金融街看上石家庄 商务老生150亿转向三线能否业绩破局？

　　对于“火车拉来的城市”石家庄，位于主干道中山路的老火车站被看作是城市起源地。不过，如今老火车站已不再承担交通枢纽的功能，被政府规划为集聚商务、办公、服务为主体的商业中心区，临近的原车辆厂地块受惠于此被规划为中央商务区。

　　最新消息显示，这一块车辆厂地块已被京城来的金融街揣入怀中。

　　据石家庄本地媒体报道，金融街已经签约，拟在新华区投资150亿元打造中央商务区，该项目正位于石家庄原车辆厂地块，建筑面积将达到82万平方米。

　　金融街闻名于北京金融街，要将原车辆厂地块打造为集现代金融业、高端服务业、高端住宅为一体的中央商务区，看起来金融街确实为一个合适的选择。

　　只是一些业内人士提出，对于中央商务区、金融中心等此类专业的地产领域，地段及城市经济环境都是至关重要、必不可缺的因素。石家庄这个中央商务区，地段自是不用多说，但石家庄是否能有足够的经济基础支撑中央商务区的发展?

　　城市的选择尤为重要，金融街的年报显示，在其已进入的6个城市——北京、天津、重庆、惠州、上海及广州中，重庆近几年的表现就并不是那么好看，进而成为了拖累公司毛利率的主要因素。

　　业内人士据此担忧，石家庄是否会成为金融街第二个“重庆”，让其业绩承压?

　　金融街夺得大热地块?

　　河北省5月18日召开的重点合作项目签约仪式上，金融街与石家庄市签约，拟在新华区投资150亿元打造中央商务区。

　　观点地产新媒体获悉，该项目位于原车辆厂地块，具体而言，处于新华区车辆厂前街以东，新华路以北，胜利北街以西，和平西路以南区域;项目建筑面积达到82万平方米，投资金额150亿元中，75亿元投于一期投资。

　　项目将集现代金融业、高端服务业、高端住宅为一体，预计3年内完成主体形象建设，投用后将借助其产业平台和配套产业政策，引入国际、国内高端金融品牌;而由于临近老火车站、解放广场片区，金融街中央商务区还将结合现有建筑和历史文化，进行规划建设。

　　有石家庄资深业内人士在接受观点地产新媒体采访时称，原车辆厂地块在石家庄里地段很好，被认为是中心城区最后的大幅净地。

　　“原车辆厂地块是在石家庄的老火车站附近，老火车站是石家庄的地标，是石家庄最早的发源地，而老火车站沿线的商圈是石家庄最早的商业地，已形成一定的商业氛围。”

　　上述业内人士续指，老火车站的交通枢纽功能早已转移到石家庄新火车站中，目前老火车站是关闭状态，未来老火车站及旁边的解放广场将形成石家庄中心城区的商业中心，而原车辆厂地块正好在解放广场北边。

　　他还介绍道：“车辆厂以前是中国南车的一个分厂，前年开始搬迁到南边，这个厂区空出来后还没有完全拆迁完，但是拆迁问题基本不大，因为主要是厂区拆迁，再加上位置很好，一直是石家庄开发商激烈争夺的地块。”

　　据观点地产新媒体查询，此前深圳华强就曾有意拿下该地块。2012年，有消息指，华强与石家庄政府达成初步意向，将在石家庄车辆厂附近建华强城市广场;2014年，有报道则称，一位石家庄华强高层表示，他们正在与有关部门密切沟通，如果原车辆厂地块入市，将全力拿下;2015年，又有消息称，原车辆厂地块通过前期招商已引进华强集团都市娱乐体验基地项目，将投资100亿元，计划于2015年上半年完成拆迁。

　　石家庄业内人士透露，其实除了华强之外，看过这块地的开发商不下十家，“但都是一个行而未决的状态，这一次新华区通过签约算是初步明确给到金融街了。不过，金融街还没有公告，可能仍然是停留在一个意向阶段”。

　　石家庄未来与金融街业绩

　　尽管金融街签约原车辆厂地块并未一锤定音，但业内人士已有所担忧。其指，对于中央商务区、金融中心等此类专业的地产领域，地段及城市经济环境都是至关重要、必不可缺的因素，石家庄原车辆厂地块地段是具备了，但对于石家庄是否能有足够的经济基础支撑中央商务区的发展，则持保留意见。

　　上述业内人士对观点地产新媒体表示，石家庄本就不是一个热点城市，自从雄安新区设立之后，石家庄房地产市场逐渐从热趋缓，而雄安新区一旦建立，其吸附力将远远大于石家庄，“石家庄一直在申请正定新区作为国家级新区，但雄安新区概念出来后，正定新区的局面看起来很尴尬”。

　　倘若石家庄发展不如预期，其则将有可能成为金融街年报里又一个牵制其业绩破局的城市。

　　据观点地产新媒体查询，在金融街已进入的6个城市——北京、天津、重庆、惠州、上海及广州中，重庆近几年的表现就并不是那么好看，进而成为了拖累公司毛利率的主要因素。

　　2013年，金融街于北京、天津、惠州、重庆的毛利率分别为37.64%、40.62%、35.37%及25.29%;2014年，这四个地区的毛利率又为30.17%、35.66%、37.62%及16.92%;2015年则为36.03%、 29.69%、36.86%及7.96%。

　　2016年金融街新增上海、广州两城市，北京、天津、惠州、广州、上海及重庆的毛利率为41.82%、28.69%、17.46%、16.15%、24.45%及9.24%。

　　在这4年间，金融街的整体毛利率对应为26.33%、22.36%、20.55%及22.62%。业内人士据此担忧，石家庄是否会成为金融街的第二个“重庆”让其业绩承压?

　　当然，对于金融街于石家庄的发展业内并非均持悲观，一位来自天津的分析师就告诉观点地产新媒体：“石家庄近两年的热度有所提升，得益于京津冀一体化，很多知名房企的进入，省会的吸附效应增强，房价也在迅速提升。”

　　观点地产新媒体获悉，此前就已有恒大、融创、华夏幸福、保利、绿地、碧桂园、华润、富力等入驻石家庄，而2017年以来，万科和远洋也先后进入石家庄。

　　众多房企纷纷进入石家庄，在业内人士看来是因为石家庄未来的发展的确还值得期待。他指，雄安新区的建设，从短期来看的确是对石家庄利空，但从长期来看，这将为河北未来的发展提供较大的机会，资源的聚集和政策的倾斜都将是对石家庄的重大利好。

　　还有石家庄资深业内人士认为，虽然雄安新区出来之后，很多人对正定新区的发展不抱信心，但能明显感觉到，石家庄包括河北省仍然在强力推动正定新区的发展，“我觉得未来可能会是这么一个方向，通过城际铁路实现同城化之后，石家庄可能会承担辅助性的产业职能”。

　　那么，金融街依托石家庄中央商务区提振其业绩，或将成为一个可能。