百年九龙仓 从海港城、时代广场到IFS的商业密码

　　又是圣诞季，下午2点的香港海港城，人来人往。

　　海风吹过，夜幕似乎也较往常提前三小时降临，中环国金中心与对岸的ICC遥相呼应，凯旋门则依旧保持着“高冷范”。

　　香港商业训练营学员合影(九龙仓集团副主席、执行董事李玉芳，第一排右起第九位)

　　九龙仓为2016观点商业年会的“游学环节”进行了精心安排，学员们在童话故事般的大门口稍作停留后，穿过商场来到港威大厦早已备好的会客厅。

　　约九十分钟的交流环节中，九龙仓通过短片、PPT及Q&A互动，呈现了130年商业运营之道，一个个客观又极具说服力的数字不时引发现场惊叹。

　　“香港去年投资物业的盈利达到105亿港元，三个商场包括海港城、时代广场、荷里活广场，零售额加起来达到424亿港元，达到香港总零售额9%。”

　　其中，海港城就贡献了307亿港元，占香港总零售额的6.5%。

　　“是非常高的水平，单是一个商场已经能达到接近7%的零售额。”说到这，九龙仓有限公司助理总经理李美玲开心地强调：“可以说，这一定是全球最高效的商场之一。”

　　从130年的香港轨迹到50年的内地征途，九龙仓用5个IFS打开了另一扇商业之窗：“成都国金中心已经开幕，这个商场比香港的海港城还要大，是220万平方呎的零售面积，去年总零售额达33亿元。”

　　相较此前的惊呼声，这一次会场显然异常安静。来自五湖四海的商业地产学徒们，有的默默在本子上记下了这个数字，有的在沉思。

　　九龙仓不加渲染的数字似乎颠覆了每一个有关“商业寒冬”“零售寒冬”的言论，这背后的奥秘值得整个行业去剖析。

　　但无论如何变调，李美玲那句“投资物业永远是我们最重要的部分，因为这是我们的核心优势”，也算是道出其中一些真谛。

　　“投资物业是最重要的”

　　故事的讲述从九龙仓成立的1886年开始，今年刚好是130周年。

　　“九龙仓是香港最早蓝筹股之一，截至去年底，资产总值已达到4700亿，有超过50年发展、管理城市综合体的经验，主要市场是香港、内地，去年核心盈利已经达到110亿……”

　　李美玲一段概括式的讲述，为学员们串起了关于九龙仓地产版图的基本模型：从过去到现在，从香港到大陆，从0到4700亿。

　　充斥着各种信息的会场，介绍还在继续：“投资物业(自持)是九龙仓最重要的部分，因为它是我们核心的优势，也是盈利的主要贡献。”

　　为了论证上述观点，李美玲提供了一组数据：今年上半年投资物业占九龙仓的核心盈利接近8成，且在投资资产值中也占72%。

　　据观点地产新媒体了解，九龙仓在香港的3个重要投资物业分别为海港城、时代广场、荷里活广场，“相信大家对它们都不太陌生”。

　　在大陆，除了一些旧小物业外，九龙仓商业标杆式的名字是其正全速发展的5个大规模IFS(国际金融中心)。

　　“因为它的规模很大，重要性和香港时代广场、海港城可以媲美，将会是九龙仓在中长线非常重要的增长动力。”

　　投资物业之外，九龙仓在内地的发展物业(销售)也占比较大比重。根据李美玲给出的数据，去年九龙仓已在14个城市出售了超过54个住宅项目。

　　具体看，华东(常州、杭州、宁波、上海、苏州、无锡)、华西(成都、重庆)、华南(佛山、广州)及华北(北京、天津、大连、武汉)四个区域布局的项目分别为29个、10个、8个及7个。

　　虽然国内的一线城市房价(北上深)大有赶追香港之势，但当李美玲公布九龙仓近期备受瞩目的香港山顶项目聂歌信山的均价及最高价后，安静的现场又是一片沸腾。

　　“这是非常高档次的发展的物业，一共有19栋洋房，现在已经售出了5栋，平均售价超过85万每平米。”

　　“我们一共有48个分层单位，已经售出了16套，售价超过110万每平米，超出香港所有山顶物业的售价。”