李国胜：房价是下调还是继续上涨 三季度见分晓

　　上半年过去了，下半年又将开始。而下半年的第一个季度又对下半年甚至全年发展起着至关重要，楼市尤其如此。三季度应该说是个丰收的季节，也历来被商家所看好。在春季万物复苏的时候，楼市调控号声不断难能回暖，如今依然稳中还冷，没有龙兴起来，因此，开发商们的企盼就将落在了三季度，他们认为三季度如果依然冷淡，那四季度就更冷年关就更难过了。由此今年的楼市将必然面临稳中有降的趋势，这也是中央政府在楼市调控中所要达到的基本目的。

　　进入三季度，一般都是在建工程火热和建设工程收尾的关键时候，同样也是楼市销售的最为活跃的阶段。如果楼市仍然不温不火，开发商资金链难以承接，四季度房价则必然下行。这样的话，应该说是楼市调控起到了良好作用，也会因此把今年的楼市引入持续的低迷。

　　从目前状况来看，楼市难以再火起来。如果中央政府依然调控不放松的话，如果地方政府能够严格按照中央的指令去做的话，今年也就是这种不会有大的起落而持稳的基本状态，只能有小幅下行。以国内最大的城市、楼市风向标的大上海为例，虽然上海5月新建商品住宅价格比4月依然微涨0.2%，但价格涨幅已收窄。同时，1—5月，上海市商品房销售面积699.69万平方米，同比下降19.1%，其中商品住宅销售面积561.99万平方米，同比降21.9%。毕竟现在从资本市场上融资的成本太高了，据悉信托的年利率已经在15%以上了，与其做高成本的融资，还不如打折降价。

　　再看一些较有影响的房企，未来7个月推盘压力较大。如有数字显示的象富力、绿城、金地这三家较具典型的房地产开发企业前5月销售计划的完成率分别为27%、28%、19%。来自搜房网的的数据也显示，2011年下半年上海预计有104个住宅楼盘开盘，如此大量的项目量推出，再加上销售业绩量的指标压力，在调控年的大背景下，势必会在价格上有所体现。下半年房地产市场“价格战”在所难免，房地产市场有可能从目前“策略性降价”转变为真正意义上的价格下调。在下半年的市场博弈中，最终“鹿死谁手”，还要看哪个房企动作迅速，能够准确判断市场短期内微妙的变化，能够抢占先机快速行动。

　　但是有些事情还得辩证的来看。一方面中央政府不断加大楼市调控力度，而另一方面，在中国房地产行业同样起风向标作用的央企、上市企业、品牌企业都具备很强的融资能力，在资金封锁的形势下，他们可能会为融资付出较高的成本，但很难说出现“因钱而衰”，也不可能因去库存而主动降价。而如果说他们能主动降的话，这市场的拐点就会因此而显现出来，但这恐怕需要中央政府给予“指令”要求他们“要听中央的话”，与中央保持不用“高度一致”能基本一致就行。开发企业缺钱是一个常态，但对于政府的资金封锁，成熟的房地产开发企业已早有准备。很多房地产企业积极拓宽融资渠道，对受政府控制太紧的银行贷款依赖性正在逐渐减弱，离开银行贷款也要能生存是这些企业融资战略的一部分。因此说这当中也存在着两面性。楼市是继续不温不火还是在复苏?房价是下调还是继续上涨?在三季度将会给出结果。我想，房价不涨就是降也会是今后楼市调控的基本结果了。