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戴德梁行叶国平:加大中国的投资 看好中国市场长远发展

来源:房掌柜  整理 武汉房掌柜  2019-02-11 10:43:27
[摘要]统计显示,2018年上海大宗投资市场持续火热,交易金额超过1050亿元,连续3年突破千亿交易规模

  深圳,2018年8月15日 ——全球领先的房地产服务公司戴德梁行近日于深圳福田CBD促成超甲级写字楼国际商会中心出售,是今年福田CBD核心区首个大宗物业成交。资本市场团队预计:下月开通的广深港高铁将进一步刺激中外机构对深圳及粤港澳大湾区优质物业的需求,有望迎来更多成交。

  国际商会中心处于福田CBD核心区,周边超甲级写字楼、高端商场、酒店及林立。大厦毗邻3条地铁线,距福田高铁站仅有5分钟步行路程。据称广深港高铁香港段将于9月23日正式通车,届时由福田站14分钟可直达香港西九龙,42分钟直达广州(楼盘)南,9小时内可达北京(楼盘)、上海(楼盘)等国内各大主要城市,区位优势进一步提升。

戴德梁行资本市场促成深圳福田CBD地标大宗交易

  粤港澳大湾区设有广州南站、庆盛站、虎门站、光明城站、深圳北站、福田站及西九龙站等7个高铁站点,开通初期每天有114对短途列车在此区间内运行,频密的班次有助“广深港一小时生活圈”成形,也推动高铁沿线物业增值。

  高铁于香港西九龙CBD设站,该处已有数十间跨国机构入驻,被称为“香港CBD 2.0”。其中ICC(环球贸易广场)呎租连年攀升,已逼近100港元大关,即约900元人民币/月/每平方米。深圳段车站设于福田CBD,区内有140多家世界500强企业总部、30余家银行总部入驻,约有70栋楼纳税过亿,部分写字楼产值甚至超过中西部一个中等规模的开发区。该区域的甲级写字楼租金在300至500元人民币/月/每平方米之间。

  戴德梁行大中华区资本市场总裁叶国平(Alvin Yip)认为:“广深港高铁将进一步刺激市场对深圳及粤港澳大湾区优质物业的需求,区内有望迎来更多成交。首先,福田CBD处于深圳钻石地段,14分钟直通香港市中心,位置无与伦比,但楼价只是香港同品质写字楼的三分之一、甚至四分之一,增值空间可观。其次,‘轨道交通+物业’的发展模式在发达国家已经很成熟,比如日本东京站、新宿站等各大交通枢纽和CBD相互依托,跨城市、跨地区通勤已是常态。在大湾区同城化、深港融合的框架中,享有高铁之便的优质写字楼将进一步吸引用家。因此,这类物业值得海内外投资者关注。”

  2019年开年,凯德中国便宣布与一家非关联第三方公司成立合资公司,27.52亿元收购上海浦发大厦。

  外资、上海、收购、物业……哪一个都是吸引眼球的字眼。

  而在凯德成功收购的背后,是一家知名的房地产服务商为其操盘,它就是全球领先的房地产服务公司戴德梁行。

  实际上,收购上海浦发大厦并不容易。戴德梁行大中华区资本市场总裁、中国资本市场主管叶国平对媒体表示,对上海浦发大厦有收购兴趣的买家非常多,有境内的,也有境外的,但最终还是选定了凯德。

  原因在于,上海浦发大厦之前已经做了REITs,业主方是一群投资人,所以要和很多人去谈,过程复杂。另外,该项目还要先从REITs中退出,然后才能进行交易,步骤较多,耗时也较长。

  叶国平表示,在这样的收购中,外资其实有一个非常好的优势,“他们的钱已经在市场上募集好了,他们有很多银行额度,还有银行都愿意作为他们的融资银行。”

  叶国平在戴德梁行工作25年,最初十年以香港市场为主,近十多年频频参与内地物业交易,绝对是业内资深人士,对于物业投资的市场和环境理解深厚。

  事实上,凯德收购上海浦发大厦,只是近年来外资在中国內地诸多交易中的一宗最新案例。

  统计显示,2018年上海大宗投资市场持续火热,交易金额超过1050亿元,连续3年突破千亿交易规模。

  2018年北京大宗交易的买家中,外资比例占到17%,2017年这一比例仅5%。

  叶国平称,2018年全国大宗交易额约3000亿,外资比重日益加大的原因是多方面的。

  首先,从全球经济来看,目前美国、欧洲的回报率其实一般,亚洲其他地方的政治风险比较高,相对而言中国比较稳定,而且经济增长在全球还是属于高位,因此外资愿意将资金投向中国。

  “人民币贬值、中美贸易摩擦这些,他们觉得都是很短期的波动,并不影响对中国长远的看好。”叶国平表示。

  从卖方来看,这两年国内市场银根紧缩,人民币基金融资较为困难,而外资的资金比较充裕,卖家大多愿意选择和外资交易,因为确定性高,成功率高。

  “人民币基金的模式是先找项目,然后拿着项目去融资,银根紧张的时候这种模式会比较困难。”由于人民币基金和外资是不同的运作逻辑,也使得外资在整体市场困难时更具优势。

  不过,和前几年不同的是,外资进入中国內地对回报的要求更加理性了。

  叶国平表示,五、六年前外资进入中国內地,觉得这里是新兴市场,风险高,因此要求的投资回报率也比较高,一般都是20%甚至更多。但现在他们看到中国內地市场情况稳定,回报率的要求也慢慢越来越现实,ROI的要求维持在10%-15%之间。

  至于2019年,叶国平预计,外资依然会非常活跃,继续成为内地大宗交易的主要买家,而一线城市也将更受欢迎。

  他特别指出,除了此前一直交易频繁的北京、上海外,大湾区也成为外资最新关注的区域,比如深圳、广州、东莞、中山、佛山、珠海等地方。

  以下为观点地产新媒体对戴德梁行大中华区资本市场总裁、中国资本市场主管叶国平先生的采访实录:

  观点地产新媒体:戴德梁行最近促成了凯德收购上海浦发大厦,这个交易外界都比较关注,能透露一下更多的情况吗?

  叶国平:这个项目确实很受投资人的关注,很多投资人都非常有兴趣,但因为这个项目比较复杂,不是单纯的买卖项目,之前已经做了REITs,需要先退出然后再做交易,所以步骤比较多,时间比较长。

  这个项目我们很早就开始谈,有意向的买家也有很多,境内的、境外的买家都有,但是境内买家都碰到一个问题,就是在今天这个市场环境里做融资没那么容易,银行的内部审批需要花很长时间,要等银行同意,我们交易的节奏和方法就很难了。

  但对外资来说有一个非常好的优势,他们的钱已经在市场上募集好了,他们有很多银行额度,还有银行都愿意作为他们的融资银行。外资做这种比较复杂的、时间比较紧张的并购很有优势,我们找了几个买家之后,业主方还是决定和凯德谈,因为凯德有很多优势。

  当然,价格不是唯一的考虑因素,还有很多其他因素。

  观点地产新媒体:这个收购的关键点在于之前是一个类REITs项目,所以要先完成退出,这是交易中最关键的问题?

  叶国平:没错,这不像一般的单一项目买卖,或者只有一个业主方,一个买家这么简单。

  因为之前做了REITs,业主方是一群投资人,我们谈判的时候不是跟某一个业主谈,而是和一批业主谈,每个人有不同的意见,都很难谈下去。

  当然,买家也不是单纯的一个买家,而是一个外资组合。所以在谈判过程中增加了很多不确定和复杂的因素,但因为买家很专业,业主方也很好交流,最后顺利交易。

  观点地产新媒体:上海从去年下半年到现在有很多这样的外资大宗交易,之前戴德梁行的报告也提到,去年上海大宗交易中外资占比有很大幅度的上升,为什么现在外资对于国内市场的投资会这么看好?

  叶国平:我觉得内资和外资一直都在中国大宗交易市场中很活跃,只是有一段时间政策和环境对内资比较有利,所以内资看起来比较活跃。但其实两边一直都想争取在市场中占多一点比例,不同的时间有不同的情况。

  过去两、三年人民币基金买家数量比较多,因为那时很多外资的PE方高管辞职出来以后成立了人民币基金,他们有自己的人脉关系,很容易在市场上募集到一些资金,所以那时人民币基金非常积极,市场上买了很多项目。而且他们对內地比较熟,去市场找机会有一定的优势。

  后来因为银根紧缩,人民币基金融资的时候遇到困难,因为人民币基金的运作模式是先找项目,找到项目以后再募集资金,在银根紧张的时候这种模式会比较困难。而外资已经在全球运作了很多年,现在来內地找项目,很多缺钱的业主选择买家的时候都会选择外资,所以和外资交易的确定性会是最高的,就算他们价格不是最高的,但交易的成功率仍是最高的。

  再加上很多外资像新加坡凯德在內地经营很久了,对內地很熟悉,现在有机会的时候他们反应都很快。这些公司有很成熟的资管团队,在国际上面也有经验,所以他们买了以后,会给项目带来增值,而不是买了以后,根据市场变化一年后再卖出去。

  他们买回来以后会花很大精力进行改造,然后运营,过两、三年再卖出去,这是外资在并购的过程中做增值的优势。

  观点地产新媒体:有没有统计过现在外资进入到国内,除了一线城市还有其他哪些区域是新增的投资热点?

  叶国平:全国的大宗交易约3000亿,上海占了超过1000亿,占了全国40%的成交额。除了上海以外,北京是投资人第二最喜欢去的地方,问买家哪些城市最喜欢,一般都会说一线城市,尤其是一线城市里面的上海和北京。但成交量方面上海比北京多很多,原因是什么呢?

  上海是比较成熟的市场,比较市场化,有投资价值的项目比较多,一般每个月起码有一、两栋写字楼在进行交易,北京一年则可能有几栋。

  不是投资人不想去北京,而是北京可以进行买卖的项目不算多,要么是国企持有的,要么是政府持有的,在民企或房地产基金手中可以作为交易的项目不多,所以上海的买卖一直是最多的,然后是北京,再来是深圳和广州。

  深圳和广州过去一直是投资人比较想去的,但很可惜这两个市场可投资的机会不是太多,不过随着大湾区政策出台,很多人跑去深圳、广州找项目,这一两年在深圳和广州有很多项目成交。

  我们在广州卖了两个商场,在深圳卖了一些写字楼,买家都是外资,他们对这两个城市未来的前景充满信心。

  观点地产新媒体:现在投资国内的外资基金或金融机构对于回报率的要求是什么样的水平?

  叶国平:五、六年前投资人觉得中国內地是新兴市场,他们觉得风险高,要求的投资回报率都比较高,那个时候一般要求的内部回报率都是20%,甚至20%以上。

  ROI不是单纯指租金收益,是租金收益加增值部分,再根据持有时间来计算,那个时候的投资回报率大概是20%到25%。

  但他们今天都明白,中国內地要这么高的回报率是不可能的,他们现在愿意折扣10%到15%的ROI,投资回报率要求慢慢变得现实了,所以也可以买到更多合适的项目。

  但纯租金收益达不到回报率要求,如果买一些可以作为增值的项目,比如写字楼、城市更新,旧写字楼改造、物流或商场改造等项目,回报率十几个点的还是可以找到。

  从全球经济来看,美国、欧洲回报率一般,亚洲很多地方的政治风险很高,中国相对比较稳定。虽然我们感觉经济发展有点放缓,但比较亚洲和全球其他国家,我们的增长还是高的。

  外资的钱背后都有很多投资人,可能是退休基金、主权基金,这些金主以前投中国的比例很少,可能只占资产总值里面的1%,或者零点几,但今天他们要分散风险的时候,哪怕投资从1%增长到2%的比例,对整个中国地产的影响还是会很大。


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责任编辑:王新娴

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