总价125.9亿！北京城开华侨城前海人寿分食杨春湖地块

　　2016年7月29日挂牌的三宗杨春湖地块，于8月9日网上开拍。　

　　三宗地，三个故事，首开73.5亿元竞得武汉洪山区单价高价地溢价率185%，宝能23亿首进武汉，华侨城29亿摘杨春湖纯商业地，将建260米超高层。

　　据房掌柜了解，武汉市国土资源和规划局委托武汉市土地交易中心以网上挂牌交易方式出让3宗地块的国有建设用地使用权，分别是P(2016)072号、P(2016)073号、P(2016)074号地块。

　　最终，P(2016)072号被武汉华侨城实业发展有限公司以28.9底价获取，而P(2016)073号则被前海人寿保险股份有限公司以23.5亿底价拿下。

　　值得一提的是，2015年3月，通过一份80亿元的定增方案，宝能系一跃成为华侨城的第三大股东，宝能系持股20%的前海人寿成为华侨城的第二大股东。根据公告，华侨城将使用定增中的约10亿，从母公司华侨城集团手中收购武汉华侨城、上海华侨城、酒店管理公司的若干股权，将这三家公司变成旗下的全资子公司。

　　而唯一含有大体量住宅用地的P(2016)074号地块，被武汉强华房地产开发有限公司以73.5亿总价拿下，楼面价高达13486元/平（在计入地下商业建筑面积的前提下）。据房掌柜了解，武汉强华房地产开发有限公司为北京城市开发集团有限责任公司全资子企业。

　　本轮3宗杨春湖地块总价合计高达28.9+23.5+73.5=125.9亿！

　　三宗地块均位于洪山区杨春湖版块，整体由团结大道、和谐路、杨春湖路与黄鹤路围绕而成，毗邻武汉地铁四号线杨春湖站。

　　武汉房地产专家刘斌表示，本轮3宗杨春湖地块有几个特点：一是都位于武汉站的正前方(西侧)，二是土地性质都为商服或者部分商服，三是地块面积都在10万方左右、但容积率都很高，四是楼面地价都在5000元/㎡左右。

　　这3宗地块的出让，有如下几点值得关注：

　　1、时点。这个时点出让，估计有几方面的背景因素，一是武钢与宝钢的重组、转型，武汉东北部“大临港”板块将面临着部分产业沦陷的境况，依托武汉站高铁交通枢纽的优势，发展新的产业经济集群，实现产业的更迭迫在眉睫。二是今年上半年武汉楼市热闹，库存普遍告急，急需增加土地供应，平抑未来房价过快增长，杨春湖高铁核心区域的土地供应，既可以更加土地供应，更为区域经济转型探路，时机比较合适。

　　2、板块。纵观国内高铁经济模式相对比较成功的，当属郑东新区，从郑州高铁站广场放眼望去，一栋栋拔地而起的超高层写字楼和高层住宅，一派繁华都市景象。从杨春湖板块的土地出让方式来看，跟郑东新区有一些相似之处，折射出政府要打造高铁经济的意志。从大武昌范围来看，经济重心主要聚集于武昌中心区(二环内)、光谷两个区域，商务区主要集中于中南中北路、武昌滨江、徐东大街、光谷一带，与武昌的几大商圈格局基本一致，而杨春湖武汉高铁站一带，从产业基础、商业格局、人口聚集等各方面条件来看，底子薄，也不是武汉市重点发展的主力方向，所以很难出现诸如郑州举全市之力向东发展而成的郑东新区那样的高铁经济板块。杨春湖板块的崛起，会有一个相当长的发展过程。

　　3、地块。从地块的可行性来看，1宗住宅+商服用地，其中商服占26%，这样的地块开发，从开发商投资回报的角度来看，会有不小的经营压力。另外2宗商服用地，其中1宗明确要建造不低于260米高的超高层，这2宗地块的商服公建建面约100万方，从武汉写字楼去年和今年的成交水平来看，这2宗地就够武汉全市消化1年，加上这样的初始地价，使得这2宗地块无疑成为烫手的山芋，鲜有房企敢接招，除非政府在出让纯商务用地之外，配一些住宅用地进行平衡，这样更有利于地块的出让，实现社会效益与企业经济效益的优化配置。