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泊寓赛马记:万科长租公寓还要跨过几道坎?

来源:  观点数据研究中心 武汉房掌柜  2017-05-17 10:21:17
[摘要]2014年,万科于30周年之际提出了“城市配套服务商”的转型方向,确立要在十年内完成新业务探索与布局。 三年过去,万科除了卖房子,还当起了房东、操心起教育与养老事业、拓展物流地产与旅游度假区…… 期间,各 ...

  2014年,万科于30周年之际提出了“城市配套服务商”的转型方向,确立要在十年内完成新业务探索与布局。

  三年过去,万科除了卖房子,还当起了房东、操心起教育与养老事业、拓展物流地产与旅游度假区……

  期间,各个区域公司或城市公司也先后喊出了转型口号,如广深区域的“八爪鱼”战略、北京区域的“6+X”战略、上海区域的“热带雨林”、成都万科的“1+7”城市配套生态圈等。

  上述几项中,作为“占领”租赁市场的路径,长租公寓没有意外占据了一席。这项刚刚在2016年确立名为“泊寓”品牌的业务,正在各个城市马不停蹄地落点。

  4月28日,广州万科以36亿元竞得两宗地块的这一天,广州泊寓总经理张成皓在朋友圈宣布,泊寓当天也“在紧邻珠江新城的核心区域获取住宅物业1.6万方,未来在此区域泊寓将有四个门店,提供近1300套出租房源”。

  广州泊寓获取项目的十天前,在北京万科中心,泊寓北京内部人士向观点指数介绍,当下北京泊寓的扩张速度比较快,项目数字每个月都可能产生变动。

  万科的多元化发展自提出以来便受到许多投资者关注,但2016年年报中关于泊寓的发展情况却被一笔带过。

  不过,从今年来业绩会及电话会议中万科的回应,大致可以拼出这样一幅泊寓版图:截至2016年底,万科泊寓共进入18个城市,已开业项目44个。2017年5月,万科泊寓大约有15000间已经开业, 此外还有35000间在统一装修,开业满6个月的平均出租率达到 80%以上。

  “2017年,万科把长租公寓作为重要着力点,主要在核心城市发展。”万科董秘朱旭曾在2月份销售及经营情况电话会议上如是回应。

  泊寓之“名”

  2016年4月,“泊寓”一词传开之前,万科旗下各公司对长租公寓业务的叫法并不一。如广深区域2014年提出的“八爪鱼”中,便包括了万科驿、万科派,这两个业务均为长租公寓产品线;在厦门与西安,长租公寓还曾有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字。

  万科2015年年报中显示,期内长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、万科派、被窝公寓为辅的产品体系。长租公寓已开业数量超过1000间,此外还有超过20000间正在筹备开业。

  到了2016年初,万科旗下部分城市公司的长租公寓业务微信公众号,相继开始了更名行动,各个公众号的VI设计趋于一致,口号也更改为“城市青年家”。

  据上述泊寓北京人士向观点指数介绍,目前“泊寓”还未做正式的品牌发布会。而在去年4月份,消息便指出“泊寓”内部整套的VI系统和宣传内容都已设计完成,集团等待恰当机会发布。

  该人士称,万科内部正在逐步整合各个公司的泊寓产品,制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务。当平台梳理完毕,万科将正式发展“泊寓”这个品牌。

  据悉,泊寓已于今年4月5日上线了APP 2.0版本,从软件上可以看到四大区域各个城市已开业泊寓项目的详细情况,并进行线上预订。

  平台整合之时,泊寓这一创新业务的组织架构或许也将迎来调整。2017年3月27日,在2016年投资者业绩交流会上,万科曾提及,万科的合伙人机制要求扁平化的机构,原来“总部—区域—一线”的模式已经不适合新的业务了。

  万科管理层透露,今年计划将泊寓变成总部直属业务。据了解,万科长租公寓的业务主要是归各个城市公司来负责,同样实施合伙人制度。

  据广州泊寓总经理张成皓介绍,坚持合伙人制是泊寓组织的重要特点,组织中尝试轮值主席的管理方式,每一个管理人员也是一个业务人员,组织相对扁平化,广州泊寓目前的人数不到60人。

  值得注意的是,虽然外界了解得比较多的是泊寓这个品牌,但万科家大业大,长租公寓的产品并不只这一条线。目前,万科在长租公寓这一块优先发展的是泊寓这个品牌,但未来也可能有更多的品牌出现。万科内部已有在试水高端或更低端的产品,但还未到推广的时候。

  张成皓更为具体地介绍道,除了泊寓,广州也在小范围尝试青年白领以外的长租人群,例如“峯汇”项目是面向高端人群的服务式公寓,“科学城”项目有部分面向企业的蓝领公寓。这些产品暂时属于地域性的尝试产品,暂时未到“泊寓”产品复制的阶段。

  赛道泊寓

  根据城市流动人口、房价收入等筛选原则,万科在长租公寓业务上重点布局四个区域12个城市,包括广州、厦门、南京、深圳、武汉、北京、天津、青岛、上海、成都、西安、杭州。目前发展较快的有广州、厦门等。

  表:万科泊寓于部分城市规模统计

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责任编辑:王新娴

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