台州出台首个二三线城市限购令 谢逸枫谈限购政策

   一，为什么台州市政府出限购政策？
 
   我认为，在未限购的地级市中，台州近期的住宅成交量比较稳定，但房价水平相对较高。近年来，台州市房价上涨迅猛，周边的一线城市限购后，投资客大量涌入，房价迅速攀升。虽然台州经济发达，房价上涨有一定支撑基础，但“游资”流入，吹大了楼市泡沫。此番限购，有望遏制台州楼市过快上涨的势头。没限购高房价的全国十大城市，台州位列第二。纳入新一轮城市限购范围是估计之内的事情。这意味着，台州将成为自住建部公布二三线城市限购标准以来，浙江首个施行限购令的二三线城市(地级市)，该限购令将于9月1日起实施。
 
   根据台州市建设规划局消息，今年以来，台州市房地产市场总体保持平稳发展，受各项调控政策叠加作用，市场发生了一些积极变化，房价增幅得到有效控制，购房更趋理性。根据台州房地产管理处公布的数据，台州6月共签约新房(住宅)2163套，总面积为218417.86平方米，总金额26.3565亿元，成交均价11028.368元/平方米。单从成交套数来看，与5月份的2200套相差不多。另据中房数据显示，今年6月台州住宅样本均价9949元/平方米，去年12月住宅样本均价9761元/平方米，涨幅约2%。
 
   目前全市可预售商品房面积约141.9万平方米，其中住宅面积100.8万平米，7336套，可现售住宅房源20.8万平方米，1200多套。据调查，全市计划在今年下半年至明年上半年内开盘销售商品房约729.7万平方米，其中商品住宅约有608.1万平方米，4.24多万套。计划在年内推出的住宅约有298.6万平方米、2.2万多套房源。
 
   二，未来还有多少个二三线城市地方政府出限购政策？
 
   我认为，目前全国已有40城市出台限购令，虽不同城市措施有所差异，但基本遏制住房价上涨过快和稳定楼市的效果。如果是根据百城价格指数1月-7月，对100个城市的全样本调查数据显示，截至8月底前，未出台限购措施但房价较高的前10个城市中，台州位列第二，依次为：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州。
 
   但据中指发布《2011年7月中房百城价格指数》显示，2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%，其中66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌，1个城市价格与上月持平。目前房价涨幅在2%-5%相对较高的二三线城市，限购措施有可能进一步加码。预计接下来将出台新一轮限购政策的二三线城市将有20个上榜，并且在今年楼市“金九银十”期间陆续出台。
 
   另外一方面是根据国家统计局70个大中城市房价报告1月-7月份，对70个大中城市房价数据显示，截止8月底前，房价上涨过快的二三线城市基本集中在未限购而又在国家统计局统计在内的30个。2011年7月20日，我曾公开一份《给住建部限购政策与城市名单建议提案》，并建议，新一批限购二三城市名单为30个，目的是防止投资下降过快影响到经济。其中有乌鲁木齐、石家庄、沈阳、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙、洛阳、榆林、鄂尔多斯、珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆、北海、香河、宜昌、呼和浩特、海口、吉林。
   同时《给住建部限购政策与城市名单建议提案》建议，把广东9个城市（珠三角范围内的珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆九个二三线城市实施限购），这些城市都有其共同特点是房地产投资增速持续高涨，土地、二手房、一手住宅、非住宅的成交量和成交价格均呈现快速上涨，其中不乏外地资金和境外人购房大量介入当地房地产市场。

　　我建议，为防止限购政策冲击地方经济发展，避免房价下降过快和开发投资减少过快及影响到经济发展等地方政府土地财政收入，将新一批限购城市名单控制在20个二三线城市。待今年金九银十之后的市场反应和效果，再是否继续实施第二批新的限购城市。如果在“金九银十”二个月内，二三线城市出现“超标”（住建部5个指标，符号2个指标要限购的规定），再决定是否新增加到10个，总共30个二三线城市。当然，不排除，除国家统计局统计的70个大中城市外的城市实施限购。一旦九月和十月，未在国家统计局统计的二三线城市县市房价反弹，第三批限购的城市将在这里产生，至少有20个以上。意味着未来新一轮限购城市扩大到全国50个二三线城市。