房地产存量市场的到来,另一边厢的REITs因为可以释放存量物业的价值，而被寄予更多的希望。然而目前国内REITs的发展环境还不是很成熟，由类REITs到真正意义上的RETIs还要经历很多门槛。

　　林采宜表示，任何一个商业模式能够成立一定是收入大于支出，如果成本高于收益，那么商业模式就不成立。“目前国内的REITs加上了20%的税，在这种情况下要想继续发展REITs，首先税收要调整。”

　　除了税收外，租金房价比亦是很重要的因素。林采宜续称，目前中国租金房价比非常低，使得投资REITs的收益低于其他类别的金融产品。因此由类REITs到真RETIs，需要解决的问题还有很多。

　　以下为观点地产新媒体对国泰君安首席经济学家林采宜女士的采访实录：

　　观点地产新媒体：您的报告中提到从自住需求和投资属性来讲，房地产暴涨的时代即将结束。预计这个时代多远会到来，需要什么样的充足条件?