上海楼市二手酒店式公寓成交量涨价跌 投资风险叠加

　　区域均价的变化反映了交易背后成交结构的差异：在区域内一手供应充足甚至过量的情况之下，急于在政策春风下进行的二手交易更多来自于低价项目的借机出手。显然商住公寓的投资和住宅一样，环线及地段依旧是回报率前提。

　　“325”限购之后，办公产权公寓迎来一轮火热行情。根据上海链家研究院的数据，今年上半年，上海酒店式公寓成交王落在嘉定新城，成交38万平方米，成交套数6318套，成交金额59亿元。

　　由于二手公寓没有单独划分出来，仅能从办公整体数据来看成交变化。2016年二季度上海各区总成交2015套，一季度只成交了319套。

　　“现在买家都要求买一手楼了，二手公寓价格方面要看上下家怎么算，上家交税的话售价就会高，折算下来一二手价格相差不大。”7月29日，一名在嘉定新城门店的中介业务员小刘(化名)对前来咨询的陈立说，很多买家2014年买的公寓，现在卖出去都赚了差不多50%。

　　小刘认为，两年前买一套住宅的价格就可以买两套公寓，然而，现在二手公寓放量，开始显得有价无市。很多公寓从挂牌到成交都需要3-6个月。小王刚卖出一套位于浦东森兰板块的酒店式公寓，溢价大约40%，“如果是住宅，放两年价格都翻倍了。”她说。

　　同策咨询研究部数据显示，截至7月27日，上海办公产权的公寓存量面积为124.84万平方米(3月底是159万平方米)，按照近3个月平均去化速度，市场去化周期已经降至6.68个月(3月底是10.6个月)。在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下，公寓式办公(小面积低总价)因此销售火热，价格也逐步上涨。

　　区域成交量价差异大

　　住宅限购实施以来，上海酒店式公寓凭借不限购、不限贷、低总价，且宜商宜住的特点成为住宅市场的一种替代产物。住宅用地供应量逐年减少，也令酒店式公寓的过渡性质越来越明显。这让近年来上海市酒店式公寓市场发展得如火如荼，但也面临供应量偏大等问题。

　　从上海链家研究院提供的数据不难看出，酒店式公寓一手存量较大。截至7月28日，上海各区域各板块的酒店式公寓还有20261套，总建筑面积124.84万平方米。其中，奉贤区南桥新城板块库存最大，有16.38万平方米，2667套。

　　从区域分布来看，外环外区域如嘉定、浦东因区域存量较大。链家研究院上海高级分析师钱宁罗指出，青浦等区域目前均价较低，2017年即将有轨交开通的区域今年以来成交量有显著上升;但如奉贤等地处远郊而当下轨交通车无望的区域，库存挤压相对严重。

　　钱宁罗还认为，从二手交易来看，“325”之后的二季度办公项目(含商住公寓)交易量有显著提振，与此同时，嘉定、浦东区域市场需求在二手端同样活跃，但诸如青浦、奉贤等区域，二手交易量的不足恰恰反映出需求并未向二手端传导，区域商住项目的市场价值仍有待确认。

　　需要指出的是，新政后嘉定、浦东的二手交易出现增长，均价却显著走低。比如一季度嘉定区域公寓成交均价2.88万元/平方米，到了二季度则为1.37万元/平方米。

　　多个区域二季度商办写字楼(包括酒店式公寓)成交价格与一季度相比出现明显下滑。比如静安区一季度均价6.15万元/平方米，二季度为2.47万元/平方米;长宁区一季度均价3.88万元/平方米，二季度为2.68万元/平方米;奉贤区一季度均价1.96万元/平方米，二季度1.44万元/平方米。

　　钱宁罗指出，均价的变化反映了交易背后成交结构的差异：在区域内一手供应充足甚至过量的情况之下，急于在政策春风下进行的二手交易更多来自于低价项目的借机出手。

　　由此，他判断目前外环外商住公寓的投资回报率并不高。而在新政前的常态之下，核心区如徐汇、虹口等区域的二手交易量较大，均价也较高，显然商住公寓的投资和住宅一样，环线及地段依旧是回报率前提。