房地产人通俗解读营改增 五分钟看懂营业税改增值税

　　2016年3月5日，第十二届全国人民代表大会政府工作报告宣布全面实施营改增，2016年5月1日起，房地产及建筑业等重要行业纳入营改增试点范围。

　　武汉房地产圈内普遍认为：营业税改增值税具有多重利好，但由于增值税发票、具体税率等因素影响，对于部分房企却或是利空。

　　1、 什么是营改增?

　　营改增，即营业税改征增值税。

　　武汉房地产专家刘斌表示：简单地说，营业税是根据企业营业额的多少来征收，而增值税则是扣除企业成本后，针对增值的部分进行征税，不同的行业税率有所不同。

　　2、营业税与增值税有何不同?

　　增值税只对各个流通环节中新增的价值征收，营业税以全部营业额为征收基数。

　　3、营业税、增值税税率如何?

　　目前，房地产业营业税是5%、建筑业营业税是3%。实行营业税改增值税之后，房地产业、建筑业增值税则基本可确定为11%。

　　4、“总额”3%、5%变为“差额”11%，到底是减税还是征税?

　　举例

　　假设：房价120万，物料成本40万，

　　营改增前：营业税，5%，120*5%=6万;增值税40/(1+17%)*17%=5.81万，合计11.81万。

　　营改增后：房地产增值税11%，销项税额为120/(1+11%)*11%=11.89万，进项税额为40/(1+17%)*17%=5.81万，相抵后交税6.08万。

　　在营业税与增值税方面，纳税额降低了51%。

　　5、营业税改增值税，利好多多?

　　据中国国际金融有限公司报告，当所有企业都完成营改增后，企业从增值税改革中得到的节税额估计会达到9,000亿人民币(约为GDP的0.4%)。

　　中房信分析师薛建雄认为，“营改增”后，利润高的房企就会多交税，而利润低的中小型房企可以少交税。对于以中低利润率项目为主的房企，也是利好。

　　一般房地产项目来自于工程建设、购入材料等的进项税额多，而销项税额在开发早期很少，地产项目在未大规模销售之前几乎是“不缴税”，税收对企业流动资金的占用自然就会比原来少。

　　但亦有房地产及建筑业业内表示担忧。认为实践中，建筑业“营改增”后，理论税负小幅下降，实际税负恐将上升。