教授徐滇庆：房地产市场调控核心是防范金融危机

　　供不应求是房地产市场的长期态势，房地产建设起码还有20年以上的快速增长。只有当城市化比例达到75%以后，商品房建设的速度才能有所减缓。采用行政手段抑制房地产建设，是将房地产需求推后。其实，房价是一个金融问题，房价调控的核心不在于房价高低而是防范金融危机。

　　近年来，公务员、军人、退休人员和国企职工的工资都得到显著提高。许多人误以为只要给员工提高工资就可以促进消费，内需上去之后就可以带动生产，可以在外部市场萎缩的情况下，给国内企业提供更多的订单，拉动增长和就业。没料到，在增加工资之后，民众并没有增加消费或投资而是把钱存进了银行。

　　在金融机构存款的三个部分(城乡居民存款、企业存款和政府及其他存款)中，由于居民存款的产权分散在千家万户，最难以控制。而这些日益增多的居民存款，已经形成了一个超级堰塞湖。

　　从2009年4月至今，平均每个月居民存款余额新增量超过4000亿元。这些钱就好像是天上落下来的雨，还在不停地落入堰塞湖。令人担忧的是，如果新增存款改变流向，不进堰塞湖，那这些钱会流向何处?更为严重的是，如果堰塞湖的水流出来怎么办?在银行出现负利率的情况下，这些情况都会发生，更明确地说，预计这些钱很大部分会流入房地产市场。

　　另一方面，那些因为爆发金融危机的可能性而看空房地产市场的言论，也是缺乏依据的。从全球金融市场的发展态势来看，如果出现新的金融危机，那么极有可能属于增发货币型的金融危机。

　　而现在的情况是，居民存款是一个天文数字。在货币流动性严重过剩的情况下，房价和物价大幅度下跌的概率很低。一旦资本市场失去稳定，人们不得不为了保值从银行中取出存款，而最佳的保值手段莫过于购房。增发货币型金融危机很可能导致物价和房价双双飞涨。

　　目前，京、沪、广、深等一线城市房价已经很高，远远脱离了普通居民的购买力范围，而国内资金和外资冲击的主要目标则是一线城市的高档住宅。因此，要做好一线城市高档住宅房价大幅度上涨的准备。

　　作为政府部门，既要大盖廉租房和经济适用房，照顾老百姓的生活需求，又要在舆论上教育民众对商品房价格波动不必大惊小怪。同时，还要有计划地增加一线城市高档住宅的土地供应，做好吸收大量流动资金的准备;更大幅度地开放黄金、土地、债券、证券、期货和外汇市场，创造资金分流的渠道;做好提高利率的准备，尽可能缓解负利率的冲击。此外，还要在舆论上避免推动通货膨胀预期。

　　房价上涨充其量不过是肌肤之疮，银行危机才是心头大患。无论新政有多少条，房地产市场调控政策的着眼点是防范金融危机。只有认真分析金融形势，未雨绸缪，预先筹划防范恶性通货膨胀的对策，才能够在金融市场发生变化的同时，沉稳应对，减少危机发生的可能性与影响范围。