陈真诚：调控强化深化 房价最终或不止下降50%

　　或将付出“冲动”的代价

　　俗话说，世界上没有免费的午餐!同样，世界上没有不需要付出成本代价的过度经济刺激政策。对于在2008年发生国际金融危机后世界上最猛救市的中国来说，或也将莫不如此。

　　为刺激经济增长，2009年、2010年，政府大量增发货币，大规模投放信贷。

　　加上表外部分，这两年共计发放信贷或超过20万亿元人民币。其中相当部分，进入了房地产业和地方融资平台、铁路等大型项目建设等。经济刺激计划下大规模新增信贷可能产生的不良贷款，即将冲击中国的银行系统。

　　中国从2008年发生国际金融危机后开始的过度经济刺激行为，将来或将为之付出“冲动”的代价，目前还不能判断是否会够得上“惩罚”。

　　最终房价降幅或不止50%

　　客观而言，银监会主席刘明康公开公布即使房价下跌50%银行的不良贷款都可以承受这一房贷压力测试的结果，以及所释放的相关信号，无疑将影响市场心态，影响开发商和消费者心态，影响市场各方对房价走势尤其房价到底会下降多少的预期，加快、加大下降速度和幅度。如此之下，房价下降50%，或将不只是预期，而将成为未来的现实。

　　而且，一旦房价下降50%这种大幅下降成为一致性预期，成为市场主流氛围，影响到市场各参与者的心态，再加上市场惯性和调整周期需要个时间过程等因素的影响，那么，就可能加快房价下降的速度，加大房价下降的幅度，最终的房价下降幅度就可能不止50%，至少部分地区部分过高定价的楼盘的房价的下降幅度可能不止50%。

　　这样的话，在整体考虑银行业房贷压力的时，在综合考虑房地产市场调整结果，就要考虑到一旦房价下降50%后可能导致更大降幅这个问题，重新考量可能带来的金融风险等问题，政府可能会或者说需要考虑准备在房价下降50%之后的逆周期调控的问题。

　　当然，当房价下降50%后，可能继续加大房价下降的幅度，最终的房价下降幅度就可能不止50%，本文作者陈真诚认为，这只是一种可能，而且无疑将需要一个过程，一个不短的时间过程。

　　这是因为，由于消费者往往买涨不买跌，房价大幅下降预期，甚至房价大幅下降后，可能会促使市场进一步形成房价还将下降还将更大幅度下降的预期。房价下降尤其房价将大幅下降形成市场一致性预判后，过高的房价稍微降价，如果没到消费者预期的心理价位，消费者或继续观望甚至弃购以等待房价大幅下降直至下降50%或以上，或依然难以刺激购买，市场将持续低迷。

　　既然如此，在调整的早期，小幅降价难以促进销售，即便加大幅降价而没有达到50%的降幅也未必好卖，相反可能会让消费者更进一步观望，等待房价更多点下降，再则一般没人愿意放弃即将到手的利益，而目前持续的通货膨胀客观上会对房价形成一定的支撑，因此，至少在目前，多少开发商不敢也不愿意降价尤其大幅降价，不会选择在短时间内大幅降价的销售策略，往往只会选择象征性地小幅降价以试图刺激购买来促销，除非被逼无奈。也就是说，房价降幅在今年内不会太大。

　　不过，也正因为如此，房价沿着小幅降价的路线慢慢下行，而市场预期房价会有如50%这样大幅的降价，就可能延长整个降价周期时间，进而就可能导致市场出现比较长的低迷，拉长市场调整周期。随着调整周期的不断推进、加大，会有更多的开发商承受更大的压力，既有来自房地产调控政策的压力，也有来自政府为打击通货膨胀而采取紧缩货币政策的压力，还有来自市场滞销、产品积压、资金压力加大、赢利降低、竞争加剧等方面的压力。