政策暖风频吹，武汉楼市“降价跑量”渐成主流！

　　下调公积金、商贷利率，下调二套房首付比例，房屋置换退个税，提高公积金贷款额度，放宽落户限制……传统“金九银十”之际，武汉出台一系列稳楼市新政，又时值“中秋节”“国庆节”黄金周，房企各种花式促销，战报频频，那么真实的楼市情况又是如何?

　　九月"金"色不足

　　网签数据再度大幅缩水

　　在过去的9月份里面，武汉楼市并没有成功的把成交量给冲刺起来。武汉住房保障和房屋管理局数据显示，9月，武汉新房商品住房成交10470套，其中商品房7802套(均为网签数据)，相比8月有所下降，“金九”武汉网签数据却再次大幅缩水。

2022年武汉新建商品房网签套数（数据来源：武汉住房保障和房屋管理局）

　　9月份中秋节及国庆前夕，不少楼盘采取“以价换量”的营销策略，持续性向市场推出特价房，以低价突围取得了相对较好的市场成绩：

　　江夏美联藏龙甲8月首开入市，9月网签162套，位居全市第一；项目今年8月以普通商品住宅正式对外销售，实景现房，签约放款即可交付装修年底入住；再加上价格不高，新政下江夏不限购，购房者认可度较高。

　　汉阳城投融创国博城，因有地方国企兜底，9月网签123套，位居全市第二，大汉阳片区第一。项目自8月以来将D地块精装房源清栋特价促销，价格下调约10%，中秋假期结合节日暖场氛围趁势加推热销。新推的C地块毛坯房源因容积率低、周边配套成熟，产品力较强，而取得不错的成绩。

　　硚口区龙湖揽境因为折扣力度非常猛，位居硚口区9月网签第一。项目位于汉口二环，9月推出特惠房14XXX元/㎡起，项目位于硚口古田长丰板块，自驾交通出行十分便捷。项目前期有已经交付的楼栋，园林、公区一目了然。

　　除此之外，万科公园5号、金茂方岛智慧科学城、金茂华发武汉国际社区、华侨城红坊、招商武汉城建未来中心等项目，或因持续促销，或因项目品质过硬，近三个月销量一直不错，持续霸榜区域销售前列，可见品牌房企更吃香。

　　“银十”花样促销

　　火爆与冰点同存

　　据不完全统计，“十一”期间，武汉楼市集中放量，共计约20项目推出，包括新希望D10天元、湖北交投长江国际绿创中心、能建长江华府、电建地产泷悦长安等项目首次亮相。

　　新希望D10天元9月30日首开，备案价约4.6万/平，由于项目楼面价仅1.57万/平，且非一线瞰江，海报显示此次观江住宅仅28套，业内对价格争议较大。9月下旬新希望发布了一则“针对网传首开房源将远低于市场预期入市，并有特殊折扣优惠等不实信息”的严正声明后，就沉寂在各大房企的战报中，显得后劲不足。

　　能建长江府10月1日首开6#小高层98-126㎡三房，合计推售70套，整体均价31000元/㎡(毛坯)，截止开盘当日去化10套，首日去化率14%。项目位于汉口二环内，容积率2.37，整个项目以小高层为主，居住环境舒适，首推面积段偏刚需，客群与二七滨江有明显区别。

　　汉阳王家湾的电建地产泷悦长安，刷新区域房价天花板。项目属于电建地产高端泷悦系，定位较高，定价较周边也相对较高。

　　湖北交投长江国际绿创中心是武汉长江新区三环内区域的首个楼盘，毛坯备案均价约18500元/平，认购有优惠，该项目周边处于开发中，配套较为缺乏。相较后湖一众打折在卖的项目，性价比略显不足。

　　除此之外，还有不少老盘在售，持续加推，在今年房企在国庆期间普遍进行了项目打折，多以推出少量特价房、" 工抵房 " 等形式进行促销，整体折扣力度在明显加大，覆盖面也更广泛。

　　信达天纵第五园，原名天纵云邸，如今大股东易主，成为信达操盘硚口的首个项目。改名后在十一期间打出12900元/平起工抵房秒杀的年终钜惠，这比今年上半年打出的14772元/平起，更具吸引力。

　　同样价格触底的还有伟鹏硅谷小镇，10套特价房10888元/平起;金地长江艺境，限时推出15套特价房源，总价优惠8.15-26.1万元不等，分期首付7万元起;宝龙世家特价抄底，89-132㎡洋房首付10万起……

　　在折扣力度刺激下，部分项目案场到访量明显上升，项目得到了较好去化，还有不少房企成交破亿。

　　龙湖的海报数据显示，武汉、南昌两座城市国庆7天销售额达6.2亿;金地商置武汉4盘国庆期间共计成交207套，成交金额约3.6亿;武汉城建集团7天劲销15亿;华发股份武汉劲销1.7亿，完成率158%。

　　还有一些热门区域热门楼盘，换着角度霸屏网络和朋友圈。

　　招商·武汉城建未来中心成交120套，销售金额2.52亿;汉口1872项目国庆期间成交38套，销售金额为1.026亿;光谷恺德熹园黄金周劲销42套;旭辉千山凌云亮出的成绩单则为2亿；金融街金悦府7天来访超500组，首次到访成交率80%…….

　　据武汉房管局数据，10月1日-7日武汉市商品住宅合计成交472套，合计5.66万平方米，较去年国庆同期下滑36%，其中10月1日成交超过270套，其余6天总成交202套。不过这一数据可能存在系统录入时间差。

　　政策暖风频吹

　　公积金、商贷利率双双下调

　　今年以来，武汉进行了多次楼市松绑，取消了四大远城区的限购、降低了购房者的社保要求，释放了更多的房票，房贷利率也是降了又降，达到历史新低。“十一”前后，多部门持续推出重磅楼市利好政策。

　　9月28日起，武汉二套房(家庭有1套或有1套未结清贷款)首付降低至4成(限购区)，取消144㎡豪宅相关政策限制。

　　自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　10月8日起，首套个人住房公积金贷款利率3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率不低于3.575%。武汉部分银行首套商贷利率调整为3.9%，二套利率不变。

　　10月8日起，公积金贷款最高额度，首套(含组合贷款公积金部分)由70万元调升至90万元;二套(含组合贷款公积金部分)由50万元调升至70万元。

　　中专生在汉就读，中专以上学历可以落户武汉。

　　第四季度正是各大房企抢占市场，完成全年销售计划的关键时期，面对房地产当前化压力，房企折扣营销等趋势或将演变为常态。而观后市，不断祭出的新政或将提振刚需和首改购房信心和速度，有望助力购房者信心逐步重塑，从而加快企业去化节奏。